2025年，前海打響深圳漲價(jià)第一槍

當(dāng)坊間還在猜測(cè)深圳是否會(huì)進(jìn)一步松綁限購(gòu)時(shí)，前海已經(jīng)開(kāi)始漲價(jià)了。

最近，前海時(shí)代新品吹風(fēng)要漲價(jià)2-3萬(wàn)/平，如果屬實(shí)，漲幅將達(dá)到20-30%。

同時(shí)，前海2025年001號(hào)預(yù)售證紅盤觀山海家園，備案價(jià)8.56萬(wàn)/平，相較于一期（8.49萬(wàn)/平）上漲了7000元/平、漲幅超8%。

如果說(shuō)前海時(shí)代的漲價(jià)還有待求證，那么已經(jīng)取證的觀山海家園，則確確實(shí)實(shí)代表前海打響了深圳漲價(jià)第一槍。

為什么這個(gè)時(shí)候漲價(jià)？為什么是前海率先上漲？又為什么是觀山海家園帶頭？

01.

全國(guó)出現(xiàn)“地王潮”

深圳成交連創(chuàng)新高

房?jī)r(jià)上漲有基本面支撐

前海開(kāi)始漲價(jià)的大背景在于：從政策面到土拍面，再到市場(chǎng)面，樓市正在全面轉(zhuǎn)向。

全國(guó)政策面：兩會(huì)定調(diào)樓市止跌回穩(wěn)。

剛剛過(guò)去的兩會(huì)，“穩(wěn)住樓市”、“更大力度促進(jìn)樓市健康發(fā)展”首次被寫(xiě)進(jìn)政府工作報(bào)告，明確樓市以“止跌回穩(wěn)”為核心目標(biāo)，并表示要進(jìn)一步取消限購(gòu)限售、降低房貸利率、因城施策調(diào)減限制性措施、優(yōu)化公積金貸款額度、建“好房子”等。

兩會(huì)后，深圳隨即踐行會(huì)議精神，大幅提高公積金貸款額度，同時(shí)，核心區(qū)限購(gòu)按街道松綁的傳聞也應(yīng)聲而出。

從政策基調(diào)可以看出，2025年的房地產(chǎn)已經(jīng)是一張明牌——不可能再跌了，繼續(xù)松綁、穩(wěn)中向好就是接下來(lái)的大趨勢(shì)、大方向。

全國(guó)土拍面：重點(diǎn)城市出現(xiàn)“地王潮”。

2025年以來(lái)，上海、杭州、深圳等城市地王頻出，土拍幾乎全部高溢價(jià)成交。

1月16日，深圳大運(yùn)中心一宗宅地，8家房企瘋狂競(jìng)價(jià)246輪，成交總價(jià)30.65億、溢價(jià)率超70%。

1月底，杭州拍出史上最高樓面價(jià)6.5萬(wàn)/平，溢價(jià)率71%。

2月20日，上海2025年第一批次土拍的4宗宅地全部高溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率超33%，其中虹口地塊成交樓面價(jià)11.75萬(wàn)/平，創(chuàng)下今年全國(guó)最高紀(jì)錄。

更可怕的是，2月26日，上海新掛牌的靜安地塊，起拍樓面價(jià)就超16萬(wàn)/平，有望再次成為全國(guó)地王。

3月18日，北京海淀樹(shù)村一宗宅地，10家房企搶奪260多輪，最終75億成交，溢價(jià)率約28%、樓面價(jià)超10萬(wàn)/平。

土拍市場(chǎng)是預(yù)判性、風(fēng)向性最強(qiáng)的信號(hào)，是決定未來(lái)2-3年樓市走向的關(guān)鍵因素，如今大城市地王頻現(xiàn)、樓面價(jià)動(dòng)輒超10萬(wàn)/平，隨之而來(lái)的是全國(guó)核心城區(qū)房?jī)r(jià)將會(huì)再創(chuàng)新高。

深圳市場(chǎng)面： 成交量接連新高、房?jī)r(jià)連續(xù)24周企穩(wěn)。

目前，樂(lè)有家深圳門店二手房簽約量已接近去年10月的80%，按照樂(lè)有家市占率倒推計(jì)算，3月深圳二手房門店簽約量或近萬(wàn)套，進(jìn)入火爆行情。（數(shù)據(jù)源自樂(lè)有家）

同時(shí)，深圳成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)24周企穩(wěn)，在6.2-6.8萬(wàn)/平的區(qū)間震蕩，走出了5字頭的低迷區(qū)間。

量升價(jià)穩(wěn)，這意味著深圳已經(jīng)進(jìn)入止跌回穩(wěn)通道、即將迎來(lái)樓市大拐點(diǎn)。

重要會(huì)議政策托底、全國(guó)“地王潮”打開(kāi)未來(lái)樓市空間、深圳市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，重重因素疊加，給前海打響深圳漲價(jià)第一槍提供了基本面支撐。

02.

AI+機(jī)器人產(chǎn)業(yè)爆發(fā)

尖端科技時(shí)代

前海是深圳新龍頭

為什么前海最先開(kāi)始漲價(jià)？原因在于隨著尖端科技產(chǎn)業(yè)大爆發(fā)，前海將成為深圳未來(lái)最有希望的地方。

當(dāng)下，以AI和機(jī)器人為代表的尖端高科技產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為大國(guó)必爭(zhēng)領(lǐng)域，其中的重大技術(shù)突破會(huì)帶來(lái)難以想象的經(jīng)濟(jì)收益。

比如去年11月，DeepSeek橫空出世，在全球人工智能領(lǐng)域脫穎而出，打破中美科技發(fā)展預(yù)期差，引起中國(guó)資產(chǎn)全面重估——小米、阿里巴巴、騰訊等科技巨頭企業(yè)股票大漲，比如阿里巴巴概念，從去年11月至今，已經(jīng)大漲超40%。

而深圳尖端高科技產(chǎn)業(yè)的希望就在前海。

相信最近很多人都看到了這張騰訊搬遷照片，這是南山科興科學(xué)園的騰訊天美團(tuán)隊(duì)，正在搬往前海的騰訊數(shù)碼大廈。接下來(lái)，科興總部的其它團(tuán)隊(duì)，還將陸續(xù)搬遷到企鵝島。

圖源網(wǎng)絡(luò)

騰訊從科興向前海、企鵝島的大搬家，其實(shí)是深圳高科技產(chǎn)業(yè)從南山向前海大轉(zhuǎn)移的一個(gè)縮影。它或許標(biāo)志著，前海正在接棒南山，成為深圳新的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)極。

目前來(lái)看，前海 已有多個(gè)AI+機(jī)器人的 頭部企業(yè)/產(chǎn)業(yè)中心：

前海灣：前海深港人工智能算力中心，這是珠三角當(dāng)前投資運(yùn)營(yíng)規(guī)模最大、算力最高的市場(chǎng)化智能計(jì)算中心，也深圳首個(gè)全部使用先進(jìn)AI芯片的高算力市場(chǎng)化平臺(tái)。

大鏟灣片區(qū)：企鵝島，騰訊全球新總部，根據(jù)規(guī)劃，騰訊將成為全球首個(gè)"超級(jí)AI應(yīng)用平臺(tái)”。

華為全球具身智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，由華為攜手前海管理局、寶安區(qū)政府共創(chuàng)，目前已經(jīng)啟動(dòng)。

業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，具身智能將是人工智能的下一個(gè)浪潮，而華為全球具身智能產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心致力于瞄準(zhǔn)國(guó)際前沿技術(shù)、服務(wù)于國(guó)家戰(zhàn)略，目標(biāo)是做到全球領(lǐng)先。

大鏟灣藍(lán)色未來(lái)科技園，全國(guó)五星級(jí)智慧園區(qū)，已設(shè)立智能機(jī)器人靈巧手專業(yè)園區(qū)（啟動(dòng)區(qū)）。

可以發(fā)現(xiàn)，寶中-桂灣-前灣-媽灣-大鏟灣組成的前海核心“前海灣”，已經(jīng)形成深圳最強(qiáng)的AI+機(jī)器人尖端科技產(chǎn)業(yè)集群。

金融產(chǎn)業(yè)時(shí)代，深圳看福田CBD，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)時(shí)代，深圳看南山科技園、后海CBD，AI科技產(chǎn)業(yè)時(shí)代，深圳就看前海。

參照福田、南山，過(guò)去10幾年房?jī)r(jià)從1-2萬(wàn)飛漲到10-20萬(wàn)，歷史已經(jīng)印證，新興風(fēng)口產(chǎn)業(yè)的布局，勢(shì)必引起人才、資金的大量涌入，進(jìn)而推高區(qū)域房?jī)r(jià)，這就是前海漲價(jià)的底氣。

03.

前海唯一在售低密山居

最高約97%得房率

樓王新品加推 僅85套

為什么是觀山海家園代表前海打響深圳漲價(jià)第一槍？原因在于觀山海家園地段核心、景觀優(yōu)越、品質(zhì)過(guò)硬，是一個(gè)被市場(chǎng)追捧的網(wǎng)紅熱盤。

1、地段核心，區(qū)域天花板很高，有漲價(jià)的空間。

觀山海家園位于大南山生態(tài)住區(qū)，此占位有三大王炸優(yōu)勢(shì)。

首先，走媽灣海底隧道，約10幾分鐘就能到騰訊企鵝島。

這意味著，觀山海家園將是深圳AI+科技產(chǎn)業(yè)的第一外溢紅利盤，就像南山科技園附近的華潤(rùn)城一樣，隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)騰飛，將會(huì)有很大的想象空間。

其次，觀山海家園約650米就是前海三大核心區(qū)之一的媽灣。

媽灣作為前海三灣中最后一片可大規(guī)模開(kāi)發(fā)的區(qū)域，隨著深圳放開(kāi)限價(jià)，未來(lái)肯定會(huì)有一些10萬(wàn)+、20萬(wàn)+的超級(jí)豪宅涌現(xiàn)，樓市天花板很高，給區(qū)域項(xiàng)目漲價(jià)留足了空間。

再次，配套豐盛且便捷。

觀山海家園距離5號(hào)線荔灣站直線僅約450米，一路之隔就是一所36班小學(xué)（規(guī)劃中），自帶約6000平商業(yè)，家門口就是約2.6萬(wàn)平的泛海城市廣場(chǎng)，周邊還匯聚前海印里、山姆、萬(wàn)象前海、海上世界、K11等國(guó)際商圈。

不管是通勤，還是孩子上學(xué)，亦或是休閑娛樂(lè)，都非常便捷。

2、市場(chǎng)認(rèn)可度高，南山“雙冠王”紅盤，有漲價(jià)的底氣，C位樓王即將加推。

觀山海家園去年1棟開(kāi)盤，就引發(fā)全城轟動(dòng)，當(dāng)天熱銷14億，成為深圳的現(xiàn)象級(jí)紅盤。

本次2棟入市，熱度再創(chuàng)新高，每到周末，洽談區(qū)、沙盤區(qū)到處人擠人，樣板房排長(zhǎng)龍。

3月8日，項(xiàng)目首批推售110套建面約95-113平的3-4房，折后總價(jià)687萬(wàn)起，性價(jià)比冠絕前海，開(kāi)盤當(dāng)天2棟2單元去化超7成，目前房源所剩無(wú)幾。

3月15日，項(xiàng)目加推2棟3單元，建面約95-113平的3-4房，折后3房總價(jià)721萬(wàn)起，加推當(dāng)周大賣127套，冠絕全城。

截至目前，觀山海家園成交量已突破200套，是南山當(dāng)之無(wú)愧的人氣、熱搜雙冠王。

本周六（3月29日），項(xiàng)目即將加推2棟1單元，此單元僅19層、總計(jì)85套住宅，是2棟的C位樓王，東南向看大南山，西南向看主園林景觀和泳池，幾乎戶戶瞰景。

新品為 建面約95/113平的3-4房，其中主力戶型建面約113平4房，拓展后得房率最高達(dá)約97%，一進(jìn)門就能感受到采光和尺度的震撼。

房間的每個(gè)空間幾乎都有大窗戶，就連入戶玄關(guān)和餐廳都有飄窗對(duì)流，主臥更是擁有270°景觀面。

樣板間實(shí)拍圖

尺度也很闊綽， 陽(yáng)臺(tái)面寬高達(dá)6.6米、主臥面寬高達(dá)3.9米，公域空間能容納聚會(huì)、健身、親子娛樂(lè)等多種生活場(chǎng)景，起居空間舒適宜人。

淘哥實(shí)地探訪樣板間時(shí)，雖然是陰天，但室內(nèi)依然通透明亮，大面積玻璃帶來(lái)的超絕采光，模糊了室內(nèi)室外的界限，讓人感覺(jué)非常自由。

樣板間實(shí)拍圖

高使用率除了帶來(lái)更高的舒適性，還有更高的性價(jià)比，觀山海家園建面約113平的4房， 套內(nèi)使用面積高達(dá)約110平，比市面其它新盤多出約10-15平，按8萬(wàn)/平計(jì)算，多出80-120萬(wàn)的空間。

戶型示意圖

3、前海唯一在售2.66低密山居，永久一線大南山景觀，頂豪級(jí)品質(zhì)，有漲價(jià)的產(chǎn)品支撐。

觀山海家園的生態(tài)資源、居住氛圍、品質(zhì)，個(gè)個(gè)都非常能打，堪稱深圳核心區(qū)的“全能人居大盤”。

觀山海家園位于 大南山腳下，三面環(huán)山、享大南山永久一線山景，同時(shí)毗鄰大南山紫園、德尚世家別墅區(qū)，對(duì)望半山豪宅漢京九榕臺(tái)，是一個(gè)生長(zhǎng)在森林+豪宅群中的生態(tài)住區(qū)，居住氛圍非常純粹。

示意圖

為了將生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)最大化，觀山海家園依照山勢(shì)進(jìn)行建筑布局，創(chuàng)造約8米高差臺(tái)地式園林，引山景、清風(fēng)入內(nèi)。

而且，觀山海家園還是前海唯一在售低密新盤，整體限高80米，容積率低至2.66，樓間距可達(dá)46米。

精巧的建筑設(shè)計(jì)，加上稀缺的低密優(yōu)勢(shì)，社區(qū)與森林生態(tài)達(dá)到了最大程度的融合，走在觀山海家園，像走在星級(jí)度假酒店，身心舒暢、輕松自在。

隨著深圳城市進(jìn)化，核心空間高度壓縮，南山、福田的10萬(wàn)+豪宅，早已經(jīng)變成超高密的超高層，觀山海家園這種超低密社區(qū)目前就已經(jīng)非常稀缺，隨著時(shí)間推移，或許將變成絕版。

實(shí)拍圖

如果說(shuō)低容積離不開(kāi)地塊規(guī)劃帶來(lái)的天然優(yōu)勢(shì)，那么細(xì)節(jié)考究、精雕細(xì)琢的品質(zhì)，則是觀山海家園優(yōu)秀操刀能力的深刻證明。

星級(jí)酒店式門廳高度超10米，氣派恢弘，門廳全部采用溫德姆灰石材，搭配普拉達(dá)綠大理石，水景別出心裁應(yīng)用灑金工藝，當(dāng)晨光灑下， 水面與石板都會(huì)反射出閃閃金光，氛圍感碾壓很多10萬(wàn)+豪宅。

就連商鋪立面，都采用 橫跨大西洋2000多公里運(yùn)輸而來(lái)的 印度檀香石，品質(zhì)盡顯。

進(jìn)門而入，最?yuàn)Z目的是一個(gè)類似風(fēng)火輪形象的紅色旋轉(zhuǎn)樓梯，寓意鴻運(yùn)當(dāng)頭、步步高升，走向旋轉(zhuǎn)樓梯的水面，鋪設(shè)了八塊地磚，寓意四平八穩(wěn)。

實(shí)拍圖

進(jìn)入建面約4.2萬(wàn)平的度假式園林，更像是走進(jìn)了一幅藝術(shù)畫(huà)作。

入戶閘門打造了10米高差的流水瀑布，園林樹(shù)木還藏有鳥(niǎo)巢，能引鳥(niǎo)兒前來(lái)?xiàng)ⅰ?/p>

用金屬壁燈和金絲網(wǎng)垂縵裝點(diǎn)的通道，仿若宮殿，處處彌漫著貴族氣息。

依山勢(shì)層層遞進(jìn)的臺(tái)地園林，一層一景，恰到好處地打造了泳池、陽(yáng)光草坪、沿山跑道、兒童成長(zhǎng)樂(lè)園、青少年運(yùn)動(dòng)樂(lè)園、老年頤養(yǎng)花園等休閑空間。

住在觀山海家園，身處寧?kù)o，一步繁華，是城市核心極度稀缺的理想山居生活。

實(shí)拍圖

更重要的是，觀山海家園1棟和2棟1單元已經(jīng) 全部封頂，部分園林已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)，樣板間也是實(shí)體展示，建面約113平交標(biāo)樣板房也已經(jīng)開(kāi)放， 正值2棟C位樓王加推之際，各位粉絲朋友可到項(xiàng)目，親身感受低密山居的魅力。

相信淘哥，一旦在觀山海家園實(shí)地走一圈，就會(huì)感受到真正的心動(dòng)。