紓困華南城四年，深圳國資平臺站上被告席

這場超21億元的巨額賠付并非突發風險，而是特區建發4年紓困華南城布局中，前期兜底條款全面觸發后的結果。

中房報記者 許倩 北京報道

一場持續近4年的民企紓困合作，最終演變為巨額司法糾紛。

6月2日晚間，深圳市特區建設發展集團（以下簡稱“特區建發”）披露重大訴訟進展：廣州市中級人民法院一審判決，特區建發聯合華南國際工業原料城（深圳）有限公司（以下簡稱“華南國際”），需向深圳市深基華智私募股權投資基金合伙企業（以下簡稱“深基華智”）支付21.11億元股權收購價款。

這場超21億元的巨額賠付并非突發風險，而是特區建發4年紓困華南城布局中，前期兜底條款全面觸發后的結果。

值得注意的是，該一審判決早在2026年5月22日便已出具，特區建發延遲十余天才正式對外披露相關案情。

針對此次判決，特區建發公告回應稱，本次結果為一審判決，尚未最終生效，當事人有權在規定期限內提起上訴，最終訴訟結果存在不確定性。公司還稱，目前整體生產經營運轉正常，該訴訟事項不會對已發行的債券本息償付產生影響。

一波未平，一波又起。除21.11億元股權回購糾紛外，特區建發還卷入一樁15億余元金融借款訴訟糾紛，原告為華夏銀行深圳分行，該案同樣源于華南城紓困期間的資金籌措安排。自2022年入局紓困華南城以來，特區建發財務壓力持續攀升，連續多年陷入虧損困境。

記者就此次訴訟及經營問題致電特區建發，截至發稿未獲回應。

從政策性紓困到對簿公堂

本次巨額訴訟的核心癥結，是特區建發聯合中國信達共同參與的華南城紓困項目，因行業下行、項目失利陷入僵局，最終觸發協議糾紛、訴諸司法。

事件回溯至2021年末，華南城突發流動性危機，資金鏈緊張，急需外部資本紓困。彼時，深圳推進“六穩六保”工作、著力紓困出險優質民營企業，作為深圳市屬核心國資平臺，特區建發肩負穩定本土商貿品牌、保障商戶經營、防范區域債務風險擴散的政策性使命，牽頭操盤華南城紓困工作。

2022年5月，特區建發通過旗下平臺斥資19.095億港元，認購華南城33.5億股新股，取得其29.28%股權，成為單一最大股東，官方紓困正式落地。

入局之后，特區建發持續為華南城輸血托底。2022年7月，特區建發與票據受托人花旗國際簽訂“維好協議”，推動華南城五筆境外美元債成功展期；同年12月，特區建發依托旗下專項基金深基華智，耗資50億元收購西安華南城69.35%股權，試圖通過核心資產并購、存量盤活改善企業經營面。

為填補項目資金缺口，進一步盤活資產，2023年4月，特區建發將深基華智基金募資規模從初始50億元擴容至110億元，并成功引入中國信達作為核心出資人，其認繳基金份額占比達54.54%。

而吸引中國信達大額入局的核心條件，是各方簽署的“差額補足+股權回購”兜底協議。根據協議約定，若基金投資期滿后，中國信達無法實現全額退出，特區建發與華南國際需按照約定價格回購對應股權，足額兌付投資本金及約定收益。為保障協議落地，南寧華南城60套倉儲物業同步完成抵押，為兜底責任提供實物資產擔保。

多重資金加持、剛性兜底保障之下，華南城的經營頹勢并未逆轉。受房地產行業深度調整、產業園區銷售遇阻、存量資產變現不及預期等多重因素沖擊，華南城陷入現金流枯竭困境。2023年末，華南城公開承認，行業環境惡化導致公司面臨長期、重大流動性緊張壓力。

兩年基金投資期滿后，華南城債務違約、存量項目無法實現變現退出，中國信達相關投資被劃入“準不良”資產。依據此前兜底協議，中國信達最終通過“深基華智”這一主體名義，于2025年4月將特區建發、華南國際一并訴至法院。2026年5月22日，廣州中院一審宣判，判令特區建發與華南國際支付21.11億元股權收購價款。

與此同時，特區建發再添大額債務糾紛。5月7日，特區建發公告稱，收到深圳市中級人民法院訴訟材料，華夏銀行深圳分行對深基壹號產業園、華南國際、西安華南城及特區建發提起金融借款合同糾紛訴訟，標的金額15.13億元。從被告主體及案件背景來看，特區建發大概率為該筆借款提供了連帶責任擔保，因此被一并追責。

至此，一場初衷為穩企業、防風險的政策性國資紓困，徹底演變為超36億元的連環訴訟糾紛。

深陷持續虧損泥潭

在內地巨額訴訟曝光前，特區建發早已卷入跨境債務糾紛。

2024年6月，特區建發收到香港高等法院傳訊令狀，花旗國際認定特區建發違反了為華南城優先票據展期簽訂的維好協議項下的義務，申索不少于14.07億美元的賠償。

隨著債務風險持續惡化，2025年1月，花旗國際提出對華南城清盤申請，直指該公司未能償還3.06億美元到期債務。2025年8月，香港高等法院正式頒令華南城清盤令，公司股票隨即停牌交易。

華南城進入清盤程序后，特區建發當初耗資19億港元的入股投資價值大幅縮水，對應股權資產賬面價值不足3.6億港元，形成巨額賬面浮虧。

值得一提的是，風險集中爆發前，深圳市國資委已于2025年6月發布地方國企投資監管指引，明確規定“對連續三年經營現金流為負的企業禁止追加投資”。這也從側面印證了本輪紓困投資的風險失控問題。

自入局華南城紓困以來，特區建發財務壓力持續加大，陷入虧損泥潭。

紓困前的2021年，特區建發實現營業收入142.32億元，歸母凈利潤3.16億元，依托園區運營、基建業務實現平穩盈利，營業收入創近五年高點。

2022年5月，特區建發大規模入局華南城紓困后，公司財務曲線徹底逆轉。當年實現營業收入137.96億元，歸母凈利潤則由盈轉虧，凈虧損8.72億元。

2023年成為風險集中爆發之年。受行業下行、華南城項目滯銷、資產變現受阻、兜底義務計提、股權投資減值等多重沖擊，特區建發全年凈虧損高達43.68億元，創公司成立以來最大年度虧損紀錄，其中僅華南城相關資產減值損失就突破35億元。

2024年，公司虧損有所收窄，但依舊處于大額虧損區間，全年歸母凈虧損29.19億元，年內再度計提超22億元的華南城相關資產減值，存量風險持續釋放。

2025年，特區建發營業收入僅76.67億元，同比大幅下滑36.91%，較2021年縮水超46%；全年繼續虧損10.68億元。需要注意的是，2025年的“減虧”并非主營業務回暖所致，主要依靠內部費用壓降、非經常性損益調節實現。

進入2026年，虧損態勢仍未停止，特區建發一季度錄得凈虧損2.58億元。截至2025年末，公司總資產896.33億元，但有息負債高企，每年剛性財務利息支出超20億元，持續侵蝕利潤空間。

一位房地產觀察人士分析稱，特區建發近年將大量資金、資源、人力沉淀于華南城紓困項目，優質經營性項目投入不足、回款滯后，疊加產業園區、地產配套業務整體下行，傳統主營業務創收能力持續弱化，難以覆蓋企業剛性財務費用與管理開支，盈利空間持續萎縮。

目前，華南城債務重組仍陷入僵局，存量資產變現困難、價值持續縮水。這意味著，特區建發未來仍將持續計提資產損失，同時面臨多起訴訟帶來的兜底賠付壓力，企業長期虧損、財務承壓的局面短期內恐難以逆轉。