聊聊近一年的上海買房經(jīng)歷

閑來聊聊我的上海房子買賣經(jīng)歷，僅供參考。

我是2021年6月份開始準(zhǔn)備置換的，一套在楊浦閑置的房子賣了準(zhǔn)備換到大寧，這樣離父母可以近點(diǎn)。

為了這次的置換，我是費(fèi)了很多心思，也看了無數(shù)的樓盤，當(dāng)然對(duì)于房價(jià)的走勢，我本來工作就一直在跟蹤。

其實(shí)上海的房價(jià)，能看懂宏觀的形勢是一方面，另一方面是每個(gè)區(qū)他都有自己的價(jià)格，每個(gè)區(qū)里的小區(qū)還有一套價(jià)格，然后小區(qū)里的每個(gè)房東還有一套價(jià)格。

啥意思，就是這三套價(jià)格都在一定程度上會(huì)獨(dú)立波動(dòng)。

我是在上海土生土長的，30多年看著上海從里弄的油條大餅發(fā)展到現(xiàn)在的高樓大廈，現(xiàn)在除了郊區(qū)，只要是中環(huán)以內(nèi)的，基本上都有一套成熟的商業(yè)體系在運(yùn)轉(zhuǎn)。

黃浦區(qū)有人民廣場，有外灘，有新天地，靜安有大寧，有西藏北路，有不夜城，有武康路，徐家匯有百腦匯，長寧有古北，有中山公園。

好了，那你要來對(duì)比，長寧中山公園好還是武康路好？說實(shí)話，挺難的。因?yàn)橹苓叺呐涮自O(shè)置大家都差不多啊，你有三甲醫(yī)院我也有，你有地鐵我也有，你有高架我也有，尤其對(duì)于上海某塊地方住慣了的人來說，他會(huì)覺的自己住的那塊地方是最好的。

拿我來講，我在靜安大寧住慣了，附近地鐵醫(yī)院久光商城都有，但是你能說楊浦五角場就很差嘛？也未必，我大學(xué)在五角場住了4年也感覺挺不錯(cuò)。

哪怕說我換到閔行，臨港，那里也都有成熟的商業(yè)配套了，在上海你跑哪里都是一堆商圈。所以，在上海買房很難去做區(qū)之間的比較，說白了，你愛買哪買哪，除了湯臣和檀宮之類都不會(huì)有太大區(qū)別。

再來說說小區(qū)，我發(fā)現(xiàn)有個(gè)問題，有些買家不重視房型和樓層，而是非常看重小區(qū)品質(zhì)，尤其是女性，比如大寧板塊的慧什么湖，很多人就是會(huì)沖著這個(gè)樓盤的品質(zhì)去買，然而這個(gè)小區(qū)里大部分的房子都是南北不通的，也就是靠北沒有窗戶，我稱為悶屁股戶型。而且廚衛(wèi)都是那種手槍型，很難處理。

這種戶型，一到上海潮濕天氣，大概率會(huì)出現(xiàn)發(fā)霉的問題，從墻壁到櫥柜。但是隔壁的一個(gè)小區(qū)，可能是因?yàn)闃潜P品質(zhì)名氣沒他響，成交量一直賣不過它，可是戶型非常正氣，還是南北通風(fēng)，外立面和物業(yè)管理也不差，但隔著一條馬路就是賣不過它。而且這兩個(gè)小區(qū)都是不到20年的房齡，也算不上是老破小。

所以，在小區(qū)和小區(qū)之間，也有一個(gè)價(jià)格的波動(dòng)，至少在我看來，很多小區(qū)雖然名聲不響，但是居住屬性，性價(jià)比真的很好。并不是商業(yè)上吹虛的所謂高端樓盤就真的有居住舒適度了，至少我看過的樓盤，比如普陀的中遠(yuǎn)什么城，上海什么大寧城很多都是這種類型。

然后是小區(qū)里的房東，其實(shí)我以前一直以為，只要參照小區(qū)過往同戶型的成交均價(jià)就可以大致談到房東的心理價(jià)位了，事實(shí)證明我幼稚了。

我第一次聊的房東是一對(duì)中年上海夫妻，男的悶聲不響，女的典型上海中年婦女，情緒化嚴(yán)重，心態(tài)不平穩(wěn)，她掛牌900萬，坐下談開價(jià)890萬不能讓了，我說你這房子稅多而且是樓梯的2樓，完全沒太陽，人家4樓電梯房也就900萬，她不肯，然后軟磨硬泡談了一個(gè)多小時(shí)，她最終說了句，那這樣吧，我再下來1萬889。

我可去他媽的，我當(dāng)場站起來走人，上百萬的房子你他媽1萬的幅度跟我討價(jià)，擱這和我買菜呢？

隔了一個(gè)月，上海疫情嚴(yán)重，市場成交低迷，這老女人主動(dòng)降到了850萬，但是沒用，仍然沒人買，她心態(tài)失衡又調(diào)到880萬。

好了，我又和另外一位房東談。這個(gè)房東就不一樣了，92年的小伙子，外地來上海打工，500萬買進(jìn)的，4年不到，現(xiàn)在要脫手，這個(gè)稅非常高，他也有自知之明，掛牌925，但是坐下來一聊，我還沒開口，他主動(dòng)說，我愿意先降價(jià)15萬。

好家伙，這就人和人的差距，我直接給當(dāng)場整不會(huì)了，完了還有更刺激的，我說你是底樓，而且稅很多，在你降了15萬的基礎(chǔ)上，我覺的還要再降40萬才行，而且里面的個(gè)稅要你自己承擔(dān)。

我心想，這房東估計(jì)要妞妞捏捏和我說些不情愿的話，結(jié)果他就，好！那就這個(gè)價(jià)格成交，然后沖我笑笑。

這他么我徹底崩潰了，頭一次殺價(jià)成功，還讓我感覺還虧了的，我心想，到底是他真的覺得價(jià)格可以，只是因?yàn)槿似沸愿窈茫圆贿€價(jià)，還是因?yàn)閮r(jià)格我開的還是太高了？反正這一前一后，兩個(gè)房東真的反差太大了。

所以講，哪怕在同一個(gè)小區(qū)里，同一種戶型和樓層，能有300個(gè)房東，它就能給你搞出300個(gè)不同的價(jià)格。

除非你買一手房，否則，價(jià)格都是談出來的，你不去談，房東永遠(yuǎn)那個(gè)價(jià)格掛著，你去談，什么價(jià)格都有可能。

上海買二手房，很大程度上不是考驗(yàn)?zāi)銓?duì)行情的預(yù)判能力，而是你的談判能力，你對(duì)市場信息接收速度和機(jī)會(huì)把握的能力。至少在最近這一年里是這樣的。

就在我觀察的這幾年里，已經(jīng)有三套房子都是因?yàn)榉繓|賭博而急拋，價(jià)格真的是打骨折，直接腰斬，但是房子當(dāng)天出來就沒了，可以說在一定程度上，買二手房，你在戰(zhàn)術(shù)上的能力會(huì)和在戰(zhàn)略上的判斷一樣重要。

上升周期宏觀形勢重要，現(xiàn)在震蕩陰跌，就是看戰(zhàn)術(shù)發(fā)揮了。

最后聊聊我對(duì)房產(chǎn)宏觀的看法，不構(gòu)成買賣建議。

過去中國20多年的高速發(fā)展，很多國家都喊奇跡，甚至我們自己都會(huì)覺的是奇跡。

所以，要明白一點(diǎn)，奇跡是不可復(fù)制的，奇跡也不會(huì)是常態(tài)。

這是2022年和2008年的本質(zhì)區(qū)別，所以不要聽信任何中介或者煤體鼓吹房價(jià)今年會(huì)馬上狂漲。

高速發(fā)展時(shí)期，人均收入大幅增長，富人大量涌現(xiàn)，GDP最高甚至10%往上持續(xù)多年，現(xiàn)在呢？還剩多少?幾年疫情下來，服務(wù)業(yè)遭受重創(chuàng)，失業(yè)率居高不下，收入不僅不增長還要減少，現(xiàn)在已經(jīng)不是談?wù)摴ぷ髑熬暗膯栴}了，很多人是沒有工作。

包括生育率持續(xù)下跌（結(jié)婚率都一塌糊涂），人口死亡率暴漲（更多房子空出來），上海二手房供應(yīng)量從2022年下半年開始每個(gè)月都在增加，同時(shí)新樓盤還持續(xù)開發(fā)。成交量則是持續(xù)下跌，去年12月的成交量很冷，這個(gè)慣性會(huì)持續(xù)到2023年1月。

如果不遠(yuǎn)的將來發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，普通人現(xiàn)在能做些什么準(zhǔn)備呢？ - 知乎 (zhihu.com)去年6月份的時(shí)候，我對(duì)于上海房市是認(rèn)為還看不到底的，持有現(xiàn)金最好。

現(xiàn)在仍然看不到很清晰的底，但是，我覺的很快了。

如果和股市一樣，那第一個(gè)政策底很快就會(huì)到了，可以看到一些三線城市已經(jīng)放開了限購，包括首套房的利率下調(diào)新的政策也在路上，未來還能用的工具不多了。

第二個(gè)就是疫情現(xiàn)在放開后，短期是有陣痛期，但是長期來看，群體都感染康復(fù)后，不會(huì)再是個(gè)大問題。

第三個(gè)就是本身的經(jīng)濟(jì)周期，2020年算衰退開始的話，那么差不多3年的時(shí)間，不說能起飛，但至少能見個(gè)階段性底，尤其是對(duì)于上海這樣的強(qiáng)一線城市，房子企穩(wěn)的速度高于全國。至于說全面復(fù)蘇那還早了。

所以現(xiàn)在好的地方就是，所有利空的事情都明朗了，都能看的到，算的清楚了。至于市場底部在哪里，這個(gè)不好判斷，還是持續(xù)的關(guān)注下帶看量，成交量，這說明一切。

現(xiàn)在上海無論是買家還是賣家，置換改善都是主力軍。在這里面，已經(jīng)賣掉老房子，手握大量現(xiàn)金的人，又是最吃香的一批客戶，但數(shù)量已經(jīng)不多了。

如果你是這樣的客戶，請(qǐng)務(wù)必利用好這個(gè)優(yōu)勢。光是這個(gè)付款方式，殺他個(gè)20~30萬沒問題。

因?yàn)樯虾５囊皇郑址恳呀?jīng)陷入了一個(gè)死圈了，一手的買家都是二手房的房東，而二手房的房東又需要?jiǎng)e的二手房房東賣了房子來給他套現(xiàn)。

所以，現(xiàn)在只要2022年高位賣了二手房的房東，他們現(xiàn)在不動(dòng)手，這市場流動(dòng)性就很難動(dòng)起來，好好利用這一點(diǎn)，狠狠的殺價(jià)。

至于外地來人，要大量貸款的工薪階層，那我覺得，去其他城市買，比如武漢，深圳，說真的，很可能你是抄到了歷史大底，既能減輕你的債務(wù)杠桿（尤其當(dāng)前收入不見增長的環(huán)境），也具備了投資價(jià)值。