牛奶廠樓市劇變，聊點(diǎn)大家不知道的

我是紫沐，這是我第375篇日記。

世界大觀二期地塊，今天被越秀順利拿下。

總價(jià)43.9億元，折合樓面價(jià)大概在4.5萬/㎡左右。

對比一期5萬+的樓面價(jià)，價(jià)格變低了。

當(dāng)然這和地塊本身的質(zhì)量有關(guān)。

二期地塊的體量比較小，也比較散。

而且容積率去到2.3-2.5，雖然放在中心區(qū)依然低密，但比不上一期1.9-2.2那么優(yōu)秀。

整體來說，比較難打造出真正優(yōu)質(zhì)的改善大盤。

所以價(jià)格低點(diǎn)，屬實(shí)正常。

但我覺得從板塊角度看，真正有意義的地方，在于拿下地塊的是越秀。

這意味著越秀可以連片開發(fā)，能放開手腳做更好的規(guī)劃。

這對牛奶廠板塊的影響會(huì)很大。

因?yàn)橹灰坏翩溩樱?strong>未來牛奶廠價(jià)格天花板多高，就是越秀說了算。

畢竟牛奶廠作為定位改善的板塊，商業(yè)配套拉跨一直被人詬病。

都改善了，逛個(gè)街還要開半個(gè)鐘車確實(shí)有點(diǎn)無語。

所以二期地塊包含的1萬㎡商業(yè)用地，就變得非常值錢。

哪怕是做成開放式商業(yè)，越秀憑借家門口就能逛街的位置優(yōu)勢，也能給自家樓盤注入強(qiáng)大的競爭力。

如果是做成業(yè)主私享的商業(yè)，再把檔次拉高，那競爭力只會(huì)更夸張。

所以世界大觀項(xiàng)目未來天花板能有多高，這塊商業(yè)地越秀能不能搞好，很重要。

只是越秀雖然是廣州地頭蛇，好地塊拿了不少。

但真正打造出來、能拿得出手的高端產(chǎn)品，目前還真沒見到。

別說標(biāo)桿豪宅產(chǎn)品了，連標(biāo)桿的高端改善型產(chǎn)品，都沒有。

本來琶洲南是有資格成為越秀進(jìn)軍高端的入場券，但也虎頭蛇尾。

前幾天，越秀地產(chǎn)官方公號(hào)發(fā)了篇推文。

里面提到，琶洲南的配套學(xué)位，有可能是錢學(xué)森學(xué)校。

這學(xué)校的知名度和影響力，怎么說呢，反正琶洲南的業(yè)主是不滿意的，已經(jīng)在鬧了。

雖然現(xiàn)在越秀已經(jīng)把推文刪了，但從這件事，就能看出越秀有個(gè)老毛病。

就是小家子氣的習(xí)慣沒改過來。

琶洲南這個(gè)項(xiàng)目，地段是琶洲，自帶商業(yè)配套和地鐵配套，還有教育用地。

按理說只要老老實(shí)實(shí)開發(fā)，引進(jìn)一所名校，做出標(biāo)桿級的高端改善盤是很容易的。

雖然名校很貴，但考慮到越秀目前還沒有能拿出手的名片。

多花點(diǎn)錢，把琶洲南打造成名片，怎么說也不虧。

偏要弄得這么難看，實(shí)在想不明白。

所以世界大觀地塊二期被越秀拿下，我是有點(diǎn)既愛又恨的。

好處是同一家開發(fā)商操盤，天花板能拉得更高。

壞處是由越秀來操盤，我對它做高端產(chǎn)品的能力存疑。

不是我杞人憂天，從世界大觀一期的產(chǎn)品就能看出端倪。

世界大觀一期案名已經(jīng)定了，叫越秀·觀樾。

有房產(chǎn)博主去參觀項(xiàng)目接待會(huì)，問現(xiàn)場銷售：

越秀打算怎么開發(fā)月亮湖，讓湖景和項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)？

項(xiàng)目會(huì)所打算怎么搞，是開放的還是私家的，誰來運(yùn)營，要不要買會(huì)籍？

門禁有幾道，電梯要不要刷卡，外賣能不能上樓？

現(xiàn)場銷售完全答不上來。

就明顯能感覺出來，越秀對高端產(chǎn)品的打造，還有營銷，經(jīng)驗(yàn)都非常弱。

你把這些問題，拿去問鵬瑞的銷售，人家隨便回答你。

明顯就是提前準(zhǔn)備過、思考過的。

現(xiàn)在越秀給人的感覺，就是對高端產(chǎn)品的理解還停留在戶型上。

不是說這樣不好，世界大觀這批產(chǎn)品大概率也是110%實(shí)用率的，這很好。

低密度+50米樓間距，也很不錯(cuò)。

但做到這些，只能說是打造了靠譜的改善型產(chǎn)品。

想做高端，講究的是軟件、是細(xì)節(jié)、是稀缺性。

月亮湖是稀缺環(huán)境資源，會(huì)所鏈接軟件資源，門禁電梯對應(yīng)細(xì)節(jié)體驗(yàn)。

這些東西不去想不去做，越秀就很難在高端市場有進(jìn)步。

所以牛奶廠板塊未來天花板能有多高，就看越秀接下來怎么出牌了。

教育用地，肯不肯花錢引進(jìn)名校，還是像琶洲南那樣虎頭蛇尾。

商業(yè)用地，是做好做精，還是敷衍了事。

這些不確定因素，最終呈現(xiàn)會(huì)怎樣，對牛奶廠很重要，對越秀也很重要。

不要說什么，能買得起這里的不在乎學(xué)位。

我說實(shí)話，學(xué)位真的很重要。

不管是琶洲南，還是世界大觀，它們的定位終歸是改善型。

改善盤，學(xué)位就是很大的加分項(xiàng)，就是能影響未來在二手市場的流通性，就是值錢。

你像琶洲南買來自住，未來要用到學(xué)位的業(yè)主很多，否則不會(huì)有這么多人鬧。

所以，希望琶洲南學(xué)位最終不會(huì)暴雷，希望越秀能把產(chǎn)品做好吧。

畢竟廣州好地塊本來就少，越秀拿這么多，不開發(fā)出幾個(gè)標(biāo)桿，太浪費(fèi)了。

如果你問我，世界大觀一期值不值得買？

鑒于目前大量的不確定性，我覺得還是先觀望。

硬要說的話，8萬吧，如果賣8萬，我覺得是可以沖的。