廣州“賣舊買新”兩周：市場響應熱烈，越秀海珠60~70平方米房源申報居多

打通“賣舊買新”的置換鏈條，緩解中心城區“老破小”流通性不足的問題。

呂穎雅/發自廣州

廣州“賣舊買新”試點啟動已滿兩周，市場開始出現第一輪真實反饋。

廣州安居集團方面表示，政策發布后市場響應熱烈，但具體數據仍在統計中。從目前通過初審的房源情況來看，越秀區和海珠區申報數量最多，面積主要集中在60~70平方米區間。

5月底，廣州安居集團推出“賣舊買新”試點機制，針對總價300萬元以內、建筑面積70平方米以下、位于環城高速以內的二手住宅進行市場化收購，試行期至2026年底。

這是廣州首次由市屬國企以市場化方式批量介入二手住房流通領域。政策目標明確：打通“賣舊買新”的置換鏈條，緩解中心城區“老破小”流通性不足的問題，同時為保障性住房、人才公寓等提供房源儲備。

從流程推進看，首批換房人已進入舊房初審、意向新房登記及評估詢價等環節，但初審階段已出現一定比例退回重填情況。據廣州安居集團介紹，目前未通過初審的房源主要集中在三類問題：一是填報信息有誤或上傳資料不齊全；二是房源本身不符合收購條件，例如不在環城高速范圍以內；三是業主沒有看清楚期望售價填報單位導致報價量級錯誤，被系統認定報價異常。

對于暫未納入試點范圍的房源，廣州安居集團表示，目前仍處于試點階段，未來是否擴大覆蓋范圍或調整準入條件，將根據實施效果進一步研究。

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有人看到退出機會，有人仍在觀望

在業主端，“賣舊買新”被部分人視為老舊住宅的一條新退出路徑。

海珠區一位計劃報名的業主林先生表示，自家房屋為8層步梯樓，面積約65平方米，無物業管理，也難以加裝電梯。他一直有意置換至番禺區購買一套新房用于養老，但此前房源掛牌時間較長，始終少人問津。

“房子樓齡超過30年，以后估計越來越難賣，不如趁著政策窗口期試一下?！痹摌I主說。

類似情況并非個例。

越秀區業主陳女士表示，她已看過荔灣區多個新盤，也有心儀房源，但名下一套約40平方米的老房掛牌已超過一年，期間三次降價仍未成交?！耙郧皩W區是主要支撐，現在需求明顯弱化，不是頂級學區房基本很難賣動，很多人也不愿意接手這種小面積房產，因此計劃嘗試報名。”

普睿廣佛區域首席分析師肖文曉表示，本次廣州安居集團的收購行為，直指當前一二手置換中“賣房難”的核心痛點，精準發力。一方面為符合條件的置換家庭提供高效解決方案，釋放住房需求動能，促進“賣舊買新”；另一方面也釋放出國企入場托底樓市、穩定市場預期的信號。

不過，由于尚無首批成交案例，不少業主對估值結果與預期之間的差距仍存疑慮。

林先生表示，目前最大的不確定性在于收購價格缺乏參照。他曾致電“賣舊買新”客服咨詢定價問題，客服建議參考周邊同類二手成交價及自身預期報價，但他認為實際參考標的差異較大，且市場成交活躍度偏低，難以形成清晰價格錨點，因此仍在觀望。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，中心區老房子雖然區位較好，但樓齡、居住體驗等因素都會影響其實際價值，同時國企還需兼顧運營收益與資金平衡。在實際操作中，買賣雙方對價格認知存在差異，價格達成一致并不容易。

廣州安居集團表示，將通過公開采購方式依法依規選聘具備正規資質的第三方評估機構，由換房人通過搖號隨機確定評估機構。采用“兩次評估＋協商確認”機制，開展第三方專業機構初次詢價評估及復核評估，最終與換房人協商確定收購價格。

與此同時，置換成本亦影響參與意愿。按規定，換房人出售舊房后需在180天內于廣州范圍內購買新建商品住房，資金進入專用監管賬戶閉環管理，不直接發放現金。

林先生表示，在預算有限的情況下，如果舊房評估價格偏低，而新房總價較高，仍需額外承擔較高杠桿壓力，這也是他猶豫的重要原因。

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“老破小”價值體系重估

相比試點本身，市場更關注廣州大量“老破小”的長期出路。

過去二十多年，廣州中心城區積累了大量老舊住宅。這些房源曾憑借地段、學位和低總價形成競爭優勢，但隨著住房消費邏輯變化，其資產屬性正在發生明顯轉變。

普睿廣佛區域數據顯示，截至今年4月底，廣州環城高速以內、總價300萬元以內、面積70平方米以下的二手住宅約2萬套，占全市掛牌量約14.8%。其中約76%為樓齡25年以上的老舊住宅，主要集中在越秀區、海珠區和荔灣區。從交易表現看，這部分房源普遍流動性偏弱，平均掛牌周期約兩年。

結構性原因正在逐漸清晰。

一方面，新房產品持續迭代。近年來廣州改善型住宅不斷升級，在社區環境、物業服務、停車配套及公共空間等方面明顯優于老舊小區，進一步拉大居住體驗差距。

另一方面，人口結構與購房需求也在變化。越來越多年輕家庭傾向“一步到位”，對老舊小戶型接受度持續下降；疊加人口老齡化背景，無電梯、缺乏物業管理的住宅維護與使用成本持續上升。

“過去市區‘老破小’最大的支撐是學位，但隨著出生人口下降，這一邏輯正在松動。以前很多客戶買小面積的學位房作為‘學位殼’，用于出租，孩子畢業后再轉手出售，甚至還有一定升值空間，一舉兩得。但這個邏輯現在已經不再成立。”一名越秀區房產中介經紀人表示。

不過，這并不意味著“老破小”全面失去價值。

隨著近年房價調整，部分核心區域小戶型的租售比正在改善。根據普睿廣佛區域在2025年末對廣州100個二手房樣本小區的市場調研，平均出租回報率已提升至約1.8%，已明顯高于當前銀行定期存款利率及國債收益水平，部分低總價房源回報率更高。

肖文曉表示，由于近年老舊房源估值下降較快，小戶型租金單價相對更高，預計這類符合安居集團收購標準的房源租金回報率仍有進一步提升空間，也為安居集團入市收購提供了現實契機。