銀行也開始賣房了

這兩天最熱的消息莫過于"銀行直供房"，即是銀行把企業(yè)和個(gè)人斷供的房子，直接以比市場價(jià)低25%的價(jià)格賣給購房者。

美名其曰，銀行直售，沒有中間商賺差價(jià)。

但有意思的點(diǎn)也在這里:

大家來想一個(gè)事好了，就這25%的折價(jià)，優(yōu)惠算是很大嗎？

這要看跟誰，如果我們?nèi)Ρ葌€(gè)人賣家扣扣索索的降價(jià)，25%的降幅確實(shí)不小，但如果你去對比法拍房的平均77.29%變現(xiàn)折扣率來看，這個(gè)價(jià)格只能算還合理。

那問題來了，既然價(jià)格折扣差不多，那銀行為什么不把這些房產(chǎn)走法拍程序，而是要自己搭建平臺，去走直售呢？

很簡單，最直接的點(diǎn)，是銀行現(xiàn)在上不了法拍房了

之前只要貸款人斷供，銀行就可以直接收走房產(chǎn)走法拍，但在今年初，央行明確要求了銀行要對特殊原因斷供者給予最長 12 個(gè)月的寬限期，期間不得啟動法拍程序，等于限制了法拍房的源頭供應(yīng)。

隨之而來的，是2025 年 6 月全國法拍房新增掛拍量同比下降 17.2%，部分城市如成都、杭州的掛牌量降幅超 30%，銀行被迫轉(zhuǎn)向協(xié)商還款、債務(wù)重組等替代方案，現(xiàn)在不少銀行都有「斷供緩沖期」，允許借款人延期 2年還款。

斷供緩沖期看上去還挺人性，但問題是，在房地產(chǎn)下行周期這塊，這會給銀行帶去極大的風(fēng)險(xiǎn)。

過去法拍房沒什么風(fēng)險(xiǎn)，雖然法拍房拍賣周期動則一兩年，但過去是房地產(chǎn)上行周期內(nèi)，房價(jià)在漲，拍賣周期越久，房價(jià)漲得越快。

但現(xiàn)在這個(gè)邏輯是反過來的。

現(xiàn)在房價(jià)處于一個(gè)加速下跌的過程，別說一年兩年的價(jià)格變化了，就現(xiàn)在一線城市的同一套房產(chǎn)，年初價(jià)格和當(dāng)下價(jià)格可能就差了20%，現(xiàn)在是越晚賣房，虧得越多。

但對銀行來講，現(xiàn)在法拍房不讓上，但還得想辦法處理這些資產(chǎn)，肯定就得去想其他辦法。

之前銀行是沒有其他方法可操作的，因?yàn)榘凑者^去的合規(guī)要求，銀行想要處理違約抵押的房產(chǎn)，必須上法拍市場。

法拍模式看上去不算高效，但確實(shí)很合理。

因?yàn)槟闳绻屻y行各自處理自己的法拍資產(chǎn)，那難保銀行內(nèi)部人員不會監(jiān)守自盜，把好房子留給自己，把壞房子留給公眾。

而雖然說給到法拍平臺也會有這樣的問題，但至少可以集中監(jiān)管，減低監(jiān)管成本，至于其中產(chǎn)生的周轉(zhuǎn)周期久這個(gè)問題，在過去房地產(chǎn)上漲周期，確實(shí)也能接受。

因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)上漲階段，不管什么時(shí)候賣，法拍都是不會影響到銀行利益的。

但隨著2021年房地產(chǎn)到達(dá)歷史性頂點(diǎn)后，這種情況瞬間就變了，因?yàn)閺姆康禺a(chǎn)周期從上漲變成了下跌，而按照過去的法拍邏輯，銀行利益無疑就會出現(xiàn)受損。

2022 年銀保監(jiān)會出臺了 12 號文「加快抵債資產(chǎn)處置，原則上 2 年內(nèi)變現(xiàn)」，也就是從2022年開始，政策逐步允許銀行通過協(xié)議抵債、直售、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等多元方式進(jìn)行債務(wù)處置。

政策口一開，跟著就有銀行敢為人先，例如四川農(nóng)信系統(tǒng)通過直售模式在 2024 年掛牌 2.4 萬套房產(chǎn)，占全國銀行直售房源的 40%，直接打開了潘多拉魔盒。

所以現(xiàn)在擺在銀行面前的路徑是很清晰的。

第一條路，走傳統(tǒng)路線上法拍，問題巨多，一個(gè)是流轉(zhuǎn)周期長，平均 2-3 年，另一個(gè)是折價(jià)率高，平均 31.3%、最后還有高居不下的流拍率，最后還要給各方付出不菲的渠道費(fèi)。

第二條路，走銀行直供，流轉(zhuǎn)周期快了就一兩個(gè)月，因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)快，折價(jià)率也跟市場最貼近，也就是20%左右撐天了，哪怕流拍，還能迅速降價(jià)尋求再次出手。

這兩種渠道截然不同的路徑，如果你是銀行，你怎么選？

不用去想，銀行能選的，肯定是后者，迅速把抵押的房子產(chǎn)權(quán)搞清楚，然后通過自己的平臺或者其它拍賣平臺進(jìn)行快速變現(xiàn)。

大家是不是感覺這樣很美好，銀行快速變現(xiàn)了房產(chǎn)，盤活了資產(chǎn)，購房者也買到了便宜的房子。

但問題是，代價(jià)是什么呢？

不用想，代價(jià)就是現(xiàn)行房地產(chǎn)的繼續(xù)下行。

大家來想一個(gè)問題就好了，你假設(shè)現(xiàn)在你的小區(qū)同時(shí)在賣10套房子，所有人都有個(gè)底價(jià)思維在，最低都想賣100萬，先不說賣不賣出去，最起碼價(jià)格是能穩(wěn)住的。

但這個(gè)時(shí)候，如果小區(qū)里出現(xiàn)了一個(gè)銀行直供房，降價(jià)20%處理，那么這個(gè)小區(qū)的房價(jià)會怎么辦呢？

答案是跟著銀行直供房直降20%。

這里要說明一點(diǎn)，法拍房是沒有這個(gè)效果的，因?yàn)榉ㄅ姆恳粋€(gè)是產(chǎn)權(quán)不清晰，很多購房者不敢去賭，另一個(gè)是法拍房的流通周期久，而且參考價(jià)格不完全遵循市場，所以對市場造成沖擊的力度，要緩慢得多。

但銀行直供房，沒有這個(gè)問題，一兩個(gè)月的流通周期，能夠瞬間作用到當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)上，然后迅速把這些區(qū)域的二手房價(jià)格給打崩。

而被打崩的二手房價(jià)格，受損的則是每個(gè)手里還持有的房屋資產(chǎn)的我們。

當(dāng)然這個(gè)時(shí)候可能大家也會問，銀行這不是再砸自己的盤嗎，如果房地產(chǎn)繼續(xù)跌，那銀行自身的抵押物不也會繼續(xù)下降嗎？

答案是會，但銀行沒辦法。

即使有一個(gè)銀行現(xiàn)在想要維護(hù)市場價(jià)格而選擇保價(jià)，但也架不住其他銀行會選擇銀行直供房而把價(jià)格給打下去，用通俗話講就是。

即使你不砸盤，你也不能保證你的同行不砸盤，那你成為被同行砸盤的人，為什么不成為那個(gè)砸同行的盤的人呢？

先砸盤的人不一定受益，但被砸盤的人一定虧損，就這么個(gè)道理。

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