發(fā)現(xiàn)半年報中的“秘密”：主業(yè)非房地產(chǎn)上市公司，最后還是“仰仗”了房地產(chǎn)

?在海南“破除經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴”的大背景下，

一些主業(yè)非房地產(chǎn)的上市公司業(yè)績報告中，

房地產(chǎn)營業(yè)收入占比近5成。

透過上市企業(yè)的年中報，我們發(fā)現(xiàn)了一個“有趣”的現(xiàn)象。

近期，各大上市公司陸續(xù)發(fā)布2024年半年度報告。在海南，部分非房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的上市企業(yè)，其房地產(chǎn)業(yè)的營收成為企業(yè)業(yè)績的“中流砥柱”。

在2024年半年度報告中，以生豬養(yǎng)殖和屠宰加工為公司戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)的羅牛山，其報告期內(nèi)實現(xiàn)營收21.27億元，而房地產(chǎn)板塊的營收接近10億元，占比超過46%。

不僅僅是羅牛山，海南機場2024年半年度報告披露，企業(yè)實現(xiàn)營收22.51億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約4.84億元，營收占比約22%；如果算上物業(yè)管理等“類房地產(chǎn)”業(yè)務(wù)，營收比重占到37%之多。

作為以機場管理業(yè)務(wù)等為主業(yè)的海南機場，2023年度公司營收約67.62億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收為30.05億元，后者占比超過44%。

幾年前，就“誰是海南最大地主”的話題，海南地產(chǎn)界普遍認為海航、羅牛山等本土企業(yè)在土地資源儲備上，占有絕對優(yōu)勢。

海南當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)資深人士表示，房地產(chǎn)營收在一些核心業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的上市公司中占比較重，有著深層次的原因。他們認為，主要原因是城市發(fā)展擴容的土地紅利，此類企業(yè)此前儲備了大量的土地資源，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在企業(yè)營收中占比較重也屬正常現(xiàn)象。

不過也有專業(yè)人士建議，在如今房地產(chǎn)市場發(fā)生深刻變化的大背景下，非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)或上市企業(yè)應(yīng)回歸和聚焦主業(yè)。

1.房地產(chǎn)營收成企業(yè)“中流砥柱”

在海南一些主業(yè)非房地產(chǎn)的上市公司，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正悄然成為它們業(yè)績中的“臺柱”。

8月23日，被外界稱為“中國第一家菜籃子上市企業(yè)”的羅牛山發(fā)布企業(yè)2024年半年度報告。

透過企業(yè)的年中報發(fā)現(xiàn)，這家以生豬養(yǎng)殖、屠宰加工業(yè)務(wù)為戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)和主要收入利潤來源的上市公司，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收占了大頭。

“提起羅牛山，大家第一反應(yīng)都會說這是一家養(yǎng)豬的企業(yè)。”羅牛山董事長徐自力此前曾接受媒體采訪時稱，但實際上，近些年他們已經(jīng)圍繞公司傳統(tǒng)主業(yè)打通了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，形成了以畜禽養(yǎng)殖為基礎(chǔ)，輻射原料生產(chǎn)、飼料加工、良種繁育、畜禽飼養(yǎng)、屠宰加工、冷鏈物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的循環(huán)經(jīng)濟體系和全程質(zhì)量管控鏈條。

但在對外的公開場合，羅牛山的“當(dāng)家人”很少提及自己的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊。

但事實上，在公開披露的信息中，羅牛山的房地產(chǎn)板塊在整個企業(yè)營收中，占到近“半壁江山”。

據(jù)羅牛山2024年年中報披露，該公司今年上半年合計營收為21.27億元。其中，公司核心業(yè)務(wù)中的畜牧業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)營收分別為5.25億元、4.67億元，分別占總營收的24.69%、21.94%。

但是，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收卻呈“一枝獨秀”，高達9.88億元，占公司合計營收的46.44%。

羅牛山的房地產(chǎn)業(yè)績，不僅是整個企業(yè)營收占比最高的業(yè)務(wù)板塊，也是較上年同期增幅最大的，增幅為23.2%。

這并非偶然性。查詢羅牛山2023年度報告，該公司實現(xiàn)營收41億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為14.8億元，占比36.13%，為公司營收構(gòu)成占比最大的業(yè)務(wù)板塊。

2023年度，羅牛山房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收較上一年增幅高達286.91%！

除了對半年度營收數(shù)據(jù)貢獻最大，羅牛山房地產(chǎn)板塊毛利率高達41.8%。而該公司核心業(yè)務(wù)板塊的畜牧業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)毛利率分別為-12.87%、4.46%。

2.有企業(yè)房地產(chǎn)毛利率高達83%

不僅僅是羅牛山，海南上市公司海南機場、海南高速等，從表面看起來，企業(yè)核心業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)，但事實上房地產(chǎn)板塊的業(yè)績，對企業(yè)營收貢獻不容小覷。

以海南機場為例，該公司2024年半年度報告中披露，企業(yè)合計營收為22.51億元，其中作為主業(yè)的機場運營服務(wù)實現(xiàn)營收9.46億元，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收約4.84億元，物業(yè)管理業(yè)務(wù)營收為3.58億元。

雖然上述年中報中沒有專門計算房地產(chǎn)或“類房地產(chǎn)”在公司合計營收中的占比，但事實上房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重占到約22%，如果算上物業(yè)管理等“類房地產(chǎn)”業(yè)務(wù)營收，比重超過37%。

海南機場儲備土地資源多，在這次年中報中也初見端倪。

截至報告期末，該公司在建及土地儲備項目26個，土地面積逾6600畝。其中，在建項目12個，面積約1100畝；土地儲備項目14個，面積約5500畝（其中非建設(shè)用地約3120畝）。

又如海南高速，這是一家以交通業(yè)、文旅業(yè)等為主業(yè)的上市公司，雖然該公司今年年中報中房地產(chǎn)營收占比較少，但是橫向延展來看，房地產(chǎn)依然是該企業(yè)的“主業(yè)”。

今年上半年，海南高速營收4119萬元，其中服務(wù)業(yè)1909萬元，文旅業(yè)1155萬元，分別占比46%、28%。而該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收僅243萬元，占比約為6%。今年上半年與去年同期相比，該公司房地產(chǎn)營收下降了約92%。

但在上一年同期，海南高速房地產(chǎn)營收約2900萬元，占公司同期營收的62%。2023年度，海南高速報告營收合計1.24億元，其中房地產(chǎn)業(yè)營收達4266萬元，占比超過34%。

盡管如此，刨除營收成本，今年上半年海南高速房地產(chǎn)的毛利率高達83%。

3.房地產(chǎn)成為“臺柱”并非偶然

在海南一些非房地產(chǎn)主業(yè)的上市公司，房地產(chǎn)營收成為企業(yè)的“臺柱”并非偶然現(xiàn)象。

海南房地產(chǎn)行業(yè)資深人士車旭稱，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了“黃金、白銀、青銅”年代的30年，無數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涌現(xiàn)，主要有三類：第一類是建筑類兼房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)；第二類就是主業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)，但內(nèi)核是金融的公司；第三類就是主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)。

車旭表示，海南房地產(chǎn)市場是我國較特殊的市場之一，總體屬于“文旅地產(chǎn)”，大部分的客戶需求在島外，是一個外向型的市場。

“旅居地產(chǎn)市場會對產(chǎn)品和運營能力要求更高，原來‘跑馬圈地，蓋房掙錢’的時代將一去不復(fù)返，市場對企業(yè)的精細化運作及長期運營能力提出新的考驗。”車旭稱。

“目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了深刻的變化，在整體市場力求平穩(wěn)的前提下，我建議非主業(yè)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)逐漸回歸和聚焦其本業(yè)。”車旭建議。

海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長王路表示，此類非房地產(chǎn)主業(yè)的上市公司，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在整個企業(yè)營收中比重較大，有其深層次的原因，各個企業(yè)的情況也不盡相同。

比如海南機場，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總體是延續(xù)此前海航的房地產(chǎn)板塊，比如海口市國興大道的一些項目資產(chǎn)，它最早就是大英山機場的部分，之前整個大英山片區(qū)原來都是海航在開發(fā)，大英山片區(qū)不僅是海口的CBD（中央商務(wù)區(qū)），也是海南的CBD，這個資產(chǎn)比重較大、估值較高，所以房地產(chǎn)在企業(yè)營業(yè)收入中占比較高也是正常的事情。

又如羅牛山，其本身就是一個城市基礎(chǔ)服務(wù)供應(yīng)企業(yè)，在城市沒有發(fā)展擴張前，隨著企業(yè)自身發(fā)展的需要及業(yè)務(wù)版圖擴展的需求，儲備了大量的地塊資源，比如養(yǎng)殖、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈用地；后來隨著城市的發(fā)展和擴容，這些地塊所在的位置就可能成為了中心城區(qū)，這些土地自然就可以更好地進行商業(yè)轉(zhuǎn)化。

“我認為，這種現(xiàn)象是隨著城市的發(fā)展和擴容而獲得了土地紅利，很多企業(yè)利用這種城市化的紅利轉(zhuǎn)化成房地產(chǎn)，或者說借助房地產(chǎn)變成多元化企業(yè)，我覺得這是很正常的事情。”王路稱。

王路還表示，上市公司得房產(chǎn)業(yè)務(wù)比重大小與否，這是資本市場的自主選擇，只要它是合法合規(guī)經(jīng)營，他覺得比重高低不存在問題。

（文 / 陳標志；本文已獲作者授權(quán)）