學區房掛牌一天就賣！上海二手房跑出“加速度”

苗野丨發自上海

“最近成交量很大，賣得也很快，有些學區房剛掛牌一天就賣出去了。”上海徐匯區某中介機構工作人員小于說，雖然價格目前還沒漲，但性價比高的好房子確實越來越稀有了。

繼“金三銀四”之后，5月上海二手房市場熱度未減。

據網上房地產發布數據顯示，2026年5月，上海二手房網簽成交量達28023套，同比增長約31%，這一成交規模創下近6年來同期新高，僅次于2020年5月的3.05萬套，也帶來了量價齊升的積極信號。

量價齊升，置換鏈條全面打通

不同于過往僅靠剛需支撐的階段性小漲，本輪行情的爆發核心由置換鏈條閉環所帶動。

上海松江區某中介公司置業顧問小張告訴記者，現在購房市場情緒高漲，主要得益于多重利好政策的疊加。“因為現在貸款額度一直在增加，貸款利率低，公積金利率2.6%，商貸3.05%，同時首付比例也比較低，現在買房還貸款和租房的價格差不多了。再加上上海外環外限購放開政策，也有人會買多套房子進行投資。”

數據恰好印證了這一說法。上海鏈家發布的成交明細報告顯示，5月上海總價500萬至800萬元改善型房源成交量環比大漲9.3%，300萬元以下的純剛需房源交易量則環比下降2.6%。

上海中原地產市場分析師盧文曦也透露，5月總價500萬至900萬元總價段的二手房成交占比提升了0.9個百分點，900萬至1500萬元以上的高總價段成交占比提升了0.5個百分點，說明中高端置換客群正在集體入市。

這種階梯式的需求輪動，源于前期市區低價“老破小”的加速去化為換房鏈條打開了空間。

太平洋房屋的成交數據也證實，500萬元以下剛需置業熱度邊際回落，而500萬元以上的中端改善標的成交環比顯著攀升，改善型需求持續修復。

區域層面同樣印證了這一趨勢，上海外環內二手房成交量環比上漲2.9%，外環外則環比下降4.5%。

家住閔行的費先生就是此輪改善的典型案例。此前為了小孩上學方便，他們一家只能擠在老舊的五樓老房子，沒有電梯，家中老人去三甲醫院看病也非常不便。隨著置換房源出手節奏加快，他在附近找到了高性價比的電梯房次新小區，并于5月底完成了置換。“現在把這套老房子賣掉是最好的選擇，附近剛好有性價比高的次新房小區，家門口還有商場、幼兒園、醫院，還是比較方便的。”費先生說。

這并非個例。從5月二手房成交趨勢來看，全月有8個交易日單日成交破千套，日均成交903套。5月10日也是小長假后首個周日，上海二手房單日網簽量達1664套，繼4月11日創下1632套的峰值后，再次刷新了近5年來單日網簽成交紀錄。

與成交量同步回暖的，還有房價。國家統計局公布的70城房價數據顯示，自2026年2月起，上海二手房價格環比由跌轉漲，且漲幅持續擴大。2月上漲0.2%，3月上漲0.4%，4月上漲0.7%，實現“三連漲”。

多位中介人士表示，不同于此前二手房“以價換量”的格局，現在議價空間逐步收窄，部分熱門板塊業主甚至開始上調掛牌價。

同策研究院聯席院長宋紅衛表示，上海二手房置換需求正由剛需總價段開始向上傳導，靜安、徐匯、浦東金橋等核心片區次新房成交火熱，一二手置換傳導鏈條持續打通，呈現“賣小買大、賣舊買新”趨勢，市場邁入良性修復通道。

快速消化房源的背后，是購房者決策效率的大幅提升。上海鏈家研究院統計顯示，“滬七條”政策落地后，二手房平均成交周期從此前的49天縮短至39天。

“現在市場預期雖然不像此前一味倒向‘買方占便宜’，但多數房東依然不會盲目掛高價，主要還是看二手房的地段和配套。”中介小于表示，現在買房的置換客占大多數，房東盲目掛高價賣不掉的，不是所有二手房都是學區房。

他以上海徐匯區梅隴板塊某二手房小區為例說：“有一套97平方米的電梯房，520萬元掛牌長達一年，最近業主急于變現，降價到460萬元才成交。”據他介紹，梅隴板塊整體上來看是徐匯區房價最低的板塊，二手電梯房均價在4.5萬～5萬元，多層的在4萬～4.5萬元。

掛牌量銳減，市場信心持續修復

相較成交量的變化，上海二手房掛牌量近一個月的銳減更加值得關注。安居客上海數據顯示，截至6月2日，上海全市二手房掛牌量約為30.78萬套，相較5月1日的31.89萬套減少約1萬套。剔除重復掛牌量，真實可售庫存約10.3萬套，較去年同期減少約2.3萬套，降幅超過三成。

另據上海鏈家數據，5月末該平臺在售掛牌房源7.88萬套，較歷史峰值下滑超3萬套，創下近三年新低。供應端也有不少業主選擇主動撤牌、轉售為租，進一步收縮了在售供給。

一邊成交量穩步走高，一邊存量房源持續走低，雙向變化正在持續優化上海樓市的供需結構。在多重政策紅利的持續發酵下，賣舊換新的置換鏈條正重新暢通，買賣雙方心態同步回暖，上海樓市正穩步走出低谷。

58安居客研究院院長張波認為，上海二手房市場的強勢表現是自身周期性觸底后的修復反彈，疊加政策效應的持續釋放。隨著收購二手房用作保租房政策持續擴圍，置換鏈條有望進一步暢通，市場將從短期躁動走向成熟可持續的復蘇階段。

國金證券發布報告提出，當全國房地產市場仍處于止跌回穩初期時，上海率先實現了二手房的量價齊升。從止跌節奏看，上海的樓市復蘇主要由“老破小”率先破冰，高價改善盤后來居上形成合力，兩端房產率先企穩領跑。

該機構進一步強調，當前上海樓市既不缺需求，也不缺購買力，預期和信心是影響房價走勢的關鍵。信心的回歸恰恰源自“老破小”的止跌穩住了板塊價格的下限，代表板塊上限的改善房價格止跌只不過是水到渠成。此外，供給收縮的直接結果是買賣雙方議價空間的收窄，這也帶動了上海二手房成交價的反彈速度快于掛牌價。

中金公司也認為，得益于此前積壓的相當體量的潛在購房需求、房價走穩后相較租售比更低的購房成本、已進入合理區間的房價收入比，北京和上海兩地房價有望在企穩一段時間后轉入上行，并通過梯隊式需求逐步向新房市場擴散。北京和上海的拐點有望在2026年下半年進一步得到確認。