LABUBU成全球頂流，情緒經濟爆火背后的買房新邏輯

最近，潮玩形象LABUBU成為全球頂流，新品引發多國通宵排隊搶購，6月10日，全球唯一一只薄荷色初代LABUBU甚至拍出108萬天價。

LABUBU掀起全球熱潮的本質是“情緒經濟”的勝利。事實上，近些年“情緒經濟”的市場規模正在快速增長，相關數據預測，今年中國情緒消費市場規模將突破2萬億。（數據源自國金證券研報）

隨著情緒經濟崛起，消費企業的擴張邏輯也隨之迭代，以前是“數量覆蓋、規模覆蓋”，現在是注重“場景化、即時化、社群化”，從"賣產品"轉向"賣體驗"。

淘哥觀察到，實體商業邏輯重構過程中，眾多企業選擇了同一個模式——下沉社區、大范圍拓展社區門店。

●比如屈臣氏。2025年，屈臣氏計劃開設500家門店，核心舉措之一是探索社區門店模式，將體驗延伸至消費者15分鐘可到達的社區場景，把“即時滿足”變成一種生活方式。

●比如知名商超。盒馬NB（社區深度滲透業態）正在以每月超20家的速度在長三角加密布點；沃爾瑪社區店今年在龍華、南山相繼鋪開；生鮮傳奇5年內要開1000家門店覆蓋合肥市區80%的小區……

●比如咖啡店。堅持“小而美”的Manner咖啡也在加速擴張門店，2024年門店增長545家，整體分布中，社區店占比33%，是第二大主力場景。

為什么各大知名品牌集體聚焦社區店？因為社區商鋪作為商業的最后100米，能便捷、快速、直接觸達消費者，更利于構建情感鏈接和消費依賴，是實體商業戰略轉型無可替代的載體。

淘哥提醒，這種經濟變化、商業轉型，蘊藏一個很好的房產布局機會——接下來，社區商鋪將承接眾多知名品牌布局情緒經濟賽道的紅利，或許將步入“好租好售”的繁榮期。

深圳的大體量資金已經敏銳嗅到這個機會，正在陸續進場，打包抄底深圳商鋪。

01.

大宗成交旺盛

深圳商鋪成市場新寵

今年以來，深圳商鋪大宗成交旺盛，專業買家集體抄底。

2月，東門88個商鋪被傳聞有銀行體系背景的買家拿下；3月，大芬星都豪庭65套商鋪被國資背景資產公司約1.63億買走；4月，龍崗中心城琳珠華庭32個商鋪約3950萬成交。

為什么深圳商鋪物業逆勢熱賣，淘哥分析，主要有4個原因。

1、價格便宜。

經過這一輪深度調整，深圳房價普遍下跌30-50%，很多物業價格跌回10年前，非常便宜，商鋪更是“白菜撿漏價”。

2、租金回報率高。

隨著房價下探，商鋪租金回報優勢愈發凸顯。截至2023年3月，深圳二手商鋪平均租金較2010年基期上漲59.54%，租金回報率持續微張。（數據源自深圳美聯物業）

3、避險屬性激發。

最近幾年，買股、炒幣，基本都指向同一個結果：買的越多、虧的越多。穩定理財通道也被堵死，銀行一年期定存利率跌破1%、100萬一年利息還不到1萬。

這種情況下，價格探底+高租金回報收益的商鋪，成為眾多資金的避險選擇。

4、港人北上+國際游客大增+政策支持，深圳消費氛圍熱烈。

最近兩年，港人北上消費成為新風潮，國際游客也瘋狂涌入，2024年深圳入境外國人276萬人次，首次位居全國第二。（數據源自深圳邊防檢查站）

此外，再加上“以舊換新”、“國補”、“消費券”等一系列政策刺激，深圳消費氛圍非常熱烈——社會消費品零售總額連續4年上漲。（數據源自深圳市統計局）

也就是說，在低房價、高租金回報、避險資金涌入、商業氛圍持續向好等多重因素共同作用下，深圳商鋪被接連抄底，其揭示的市場指向性已經非常明確——深圳商鋪正在成為大體量資金新寵。

02.

光明商圈租金跑贏深圳

深鐵70年產權現鋪即將入市

租金回報率測算可達5%+

需要注意的是，深圳社區商鋪的機會更可能誕生在“新中心、產城融合區”，比較值得期待的就是光明鳳凰城。

為什么？因為相較于傳統核心區，新中心有一個很大的差異化優勢：增速快。

數據顯示，2024年深圳GDP排名中，光明以8.6%的增速斷層領先，位列全市第二。

2025年，光明更是開啟加速度。6月21日，深圳、東莞攜手官宣大灣區綜合性國家科學中心先行啟動區科學聯盟成立，由此，一個近200平方公里的世界級科學片區正在成型。

大會還宣布，光明科學城—松山湖科學城將加強區域交通互聯互通，構建“路、鐵、空”綜合立體交通網，力爭打造“雙城15分鐘”交通圈。

經預測，2035年“兩城”之間高峰期出行量將達到10-11萬人次/小時，較現狀翻一番。

兩座GDP占粵港澳大灣區超1/3的城市攜手攀登“科學高山”、構建強效交通體系，勢必為光明吸引更多人流、物流、資源流。

處于高速發展期的光明，產業、人口很容易爆發式增長，催生超量消費需求，從而抬升社區商鋪的熱度、加劇競爭、抬高租金。

相關統計數據也印證了這一點：2025年第一季度，深圳核心商圈租金漲幅趨緩至1-2%，以光明為代表的新興區域漲幅則高達5-8%。

據預測，2025年第二季度，光明商圈租金還將繼續上揚，漲幅或達6%-10%。（數據源自世紀匯鑫資產管理）

淘哥實際測算了下，光明核心區鳳凰城的社區商鋪租金水平確實不錯，比如即將入市的深鐵瑞城·映巷，租金回報率估計能達到5%+。

映巷是深鐵瑞城的住宅底商，位置絕佳，與長圳地鐵口直連+位于社區出入口，主力產品建面約60-72平。

假如映巷對外報價4萬/平（具體以備案價為主），60平房源總價約240萬，而周邊社區商鋪月租金約185-220元/平，以此為參照，映巷60平房源月租金約1.1-1.3萬，租金回報率約在5-6%。（僅為粗略估算，具體以實際情況為準）。

以上僅為均價水平測算，實際上，映巷的租金回報大概率會更加優異，因為綜合素質太強了。

1、超10萬潛在客群，消費需求旺盛。

深鐵瑞城本身就是一個建面高達約63萬平的大城，擁有4770戶家庭，周邊還匯聚鳳凰英薈城、安居鳳桐苑、安居鳴鹿苑等多個已入伙的成熟社區以及多所中小學。

綜合計算，深鐵瑞城的潛在穩定客群超10萬人，消費需求非常旺盛。

2、昭示性強。

基于地鐵口和社區出入口的占位組合，不管是歸家業主還是鄰居社區、通勤人群，都很容易被觸達。

3、稀缺。

映巷可售商鋪僅有30套，稀缺性可以想象。

4、產品功能性強。

映巷使用率高達約98%，層高達4.8米，鄰鋪之間能打通、室內無承重柱，有更大的布局、設計空間。

而且鋪鋪配置煙道可明火，預留燃氣接駁口，能滿足多業態經營。

5、小面積+低總價+現樓+70年產權，資產靈活性強。

映巷主力建面約60-72平，200多萬就能買一套，資金門檻低、運營管理靈活，市場接受度高、好租好賣、流通性好、變現能力強。

這種資產拿來沉淀財富，能獲取較為穩定的現金收益，拿來給孩子收租，能讓孩子對物質生活擁有“安全底線空間”，更專注學業或事業。

而且，映巷為一手現樓，即買即用，完全不必為交付擔憂，也沒有空窗期成本，而且比市場主流商鋪多出30年產權，就能多收租30年，性價比更高。

綜上，潛在消費需求旺盛、供應極度稀缺，再加上本身的產品優勢，映巷租金回報率非常有可能跑贏市場平均水平。

03.

承接情緒經濟+城市戰略

映巷價值前景可期

除了高租金回報想象空間，映巷這種社區商鋪正是承接情緒經濟快速增長紅利的物業。

情緒經濟的一個重要特點，就是即時滿足，映巷作為社區底商，能便捷、快速觸達社區業主，是“即時滿足”需求的重要體現。

想象一下，你在家突然想喝杯咖啡，如果去附近商場，需要換衣服、走出社區、走到商場，商場很大，走到咖啡店可能還需要繞一大圈，天氣很熱，等坐進咖啡店，已經一身汗。當然，你也可以選擇開車，但是可能會面臨停車難的問題。

如果映巷就有一家咖啡店，你下樓就可以在店里喝上一杯美味咖啡，享受一個輕松愜意的午后。

以此類推，咖啡店、奶茶店、面包店、輕食店、便利店、商超、美容院、理發店等帶有情緒消費的業態，會更加傾向映巷這種社區商鋪。

其實，深圳的城市建設也洞察了這種社會現象和趨勢，最近兩年，開始發力構建15分鐘生活圈。

2023年3月，深圳出臺一刻鐘便民生活圈方案，今年3月又發布商業網點規劃（2025-2035），目標都是：15分鐘步行距離內，配置滿足日常基本消費和品質消費的多種業態。

這種城市規劃其實也是“即時滿足”需求的一種體現。從微觀角度看，這種能帶來情感愉悅的消費體驗，會大幅提升個人生活品質，從宏觀角度看，則與城市幸福感息息相關。

而構建15分鐘生活圈的途徑則是：推進社區商業升級改造、打造社區級便民網點。

這意味著，映巷這種社區商鋪，不僅是情緒經濟爆發下實體商業邏輯重構的重要載體，還是深圳構建15分鐘生活圈、打造高幸福感城市的重要載體。

所以，映巷的市場需求非常旺盛，預計會被多種業態“搶租”，價值更值得期待。

保守估算超5%的租金回報率+超14萬穩定客群+僅30套房源+地鐵口直連+扼守社區出入口+總價2字頭買入+70年產權+一手高使用率現鋪，深鐵瑞城·映巷堪稱全能商鋪。

接下來，社區商業大概率會加速進入大爆發階段，此時買入深鐵瑞城·映巷這種優質商鋪，等于搶先抓住了一個時代風口。

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最后，再透露一個重要消息。

深鐵瑞城目前還有部分住宅在售，為建面約96-100平臻裝3房，預計6月28日（本周六）開放高區實景樣板房。

淘哥提醒，深鐵集團作為實力雄厚的大型國企，擁有很強的市場號召力：上周日（6月22日），大運樞紐深鐵閱云境人才房選房，287套房源全部售罄，認購率達100%，至此，深鐵閱云境實現“三開三罄”佳績。

深鐵瑞城則是深鐵集團在光明的重點項目，屬于地鐵上蓋大城，無縫接駁6號線/18號線（規劃中）交匯的長圳站，1站換乘13號線（在建）便捷抵達南山，軌道交通優勢非常明顯。

教育資源也非常優質，附近就是深圳中學光明科學城學校、深圳大學附屬光明學校等名校。

此外，項目自帶建面約6萬平商業（在建中），臨近藍鯨世界、萬達廣場等商圈，是光明的休閑娛樂中心，能滿足多重生活需求。

擁有國企、地鐵、名校、商圈四張王牌的深鐵瑞城，是光明買房首選，建議一定要去實地考察參觀，作為買房重點考慮對象。