關稅戰(zhàn)下，英鎊暴漲創(chuàng)10年新高！倫敦房產(chǎn)成避險新寵，前谷歌CEO豪擲4億購入

最近幾年，經(jīng)濟大環(huán)境不斷下行，收入下降、房產(chǎn)貶值、理財爆雷、企業(yè)倒閉等慘案不斷上演。

以致于身處旋渦之中的有錢人非常焦慮，不知道該如何保衛(wèi)家庭財富。

把錢拿在手里怕貶值，存銀行利率太低，買黃金怕追高，買股票 波動太大， 換美元缺乏安全保障……

怎么辦？有沒有什么可以保證財富穩(wěn)定增值的辦法？淘哥建議，現(xiàn)在這種情況，可以考慮買入倫敦核心房產(chǎn)，理由如下。注：文內(nèi)匯率換算參考4月21日20:00左右數(shù)據(jù)，1 英鎊 ≈ 9.7681 人民幣。

總價僅約300萬起 倫敦房產(chǎn)品鑒會

4月30日 深圳·南山香格里拉

淘哥爭取到了一些參會名額，先到先得

現(xiàn)場將發(fā)布超5個新盤 不限購不限貸

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01.

理由一

關稅戰(zhàn)之下 英鎊暴漲

成避險資金蓄水池

特朗普發(fā)起的關稅大戰(zhàn)，讓全球資本市場陷入動蕩，同時也動搖了美國的經(jīng)濟基本盤—— 美元地位受損、國債市場狂跌、資本市場一片狼藉。

最新報告顯示，自特朗普就職以來，美股大盤指數(shù)標普500下跌14%，是百年來美國總統(tǒng)就職后第一個季度最糟糕的紀錄，威力甚至超過了 80年前美國對二戰(zhàn)的擔憂，1941年在二戰(zhàn)陰影下， 美股也僅下跌了9%。（數(shù)據(jù)源自Bespoke Investment Group ）

大幅動蕩之下，曾經(jīng)被譽為全球資產(chǎn)避風港的美國，現(xiàn)在已經(jīng)成了投資者眼里的“雷區(qū)”，很多資金正加速撤離美國資產(chǎn)。

加拿大皇家銀行財富管理高管觀察到，美國客戶咨詢量激增，“安全與保障”成為高凈值人群的核心訴求，部分客戶計劃將高達50%的財富轉(zhuǎn)移至海外。

美國資產(chǎn)在失去其“避風港”屬性的同時，英國的“世界資產(chǎn)保險箱”價值瞬間被激發(fā)。

相較于其它國家，只被征收10%基準關稅（屬于最低一檔）的英國，成為了關稅戰(zhàn)中相對而言的最大贏家，被全球資產(chǎn)瘋狂加碼，以致于英鎊人民幣/美元匯率暴漲。

英鎊在今年1月至今，對美元上漲超9%，英鎊兌人民幣匯率沖破9.7，逼近10年高點。

這說明在關稅戰(zhàn)加劇、俄烏沖突遲遲未解決等因素影響下，英鎊資產(chǎn)已經(jīng)成為避險資金蓄水池，吸引國際資本瘋狂涌入。

芬蘭養(yǎng)老金保險公司Veritas的持倉變化印證了這一趨勢——其美國股票占比從46.2%腰斬至24.1%，歐洲股票占比則提升至25.3%，其中英國資產(chǎn)占據(jù)核心地位。

Rathbones等著名財務管理公司發(fā)表的言論也印證了此現(xiàn)象——由于美國投資者對特朗普及其政府的未來行動感到擔憂，目前越來越多美國客戶尋求把更大比例財富轉(zhuǎn)移到英國，部分希望將財富的“5%至50%”轉(zhuǎn)移到英國或或英吉利海峽群島進行管理。

事實上，從前兩年開始，資產(chǎn)“脫美入英”的趨勢就已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

2023年，價值超過1500萬美元的倫敦房產(chǎn)，有40%被美國買家購得。（數(shù)據(jù)源自英國蘇富比國際地產(chǎn)）

2024年，價值超過1500萬英鎊的超高端住宅市場，美國買家交易占比約25%，同比增幅約7%。（數(shù)據(jù)源自英國《泰晤士報》）

前谷歌首席執(zhí)行官埃里克·施密特（Eric Schmidt）也斥資近4200萬英鎊，在倫敦荷蘭公園購買了一座豪宅。

從種種客觀事實看，英國無疑成為了本次關稅大戰(zhàn)的第一受益者和最大贏家，英國資產(chǎn)也成為避險資金的蓄水池、資金分散配置的新陣地，這是淘哥建議大家關注倫敦房產(chǎn)的大背景。

02.

理由二

房價漲幅趕超紐約

全球買家加速涌入

倫敦作為英國首都，是英國的政治、經(jīng)濟、金融、文化和教育中心，就像法國的巴黎、中國的北京一樣，是全英含金量最高的城市，一直吸引著全球買家的目光。

整個倫敦樓市，外國投資者持有總值超900億英鎊（約合8789億人民幣），數(shù)額之大，已經(jīng)深刻影響到了倫敦樓市格局——海外買家在住宅交易中的占比每增加1%，房價將上漲2.1%。（數(shù)據(jù)源自倫敦政治經(jīng)濟學院（LSE））

近兩年，倫敦的國際買家更是在加速涌入。

2024年第一季度，倫敦海外買家占比約27%、同比上漲約3%，其中約18.7%是香港和中國內(nèi)地買家，其余主要為新加坡、美國、阿聯(lián)酋、馬來西亞等海外買家。

為何倫敦房產(chǎn)近兩年再次受到國際資金的高度關注？

其一，倫敦樓市確定性強，2025年預計反彈約4%。

近57年（截至2024年），倫敦房價上漲約117倍，對比之下，法國巴黎近60年僅上漲39倍、美國紐約50年僅上漲13倍，倫敦房產(chǎn)長期的增值性、穩(wěn)定性，遠超其它國際大都市。（數(shù)據(jù)源自澤平宏觀）

今年依舊展現(xiàn)出強勁的回升勢頭，最新數(shù)據(jù)則顯示，2025年4月，倫敦多個板塊月度漲幅高達約3-5%、年度漲幅高達約4-6%，比如Merton，年度房價上漲高達約6.1%。（見下圖）

*Rightmove4月房市報告，表格為倫敦各行政區(qū)房價相較上個月和去年4月的變化。

*上表中各區(qū)數(shù)據(jù)以三個月的滾動平均值為基礎，可作為各區(qū)長期總體價格趨勢的指標，不能與倫敦的月度總體數(shù)據(jù)進行直接比較。

而展望全年，據(jù)英國房產(chǎn)平臺Rightmove和許多機構(gòu)預測，倫敦房價將增長約4%。

這是什么概念？倫敦4月平均房價為69.9萬英鎊（約合682.6萬人民幣），按漲幅4%計算，相當于平均價年增值約2.8萬英鎊（約合27萬人民幣）。

注：所有英國交易的房屋都要在英國土地注冊局注冊轉(zhuǎn)讓并登記轉(zhuǎn)讓價格，平均房價為4月全部轉(zhuǎn)讓房屋的平均價格。

其二，倫敦租金回報率可期，今年將上漲3%。

英國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年倫敦租金漲幅高達11%，位列全英之首，同時，據(jù)Rightmove 預測，2025年倫敦租金還將上漲 3%。

市場處于上揚通道之外，全球資金選擇倫敦還有一個基礎原因——英國重視產(chǎn)權(quán)保護、資產(chǎn)安全性到位。

現(xiàn)在做資產(chǎn)配置，首要考慮的就是安全性。英國在產(chǎn)權(quán)保護方面有清晰的法律體系，英格蘭和威爾士的土地登記制度確保了所有權(quán)和交易記錄的透明性，海外買家也能享受和本地買家同等的法律保護。

可以發(fā)現(xiàn)，倫敦不只是英國的倫敦，更是全世界的倫敦。

倫敦房產(chǎn)既有完善產(chǎn)權(quán)保護體系，又有大幅增值的可能性助攻，還有穩(wěn)定上漲的租金收益托底，是國內(nèi)富人對沖“中美脫鉤”風險，進行避險資產(chǎn)配置的必選項之一，無需糾結(jié)、只需果斷入場。

03.

首付不到40萬上車

租金預期回報超6%

那么，倫敦有哪些資產(chǎn)可以入手？

下圖是倫敦一些在售優(yōu)質(zhì)項目，總價僅約300萬人民幣起，涵蓋剛需自住、資產(chǎn)配置多種類型，更有超級核心地段能看到大本鐘的頂豪。

理解以上項目的價值差異之前，淘哥先簡單科普下倫敦的樓市版圖。

倫敦面積和深圳差不多，按照樓市價值版圖劃分，中心向外以環(huán)狀依次可劃分為倫敦1-6區(qū)，其中1-3區(qū)是倫敦核心區(qū)域。

圖源網(wǎng)絡

一區(qū)是倫敦的心臟地帶， 金漢宮、倫敦眼、大本鐘、大英博物館等地標聚集，世界知名豪宅海德公園1號就位于這里， 類似深圳福田中心， 平均房價約79-163萬英鎊（約合772-1592萬人民幣） 。

二區(qū)聚集了切爾西、富勒姆等傳統(tǒng)富人區(qū)和金絲雀碼頭等新興CBD， 類似集合了華僑城+深圳灣的深圳南山，平均房價約55-205萬英鎊 （約合537-2001萬人民幣）。

三區(qū)是中產(chǎn)家庭理想住區(qū)，兼得自然與繁華，配套豐富、生活便捷， 地段稟賦類似深圳寶中周邊或者成熟版的光明，平均房價約50-148萬英鎊（約合488-1445萬人民幣）。

●Woolwich

泰晤士河畔首付約39.8萬上車

預期租金回報率超6%

Woolwich位于倫敦三區(qū)，皇家格林威治區(qū)的黃金地段伍爾維奇，擁有三大亮點。

1、首付約39.8萬上車，預期租金回報率超6%。

Woolwich性價比很高，以抵達利物浦街站的時間為準，和通勤時間相近的新盤對比，項目價格低了約21%。

項目全樓14層、共122套，產(chǎn)品均為1-3居戶型，總價約40.8萬英鎊（約合398萬人民幣）起，購買時只需先支付10%首付，尾款2027年交房時繳納即可，有充足時間準備資金，還可以貸款。

區(qū)域租賃需求非常旺盛，結(jié)合周邊租金水平，預估2027年，租金收益率能達到6%+。

2、近地鐵站+泰晤士河，景觀優(yōu)越。

項目距離Woolwich Arsenal站僅約150米，乘坐DLR輕軌僅需5分鐘就能抵達倫敦城市機場；距離伊麗莎白線地鐵站僅約500米，2站直達金絲雀碼頭、4站金融城。

更錦上添花的是，項目直線距離泰晤士河畔僅約510米，在業(yè)主共享的樓頂露臺，可遠眺泰晤士河、倫敦天際線。

露臺泰晤士河景&天際線示意圖

3、未來價值空間可期。

伍爾維奇是倫敦市長辦公室官方指出的機遇區(qū)，房價年漲幅超全倫敦平均水平約3.1%。

同時，2008年至今，伊麗莎白線沿線房價平均已增長約91%、2023年沿線租金比同類地區(qū)高出約8%。（數(shù)據(jù)源自Land Registry、Dataloft、CBRE）

考慮到2025-2029倫敦房產(chǎn)均價預計增長19.4、租金預計增長16.5%，多重利好加身的Woolwich，未來成長空間非常值得想象。（數(shù)據(jù)來源：JLL、Savills）

室內(nèi)示意圖

●Nine Elms

鄰近美國大使館 面向泰晤士河

頂級豪宅 倫敦版前海胤璞

Nine Elms位于倫敦一區(qū)九榆樹，這里是歐洲最大重建區(qū)，經(jīng)過16年開發(fā)已基本成型，聚集了美國大使館新館、14英畝新建公園、蘋果總部、2萬套新居等新銳優(yōu)質(zhì)資源，是聲名大振的網(wǎng)紅打卡地，地段稟賦類似深圳的前海、寶中。

Nine Elms則是九榆樹備受矚目的熱銷神盤，也是板塊最后一塊拼圖，地理占位絕佳——緊鄰美國大使館，北望泰晤士河，步行兩分鐘可至河岸，站在岸邊，可看到國會大廈，大本鐘、倫敦眼、切爾西富人區(qū)。

周邊頂級資源匯聚，近鄰三大地鐵站，4站可達邦德街、8站14分鐘可達UCL、4站可達LSE、6站可達soho中國城。

周邊5公里內(nèi)有多所優(yōu)質(zhì)公立+私立學校，比如英國王室直系繼承人就讀的預備學校Thomas's Battersea，以及帝國理工學院、倫敦大學國王學院等多所世界一流高校。

舒適的步行距離內(nèi)，還有超過250家店鋪的大型購物廣場、亞洲食材采買商超、韓國超市、Kova日式糕點、優(yōu)衣庫、200英畝的巴特西公園等眾多休閑娛樂配套。

聚焦項目本身，Nine Elms打造標準完全是頂奢豪宅級別。

項目已經(jīng)是現(xiàn)房，最新重磅推出頂部三層樓Ascenta系列，僅15套2-3居高層公寓，總價約157.5萬英鎊起（約合1537萬人民幣），精裝交付、拎包入住。

坐在家中，就能俯瞰泰晤士河、倫敦全景、九榆樹公園，還能觀看跨年煙花。

示意圖

為打造極致頂奢人居體驗，軟裝交付堪稱“奢居天花板”。

沉穩(wěn)和輕盈兩種配色方案滿足不同客戶偏好，配置地暖、冷風系統(tǒng)、定制木藝、奢華軟毯，全套西門子冰箱、電磁爐、烤箱、微波爐和洗衣機……滿足財富階層對高品質(zhì)生活的追求。

示意圖

綜合來看，Nine Elms同時占有稀缺生態(tài)資源和頂級城市資源，品質(zhì)也是區(qū)域天花板級別，很像前海版的胤璞，注定是被收藏進城市封面的超級豪宅。

這種頂級豪宅往往擁有更出色的資產(chǎn)表現(xiàn)力，有數(shù)據(jù)顯示，自開售以來，Nine Elms房價增幅比區(qū)域其它房產(chǎn)高出約3.1%，非常適合追求傳世資產(chǎn)和財富增值的富豪。

●The Stage

位于倫敦GDP產(chǎn)值最高的地方——倫敦一區(qū)金融城與東倫敦科技城交匯處，類似上海陸家嘴。項目由萬科開發(fā)，曾獲2017年度房地產(chǎn)界奧斯卡大獎，是一個極具藝術(shù)感的收藏級豪宅，在售約39-226㎡現(xiàn)房，約70萬英鎊起（約合684萬人民幣）。

示意圖

●Wandsworth Common

位于倫敦三區(qū)、擁有頂流教育配置和松弛英式格調(diào)的旺茲沃思，全新經(jīng)典英式府邸，在售約62.2-76.6㎡公寓和別墅，公寓約61.5萬英鎊起（約合601萬人民幣）、別墅約138萬英鎊起（約合1348萬人民幣）。

●Twickenham Squate/Green

位于倫敦老牌富人區(qū)里士滿的熱門地段特維克納姆，區(qū)域內(nèi)稀缺的高性價比品質(zhì)新盤，漫步可達泰晤士河畔，公寓約51.5萬英鎊起（約合503萬人民幣）、別墅約110萬英鎊起（約合1074萬人民幣）。

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