老酒店的新生意：星程如何用一場巧改造撬動存量時代

哈爾濱的百年文化街區(qū)，一家經(jīng)營8年的老酒店悄然換上了全新的華住旗下星程酒店招牌。從外觀到體驗，這家老酒店似乎一夜之間煥發(fā)生機，重新吸引了過往旅客的目光。

對于身處存量時代的眾多老舊酒店而言，這樣的“新生”故事充滿誘惑。在不推倒重來的前提下，通過品牌賦能和改造升級，實現(xiàn)業(yè)績回春。

哈爾濱星程酒店的重生案例揭示了當(dāng)下行業(yè)面臨的難題：老酒店如何擺脫沉疴，在激烈競爭中變現(xiàn)未來？

的改造難題

存量時代

近年中國酒店業(yè)進(jìn)入存量時代，新建酒店增速放緩，大量存量酒店面臨升級改造的壓力。

據(jù)浩華管理顧問公司數(shù)據(jù)，國內(nèi)酒店投資的重心正從增量轉(zhuǎn)向存量，2023年新增酒店市場占比持續(xù)下滑，而存量酒店改造升級占比高達(dá)65%。

所以，存量改造已成為行業(yè)下半場的主旋律。

在這樣的市場背景下，中檔酒店業(yè)主普遍產(chǎn)生更新焦慮：

不改，老化的設(shè)施和過時的風(fēng)格令黃金地段的酒店陷入經(jīng)營困境；

如果要改，高企的投入和漫長的周期又讓投資回報充滿不確定性，令業(yè)主兩難。

經(jīng)營壓力和回報焦慮讓不少業(yè)主裹足不前，有的嘗試給老店簡單貼牌加盟連鎖，企圖借品牌之名提升人氣，結(jié)果由于產(chǎn)品未升級，收效甚微。

星程哈爾濱中華巴洛克酒店

也有業(yè)內(nèi)人士將存量改造市場形容為容易陷入高投入、長周期、低回報的泥潭，令投資人望而卻步。

當(dāng)面對效率難題，由于缺乏品牌力和平臺支撐，運營效益不佳：

一方面，管理和人力難以專業(yè)化，服務(wù)品質(zhì)參差不齊；

另一方面，客源獲取高度依賴OTA等第三方渠道，缺乏自主會員體系，獲客成本居高不下。

疫情沖擊下，這類酒店抗風(fēng)險能力弱，關(guān)店潮中絕大多數(shù)都是缺乏品牌力支撐的單體酒店和區(qū)域性品牌。

據(jù)統(tǒng)計，疫情以來國內(nèi)關(guān)閉的酒店中98%為單體酒店，且以客房數(shù)70間以下的中小型酒店為主。

消費復(fù)蘇后，旅客對住宿的品牌、安全和衛(wèi)生愈發(fā)看重，這些因素都進(jìn)一步加劇了單體老酒店的生存壓力。

可以說，在未來相當(dāng)長時期內(nèi)，存量酒店的更新?lián)Q代將是酒店業(yè)主旋律之一。

如何以更低成本、更短工期，實現(xiàn)改造后的高效運營和投資回報，這是整個行業(yè)亟待破解的課題。

星程的打法：輕改造、高效率、屬地化

在存量改造的大潮中，華住集團旗下的星程酒店定位鮮明，號稱“酒店改造專家”。

作為華住布局精選中檔市場的品牌，星程自2008年創(chuàng)立以來，始終專注于將存量老酒店轉(zhuǎn)型為符合新時代消費者需求的品質(zhì)酒店。

“輕改造、高效率、屬地化”正是星程的核心打法。

簡單來說，星程并非簡單地給老店貼上招牌，而是提供一整套從設(shè)計、施工到運營的改造方案，以最小的投入撬動最大的產(chǎn)出。

截至2025年9月底，星程已在全國400多座城市開業(yè)近700家酒店，其中很大一部分是由存量物業(yè)煥新而來。

星程酒店場景

經(jīng)過400多個老舊酒店翻新項目的歷練，星程摸索出一套行之有效的方法論，具備“改造成本低、營建周期短、翻牌改造快、上線效率高”等突出優(yōu)勢。

“輕改造”是星程的核心策略之一。不大拆大建，以定制化改造盤活存量是星程區(qū)別于傳統(tǒng)重資產(chǎn)改造的關(guān)鍵。

在具體實施上，星程團隊會對目標(biāo)酒店進(jìn)行細(xì)致的勘察評估，量體裁衣制定改造方案。

他們盡可能挖掘并保留酒店原有結(jié)構(gòu)和尚可利用的裝飾和家具，大幅減少不必要的拆除和投入。

哈爾濱中華巴洛克星程酒店設(shè)計負(fù)責(zé)人表示，這次改造的挑戰(zhàn)在于精確平衡成本與美學(xué)：“這家酒店前身雖然是老物業(yè)，但地段核心、位置好是它的優(yōu)勢”。

改造遵循星程一貫的“能利舊則利舊”原則，保留結(jié)構(gòu)的同時并實現(xiàn)客房部分100%的模塊化裝修，大大縮短了營建周期。

這種“小刀細(xì)斧”的做法極大降低了改造成本和工期，同時并未犧牲顧客體驗，改造后酒店RevPAR明顯增長，投資人收益隨之持續(xù)提升。

可見，“輕改造”并非簡單修修補補，而是在專業(yè)判斷下的精準(zhǔn)投入，用有限資金撬動酒店產(chǎn)品品質(zhì)的顯著提升。

高效率則體現(xiàn)在改造和運營兩個層面。一方面，星程的改造周期很短，從簽約到開業(yè)常以數(shù)月計，實現(xiàn)老店快速上線。

“翻牌改造快、爬坡期短”在星程諸多案例中得到驗證。

例如2025年8月開業(yè)的星程敦煌沙洲夜市酒店，作為一家曾裝修不足一年的酒店，星程定點翻新，將單房造價控制在約1.1萬元（含公區(qū)）。

作為星程酒店進(jìn)駐敦煌的首店，改造后開業(yè)首月的RevPAR遍翻了一倍，而改造周期僅用了不足2個月。

星程林芝波密縣沿江路酒店

屬地化也是星程品牌的一大標(biāo)簽，即“一程一面”的本地化體驗設(shè)計。

星程深知千店一面已無法滿足消費者日益多元的審美和體驗追求，因而在每一家酒店的設(shè)計上都融入濃厚的在地文化元素，將老舊物業(yè)打造成具有文化IP屬性的“城市微地標(biāo)”。

例如，星程在西安、臨沂蘭陵、平遙古城等文化重鎮(zhèn)的酒店，在軟裝細(xì)節(jié)中融入當(dāng)?shù)毓懦秋L(fēng)韻，令住客一進(jìn)門便感受到地域文化氣息。

新疆昭蘇的星程天馬廣場酒店位于以天馬文化聞名的小城，想必在設(shè)計上也契合了當(dāng)?shù)氐牟菰R都元素，凸顯地域特色。

哈爾濱星程大堂改造前后對比

在這家哈爾濱巴洛克星程酒店改造過程中，設(shè)計團隊充分利用了建筑所處中華巴洛克歷史街區(qū)的文化背景，在設(shè)計中注入巴洛克元素和哈爾濱地方故事，使酒店既煥然一新，又與周邊街區(qū)風(fēng)貌融為一體。

與此同時，星程還打造了自有特色I(xiàn)P，以“星程那碗面”為代表的屬地早餐系列，在不同城市推出融入本地風(fēng)味的招牌美食，為住客提供一碗熱騰騰又帶有鄉(xiāng)愁味道的早餐。

這些屬地化細(xì)節(jié)既提升了客人滿意度，也為酒店贏得口碑差異化，避免陷入同質(zhì)化競爭困局。

星程南陽東站姜營機場酒店

星程的品牌方法論

星程之所以能夠成為“酒店改造專家”，離不開平臺賦能、設(shè)計施工體系和投資回報模型的加持。

在平臺方面，華住會至今已擁有近2.9億注冊會員，2024年度會員為星程酒店貢獻(xiàn)的總間夜量近60%，中央預(yù)訂（自有渠道）占比超63%。

龐大的會員體系和直銷渠道為加盟星程的酒店帶來源源不斷的穩(wěn)定客源，顯著降低了對OTA的依賴和傭金成本。

此外，華住的供應(yīng)鏈體系為星程加盟店提供標(biāo)準(zhǔn)化采購，規(guī)模效應(yīng)壓低了物資和設(shè)備成本。

而對于投資人最關(guān)心的改造方面，星程的改造團隊在設(shè)計和工程方面積累了豐富經(jīng)驗，能夠針對不同物業(yè)條件提供定制化的改造方案。

一方面，星程有一整套成熟的標(biāo)準(zhǔn)模塊，包括客房、大堂、餐廳等空間的功能配置和動線優(yōu)化方案，但它并非生搬硬套標(biāo)準(zhǔn)，而是強調(diào)靈活的改造能力。

星程赤峰克什克騰旗政府酒店

在實際項目中，星程通常會保留老酒店的結(jié)構(gòu)框架，通過軟裝升級和局部改造來實現(xiàn)煥新，以最快速度、最小擾動完成施工。

這種模塊化+定制化結(jié)合的方式，可大幅縮短工期、節(jié)約成本。

例如在哈爾濱巴洛克星程酒店的設(shè)計過程中，設(shè)計師與業(yè)主團隊保持了高頻溝通：

設(shè)計師回憶：“我們前期各自犧牲晚上時間反復(fù)溝通方案，確保與加盟商沒有大的分歧”。

“在確定風(fēng)格設(shè)計之前，我們首先明確業(yè)主的投資預(yù)期，比如打算投多少錢，期望多久回本：

如果拋開這個去一味堆設(shè)計、砸錢，最后呈現(xiàn)的效果大家都不會滿意”。

正是這種“投資賬本先行”的務(wù)實思路，讓星程團隊在設(shè)計階段就和業(yè)主達(dá)成共識：既不鋪張浪費，也不降低品質(zhì)，而是把有限預(yù)算用在刀刃上。

施工過程中出現(xiàn)的各種問題也在品牌支持下迅速解決——加盟商感嘆：“這些問題我根本不用擔(dān)心，前期華住集團已經(jīng)為我做好了解決方案”。

最終，這家酒店的改造工程整體用時僅約3-4個月，即完成了從舊樓到新顏的蛻變。

通過哈爾濱項目可以看到，一個8年老酒店在星程專業(yè)團隊+業(yè)主積極配合下成功“重啟未來”，既盤活了沉睡資產(chǎn)，又為城市更新和文化旅游增添了一顆新星。

對于存量改造項目的投資人另一個最關(guān)心的莫過于多久能收回成本、實現(xiàn)盈利。星程在這方面提供了令人安心的模型支持。

一是改造投入可控，前文提到星程通常采用輕量化改造方案，許多項目的單房改造成本可控制在3萬元左右，總投入往往在數(shù)百萬元級別甚至更低。

以星程濟南CBD萬象城酒店為例，加盟前為某輕居品牌，經(jīng)營了2年，RevPAR 僅達(dá)到180元）。

星程品牌接手后，僅2個月時間完成改造翻新開業(yè)，優(yōu)化空間配置，提升運營效率，開業(yè)一個月RevPAR就達(dá)到220元，出租率94%以上，而單房改造成本僅為0.96萬元（含公區(qū)）。

當(dāng)然我們也發(fā)現(xiàn)，星程并非盲目追求短期回本，而是在保障品質(zhì)與口碑的前提下實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步提升。

面對經(jīng)營近10年的區(qū)域性品牌酒店，星程成都武侯祠紅牌樓酒店經(jīng)過全面改造，將單房成本控制在7.6萬元（含公區(qū)），平均RevPAR從原先的不到100元，增長到2025年度的250元。

這種以經(jīng)濟型酒店的投資成本，獲得一個中檔酒店的收益，也是一種穩(wěn)健的取舍。

星程成都武侯祠紅牌樓地鐵站酒店

老酒店的新出路

當(dāng)一個酒店品牌不再只是標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制推廣自己的產(chǎn)品，而是成為一種精益化改造和資源優(yōu)化的行業(yè)解法，它的意義便超越了商業(yè)本身。

星程正朝著這樣的方向發(fā)展，為存量酒店難題給出了一套行之有效的“確定性方案”，涵蓋從設(shè)計改造、運營賦能到投資回報全鏈條。

未來，存量酒店改造賽道依然廣闊而復(fù)雜。

中國各地的老舊物業(yè)類型多樣、狀況不一，這要求改造品牌具備更強的靈活性與適應(yīng)力。

據(jù)華住管理層透露，集團未來新開酒店中老酒店翻新的比例將超過50%，大量低效運營的單體酒店會通過品牌和運營升級獲得新生。

可以預(yù)見，星程將在這場“存量之戰(zhàn)”中扮演越來越重要的角色。

可以肯定的是，改造方案的合理性和經(jīng)營模式的有效性將直接關(guān)系到這項事業(yè)的長期發(fā)展。

星程已經(jīng)用一個個成功案例證明了其模式的有效，但在更大范圍復(fù)制時仍需因地制宜、精細(xì)運營，保持品牌口碑與業(yè)主收益的雙贏。

哈爾濱星程酒店改造故事只是個開始。放眼全國，無數(shù)老酒店正靜待重生的契機。

當(dāng)星程這樣的專業(yè)力量與老酒店的沉淀價值相結(jié)合，過去的包袱就能變成未來的資產(chǎn)。