刺激，內(nèi)城上新“神地”，銷售指導(dǎo)價或?qū)⑦_15.1萬/㎡

1

“烽煙起江山北望，龍旗卷馬長嘶劍氣如霜”。

或許有人會問，最近市 場挺平淡的，豪sir有啥好嗨的？

這不，內(nèi)城有新地上架了。

近日，京規(guī)自委網(wǎng)站上掛出3宗預(yù)申請地塊，有一宗土地特別引人注目，就是位于東城區(qū)金魚池地塊。要知道，上一次北京出讓類似位置的地塊，還是在2006年，一轉(zhuǎn)眼已經(jīng)18載。

那么，金魚池地塊為何耀眼？原因有三。

其一

地段真心好

根據(jù)掛牌信息顯示，金魚池地塊四至范圍包括：東至正義路南延，南至西曉市街，西至大市胡同，北至蘇家坡胡同。

光看這些地名，是不是對于地塊在哪兒，還是有些模糊。那么豪sir就翻譯成大白話來說，該地塊南側(cè)挨著十一學(xué)校金魚池分校，再往南350米就是天壇公園，往北100米就是廣渠路，可快捷到達地鐵7號線珠市口站和橋灣站。等于說地鐵、書包、公園全都有，而且還是“正兒八經(jīng)”的二環(huán)內(nèi)城房。這地段、這配套，就問你香不香。

其二

地塊很MINI

根據(jù)公開信息，金魚池地塊土地面積3027㎡，規(guī)劃建筑面積5550㎡，包含了商品住房面積1700㎡，自持公建3850㎡，地塊限制高度18米，實乃北京有史以來招拍掛出讓的最小住宅建面地塊。

由于商品房面積總共就1700㎡，加上限高，估計未來會建成為6層洋房產(chǎn)品。至于園林嚒，也沒啥可施展的地方，皆因這宗土地非常“袖珍”。

其三

地塊溢價率上限調(diào)高到25%

值得一提的是，金魚池地塊是北京自2021年第二批次集中供地以來，首宗突破15%溢價率限制的地塊，其溢價率上限為25%，由此也設(shè)定了三檔銷售指導(dǎo)價，且均可有8%的浮動。

當拍地溢價率在15%以內(nèi)時，預(yù)售指導(dǎo)價為13.9萬元/㎡。

當拍地溢價率在15%至20%時，預(yù)售指導(dǎo)價為14.3萬元/㎡。

當拍地溢價率超過20%時，預(yù)售指導(dǎo)價為15.1萬元/㎡。

需要指出的是，金魚池地塊的起始價為2.7億，即便達到25%的溢價率上限，總地價為3.375億元，無疑給了更多房企拿地機會。

實話實說，最近各大房企的拿地熱情不算高，主要原因在于今年以來二手房行情“大跳水”，讓“一二手倒掛行情”被擊破，讓新房的去化周期明顯變長。加上，近期不少新房項目的“以價換量”的操作手法，讓同區(qū)域內(nèi)待上市的新房就很“難受”，即便得房率高、精裝配置強，若是價格“不到位”，還是難以贏得購房人的關(guān)注。

而銷售周期的變長，無疑會增加資金成本，因而會產(chǎn)生“不拿地團隊無活干，拿了地利潤薄，甚至不賺錢”的情況。這也是，今年各區(qū)哐哐推薦新地，而實際被激活地塊量少，且4-5月成交的兩宗宅地均為底價成交的根本原因所在。

不過相比其他地塊，動輒十多億、幾十億，甚至百億（朝陽酒仙橋待上市地塊）的土地價格，金魚池地塊最高不到4個小目標的土地價格還是挺有吸引力的。要知道，如今的土拍市場基本已成國央企的天下，而“小而美”的金魚池地塊，或?qū)⑽嗟姆科笄皝韰⑴c競拍。

金魚池地塊的掛牌競價起始時間為6月19日，屆時是否會上演群雄逐鹿的情況，我們拭目以待。

2

有一說一，這幾年內(nèi)城盤在京城樓市就是一個“耀眼”的存在，更在京城銷售排行榜上“遙遙領(lǐng)先”。

2022年北京樓市銷售排行榜的冠軍是北京城建天壇府，網(wǎng)簽金額120.21億元，它是內(nèi)城盤。

2023年北京樓市銷售排行榜前三甲，北京城建天壇府網(wǎng)簽金額130.07億元，中信國安府網(wǎng)簽金額129.18億元，中海都闕臺網(wǎng)簽金額100.61億元，亦都是內(nèi)城盤。

可見，內(nèi)城房在北京購房人心中的“含金量”有多高。因而也產(chǎn)生了去年中海都闕臺開盤前，購房人滿世界打聽售樓處在哪里，中信國安府二期開盤即日光的行情。

由此及彼，金魚池地塊的未來前景，堪稱“穩(wěn)了”。當然，金魚池地塊并不是沒對手，內(nèi)城還有不少新房在售。

這兩年京城樓市的“常勝將軍”北京城建天壇府，目前六期產(chǎn)品在售，主力戶型為建筑面積約150~280平方米三至四居，均價為13.9萬元/㎡。得益于百萬方大盤優(yōu)勢，北京城建天壇府內(nèi)規(guī)劃了精品住宅、商業(yè)、辦公、教育等生活必備業(yè)態(tài)，成就了美好的“大城生活”。

去年開盤即日光的中信國安府，近期推出了三期觀璽收官之作，主力面積為建面約370~630㎡樓王大宅，售價約17萬元/㎡，共99席。據(jù)悉，國安府三期觀璽已于5月中旬開盤，已認購20多套。在如今平淡的市場情況下，總價6000萬起的豪宅能有如此成績，還是相當亮眼的。

位于東城區(qū)菜市口的中信城五期，計劃在6月開盤，共規(guī)劃建設(shè)14棟樓，樓層錯落有致，從5層至14層不等，建筑形式主要為塔樓。據(jù)悉，中信城五期戶型多達20多種，主力戶型以125㎡到264㎡的三至四居為主，目前售價未定，預(yù)計在17萬元/㎡左右（中信城四期均價在16.5萬元/㎡）。

位于東城區(qū)永定門的永定樾目前在售中，建筑為4~6層的洋房產(chǎn)品，主力戶型為建筑面積約131~200㎡三至四居，均價為13.9萬元/㎡。雖然項目地塊并不大，但永定樾最大程度打造內(nèi)部的景觀園林，通過專門聘請?zhí)K州園林設(shè)計院，打造了“一環(huán)、三軸、四境、六景”的園林體系。

位于老牌富人區(qū)方莊的首開璞瑅隱園，主力戶型為建面約170~215㎡四居洋房新品，均價為11.2萬元/㎡，共60席。項目周邊不僅匯集了方莊的充沛生活配套， 而且舉步可達十八中、十八中附小，加上首開璞瑅大社區(qū)早已成熟，擁有良好的內(nèi)城生活氛圍。

由此可見，內(nèi)城在售盤還真不少。各位有在內(nèi)城置業(yè)打算的購房人，想要了解上述內(nèi)城盤的詳細情況、戶型資料，以及是否有優(yōu)惠折扣，亦或想選到心儀的房源，請加 “maifangdjb01”微信，我們有專業(yè)的小伙伴為你提供優(yōu)質(zhì)的內(nèi)城選房服務(wù)。

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