星河灣青島百億大盤遇困：海景地塊7折司法拍賣

13年前拿的海景宅地被司法處置。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

一則拍賣公告將來自廣州的民營房企——星河灣集團(tuán)推向聚光燈前。

京東資產(chǎn)交易平臺(tái)的信息顯示，青島市中級(jí)人民法院將于6月22日進(jìn)行青島市城陽區(qū)女姑山以西、環(huán)灣路以南土地使用權(quán)的司法拍賣，起拍價(jià)約6億元。

這是青島星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的土地，為青島星河灣項(xiàng)目的儲(chǔ)備用地，此次被司法處置，源于該公司陷入一起公證債權(quán)文書糾紛，執(zhí)行標(biāo)的約6.5億元。

青島星河灣的項(xiàng)目總建筑面積約200萬平方米，總投資150億元，是青島罕見的超大社區(qū)，目前仍有產(chǎn)品在售。6月10日，關(guān)于地塊被拍賣的緣由及企業(yè)應(yīng)對(duì)措施等問題，中國房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了星河灣集團(tuán)，但該公司表示暫無更多信息可披露。

海景地塊7折拍賣

據(jù)拍賣公告，該地塊占地面積約9.71萬平方米，為城鎮(zhèn)住宅用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、批發(fā)零售用地、文體娛樂用地，容積率2.9，總建筑面積約28.17萬平方米。評(píng)估價(jià)為8.57億元，起拍價(jià)約6億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的7折，折合樓面地價(jià)約2130元/平方米。

2013年4月，青島市城陽區(qū)流亭街道女姑山以西、環(huán)灣路以南的7幅地塊集中出讓，被青島星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以超過12億元的總價(jià)競(jìng)得。這7幅地塊總占地面積近60萬平方米，其中1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)、5號(hào)、6號(hào)地塊為純住宅用地，3號(hào)、7號(hào)地塊為商業(yè)、文體娛樂等配套用地。

根據(jù)規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)200萬平方米，開發(fā)商計(jì)劃投資150億元建設(shè)集居住、商務(wù)、休閑于一體的高檔濱海休閑區(qū)。2015年，項(xiàng)目以青島星河灣的案名上市銷售，單價(jià)1.3萬元/平方米起，開盤當(dāng)天即完成簽約390套、銷售額13.5億元，一炮而紅。截至目前，其一期的2000多套產(chǎn)品已基本售罄，二期、三期仍有產(chǎn)品在售，在剛剛過去的5月份還錄得了1.5億元的銷售額。

此次被上架拍賣的是尚未開發(fā)的3號(hào)地塊，擁有一線海景，景觀視野好，地塊也方正，當(dāng)年的土地成交價(jià)約2.47億元。雖然自然條件優(yōu)越，但評(píng)估機(jī)構(gòu)查到這塊地存在一定開發(fā)限制，即“應(yīng)配建不小于10%的保障性住房，建筑面積不少于28166.25平方米，不少于434套，應(yīng)配建不小于10%的限價(jià)商品住房，建筑面積不少于28166.25平方米，不少于332套”，競(jìng)買人需自行到相關(guān)行政職能部門核實(shí)。

截至6月10日，該地塊的拍賣已有3600多人圍觀，但尚未有競(jìng)買人報(bào)名。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，地塊開發(fā)條件成熟，為片區(qū)內(nèi)稀缺的大體量臨海宅地，且住宅部分的占比將近99%，預(yù)計(jì)將吸引不少企業(yè)的關(guān)注。

項(xiàng)目公司欠債超6億元

公開信息顯示，當(dāng)年星河灣集團(tuán)是與青島當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)聯(lián)合競(jìng)得這7宗地，青島星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司最初的股權(quán)結(jié)構(gòu)是青島政建投資集團(tuán)有限公司、青島廣田市政工程有限公司共持股53%，北京星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占40%，其余7%為上海的兩家企業(yè)所持有。

據(jù)企查查，目前青島星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)已變更為北京星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股51%，奧燁建筑工程（上海）有限公司、億匯通投資實(shí)業(yè)（上海）有限公司分別持有44%、5%的股份。雖然主體不同，但青島政建投資集團(tuán)有限公司、青島廣田市政工程有限公司及奧燁建筑工程（上海）有限公司登記了相同電話，疑似存在關(guān)聯(lián)。

此次3號(hào)地塊被司法處置，便是源于青島星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、青島政建投資集團(tuán)有限公司與中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“東方資產(chǎn)”）的公證債權(quán)文書糾紛。

1年前，東方資產(chǎn)曾發(fā)布資產(chǎn)處置公告，透露擬處置涉及青島星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的債權(quán)，截至2025年5月30日，本金余額約5.33億元，欠付利息約1.62億元，債權(quán)資產(chǎn)包括保證和抵押擔(dān)保，已經(jīng)進(jìn)入法院執(zhí)行階段。

除了與金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)糾紛，青島星河灣的交付也曾出現(xiàn)波折。2025年年中，有業(yè)主反映，5號(hào)園的1號(hào)樓原定在2025年5月31日前交付，但至今未全面復(fù)工，6號(hào)樓則是延期交房達(dá)3年之久。當(dāng)?shù)卣块T回復(fù)稱，由于開發(fā)商與總包單位之間存在經(jīng)濟(jì)糾紛尚未解決，導(dǎo)致項(xiàng)目全面復(fù)工受到阻礙，已敦促星河灣集團(tuán)加快與總包單位的溝通協(xié)調(diào)，確保項(xiàng)目能如期在2025年10月30日之前完成驗(yàn)收并交付使用。不過，相關(guān)樓棟最終還是未能在2025年10月30日前交付，據(jù)市場(chǎng)消息，1號(hào)樓計(jì)劃于今年的9月30日交付。