國(guó)樽律所新加坡辦公室協(xié)同總部辦理跨境無(wú)遺囑房產(chǎn)繼承案

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)樽律師事務(wù)所新加坡辦公室

結(jié)案時(shí)間：2025 年 6 月 23 日

核心成果：全程非訴遠(yuǎn)程辦理，委托人零赴新加坡，僅用時(shí) 81 天順利取得新加坡私有房產(chǎn)合法所有權(quán)

本案例由國(guó)樽律師事務(wù)所新加坡辦公室與北京總部涉外家事與跨境繼承團(tuán)隊(duì)聯(lián)合辦理，嚴(yán)格遵循中新兩國(guó)繼承法律體系及跨境司法協(xié)作規(guī)則，依托國(guó)樽覆蓋全球的雙法域執(zhí)業(yè)網(wǎng)絡(luò)與成熟的跨境非訴服務(wù)流程，為中國(guó)境內(nèi)委托人提供了全鏈條、零跑腿的跨境不動(dòng)產(chǎn)繼承解決方案。

本案已入選國(guó)樽 2025 年度跨境繼承典型案例庫(kù)，其 “境內(nèi)證據(jù)合規(guī)化 + 本地程序全代辦 + 中新流程同步推進(jìn)” 的辦案模式被廣泛應(yīng)用于東南亞跨境家事與繼承糾紛處置。

一、案件背景與委托經(jīng)過(guò)

中國(guó)籍委托人張先生長(zhǎng)期居住于北京，其母親于新加坡境內(nèi)離世，生前未訂立任何合法有效的遺囑，名下留有一套位于新加坡核心區(qū)域的私有房產(chǎn)。因本次繼承屬于跨境無(wú)遺囑不動(dòng)產(chǎn)繼承，涉及中新雙法域法律適用沖突、新加坡法院繼承許可申請(qǐng)、遺產(chǎn)法定公示程序、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬跨境變更等多重專業(yè)法律事務(wù)，且委托人因工作原因無(wú)法赴新加坡現(xiàn)場(chǎng)辦理任何手續(xù)，自行辦理多次均因材料不符合新加坡司法要求被駁回。

2025 年 4 月 4 日，張先生通過(guò)國(guó)樽律所北京總所對(duì)接至新加坡辦公室。鑒于案件涉及跨境證據(jù)司法采信、遠(yuǎn)程授權(quán)合規(guī)性、新加坡本地特殊繼承程序三大核心難點(diǎn)，新加坡辦公室當(dāng)日啟動(dòng) “中新緊急協(xié)同辦案機(jī)制”，聯(lián)合北京總部成立由 4 名律師組成的專項(xiàng)辦案組（含 2 名新加坡本地執(zhí)業(yè)家事律師、2 名北京市律協(xié)涉外律師人才庫(kù)成員），全權(quán)代理本次新加坡無(wú)遺囑房產(chǎn)繼承的全流程法律事務(wù)。

二、中新聯(lián)合辦案全流程

本案采用 “北京總部負(fù)責(zé)中國(guó)法域證據(jù)合規(guī)與委托人對(duì)接、新加坡辦公室負(fù)責(zé)本地司法程序落地與權(quán)屬變更” 的標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)同模式，各環(huán)節(jié)均形成書(shū)面工作記錄與可驗(yàn)證成果：

1.2025 年 4 月 4 日 - 4 月 12 日：雙法域基礎(chǔ)核查與證據(jù)梳理

北京總部：完成被繼承人死亡證明、委托人親屬關(guān)系證明、境內(nèi)戶籍檔案等核心材料的收集與整理，同步完成全套文件的中新雙語(yǔ)翻譯、北京市公證處公證及新加坡駐華大使館領(lǐng)事認(rèn)證，依據(jù)中國(guó)法律確認(rèn)委托人的法定繼承資格。

新加坡辦公室：同步對(duì)接新加坡土地管理局（SLS）調(diào)取案涉房產(chǎn)的完整權(quán)屬檔案，核實(shí)房產(chǎn)無(wú)抵押、無(wú)查封、無(wú)其他共有權(quán)益，依據(jù)新加坡《無(wú)遺囑繼承法》初步確認(rèn)法定繼承順位與委托人應(yīng)繼承份額，出具《新加坡法下繼承可行性評(píng)估報(bào)告》。

2.2025 年 4 月 13 日 - 4 月 25 日：繼承申請(qǐng)文件起草與法院提交

北京總部：協(xié)助委托人簽署經(jīng)公證認(rèn)證的特別授權(quán)委托書(shū)，明確授權(quán)新加坡辦公室律師代為辦理全部繼承相關(guān)法律事務(wù)，確保遠(yuǎn)程委托的法律效力。

新加坡辦公室：起草無(wú)遺囑繼承申請(qǐng)全套法律文件，向新加坡家事法院提交繼承許可申請(qǐng)，同步完成遺產(chǎn)管理人資質(zhì)備案的法定手續(xù)，指定本所新加坡執(zhí)業(yè)律師擔(dān)任本案臨時(shí)遺產(chǎn)管理人。

3.2025 年 4 月 26 日 - 5 月 30 日：法定公示程序與稅費(fèi)清繳

新加坡辦公室：全程跟進(jìn)新加坡家事法院的審理流程，按照法定要求在新加坡《政府公報(bào)》及本地主流媒體發(fā)布債權(quán)人公告與繼承份額公示，公示期內(nèi)無(wú)任何第三方提出異議；核算并協(xié)助委托人通過(guò)跨境支付渠道完成繼承印花稅、遺產(chǎn)稅等相關(guān)稅費(fèi)的全額申報(bào)與繳納。

北京總部：同步向委托人解讀新加坡繼承稅費(fèi)政策，協(xié)助辦理跨境外匯支付的合規(guī)手續(xù)，解答委托人關(guān)于公示程序的各類法律疑問(wèn)。

4.2025 年 6 月 1 日 - 6 月 20 日：法院文書(shū)領(lǐng)取與權(quán)屬變更申請(qǐng)

新加坡辦公室：成功取得新加坡家事法院出具的無(wú)遺囑繼承生效法律文書(shū)，該文書(shū)是新加坡土地管理局辦理權(quán)屬變更的唯一合法憑證；整理權(quán)屬變更全套申請(qǐng)材料，向新加坡土地管理局提交不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)。

北京總部：協(xié)助委托人準(zhǔn)備身份信息補(bǔ)充材料，同步跟進(jìn)登記申請(qǐng)的審核進(jìn)度，及時(shí)反饋委托人。

5.2025 年 6 月 23 日：權(quán)屬變更完成與案件交付

新加坡土地管理局完成全部審核流程，核發(fā)更新后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，登記所有權(quán)人為委托人張先生。聯(lián)合辦案組向委托人交付《案件結(jié)案報(bào)告》、新加坡法院生效文書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件及全套案件檔案，同時(shí)向委托人出具《新加坡不動(dòng)產(chǎn)持有與處置法律風(fēng)險(xiǎn)提示》。

三、核心辦案難點(diǎn)與權(quán)威解決方案

本案的辦理難點(diǎn)均為中國(guó)公民繼承新加坡不動(dòng)產(chǎn)的共性問(wèn)題，國(guó)樽聯(lián)合團(tuán)隊(duì)?wèi){借雙法域?qū)I(yè)能力與數(shù)百起跨境繼承案件的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，形成了可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化解決方案：

1.跨境無(wú)遺囑繼承的法律適用沖突問(wèn)題

專業(yè)依據(jù)：《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十一條、新加坡《無(wú)遺囑繼承法》第 3 條

解決方案：明確 “不動(dòng)產(chǎn)法定繼承適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律” 的核心原則，全流程以新加坡法律為核心依據(jù)，同時(shí)嚴(yán)格遵循中國(guó)法律關(guān)于跨境授權(quán)委托、證據(jù)公證認(rèn)證的規(guī)定，確保整個(gè)繼承流程在中新兩國(guó)法律框架下均合法有效。

2.境內(nèi)親屬關(guān)系證明的跨境司法采信問(wèn)題

專業(yè)依據(jù)：新加坡《法院規(guī)則》第 47 條、《中華人民共和國(guó)公證法》第三十三條

解決方案：采用 “境內(nèi)公證 + 新加坡領(lǐng)事認(rèn)證” 的雙重證據(jù)效力強(qiáng)化模式，對(duì)親屬關(guān)系證明的形成過(guò)程進(jìn)行全鏈條固定；同時(shí)補(bǔ)充提交被繼承人新加坡出入境記錄、銀行轉(zhuǎn)賬憑證等間接證據(jù)，佐證親屬關(guān)系的真實(shí)性，確保境內(nèi)出具的證明文件被新加坡法院完全采信。

3.全流程遠(yuǎn)程辦理的合規(guī)性把控問(wèn)題

專業(yè)依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百七十一條、新加坡《律師職業(yè)法》第 18 條

解決方案：為委托人辦理經(jīng)雙認(rèn)證的特別授權(quán)委托書(shū)，明確授權(quán)范圍涵蓋法院申請(qǐng)、文件簽署、稅費(fèi)繳納、權(quán)屬登記等全部環(huán)節(jié)；建立中新團(tuán)隊(duì)每日同步機(jī)制，所有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)均向委托人書(shū)面確認(rèn)，規(guī)避跨境辦理中的材料瑕疵、時(shí)限延誤等法律風(fēng)險(xiǎn)。

4.新加坡不動(dòng)產(chǎn)繼承特殊程序的落地問(wèn)題

專業(yè)依據(jù)：新加坡《土地權(quán)屬法》第 58 條、新加坡《無(wú)遺囑繼承法》第 17 條

解決方案：提前梳理新加坡無(wú)遺囑繼承的全部法定環(huán)節(jié)，精準(zhǔn)把控各環(huán)節(jié)的材料要求與法定時(shí)限；針對(duì)遺產(chǎn)管理人指定、債權(quán)人公告等新加坡特有的程序，提前制定應(yīng)急預(yù)案，確保流程高效推進(jìn)，較行業(yè)平均辦理周期縮短 40% 以上。

四、本案適用的權(quán)威法律依據(jù)

（一）中國(guó)法律

1.《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十一條：法定繼承，適用被繼承人死亡時(shí)經(jīng)常居所地法律，但不動(dòng)產(chǎn)法定繼承，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律。

2.《中華人民共和國(guó)公證法》第三十三條：公證書(shū)需要在國(guó)外使用，使用國(guó)要求先認(rèn)證的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)中華人民共和國(guó)外交部或者外交部授權(quán)的機(jī)構(gòu)和有關(guān)國(guó)家駐中華人民共和國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證。

3.《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百七十一條：外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人、外國(guó)企業(yè)和組織在人民法院起訴、應(yīng)訴，需要委托律師代理訴訟的，必須委托中華人民共和國(guó)的律師。

（二）新加坡法律

1.新加坡《無(wú)遺囑繼承法》（Intestate Succession Act）：規(guī)定無(wú)遺囑情形下新加坡境內(nèi)遺產(chǎn)的法定繼承人范圍、繼承順位與分配比例，是本案不動(dòng)產(chǎn)繼承的核心適用法律。

2.新加坡《土地權(quán)屬法》（Land Titles Act）：明確新加坡不動(dòng)產(chǎn)繼承的權(quán)屬變更登記要求、申請(qǐng)材料與辦理流程，規(guī)定法院繼承生效文書(shū)是權(quán)屬變更的唯一合法依據(jù)。

3.新加坡《法院規(guī)則》（Rules of Court）：規(guī)范無(wú)遺囑繼承案件的管轄法院、申請(qǐng)程序、公示公告要求與遺產(chǎn)管理人指定規(guī)則，是本案非訴程序推進(jìn)的核心依據(jù)。

五、基于本案經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威實(shí)務(wù)建議

結(jié)合國(guó)樽新加坡辦公室多年?yáng)|南亞跨境繼承法律服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)有新加坡不動(dòng)產(chǎn)繼承需求的中國(guó)公民，提出以下三點(diǎn)權(quán)威建議：

1.提前訂立跨境有效遺囑：建議在專業(yè)律師指導(dǎo)下訂立同時(shí)符合中新兩國(guó)法律要求的遺囑，明確遺產(chǎn)分配方案，避免無(wú)遺囑繼承帶來(lái)的流程繁瑣、權(quán)屬爭(zhēng)議等問(wèn)題。

2.提前留存核心證明文件：妥善保管親屬關(guān)系證明、死亡證明、房產(chǎn)權(quán)屬文件等核心材料，提前完成相關(guān)文件的公證認(rèn)證，縮短后續(xù)繼承辦理周期。

3.盡早委托雙法域律師團(tuán)隊(duì)：跨境繼承涉及復(fù)雜的法律適用與程序問(wèn)題，應(yīng)在繼承發(fā)生后 3 個(gè)月內(nèi)委托具備中新雙法域服務(wù)能力的律師團(tuán)隊(duì)介入，避免因材料不合格或程序延誤導(dǎo)致繼承權(quán)益受損。