資金從哪兒來？專家解讀《城市更新“十五五”規劃》

國務院日前印發《城市更新“十五五”規劃》（以下簡稱《規劃》），明確了“十五五”時期城市更新工作的目標指標、重點任務、重大工程和政策舉措。《規劃》釋放了哪些信號？如何為城市更新提供資金保障？上海易居房地產研究院副院長嚴躍進進行了解讀。

《規劃》明確6方面重點任務、7方面政策舉措和14項重大工程

《規劃》提出，到2030年，城市更新行動取得重要進展，城市開發建設方式轉型初見成效，安全發展基礎更加牢固，服務效能不斷提高，人居環境明顯改善，新舊動能加快轉換，文化遺產有效保護，風貌特色更加彰顯，治理水平大幅提高，城市成為人民群眾高品質生活的空間。到2035年，城市更新體制機制更加完善，城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效取得顯著成效，創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市基本建成。

《規劃》對標創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市建設目標，部署培育壯大城市發展新動能、營造高品質城市生活空間、推動城市發展綠色低碳轉型、增強城市安全韌性、促進城市文化繁榮發展、提升城市治理能力水平6方面重點任務，提出健全城市更新實施機制、構建可持續的城市建設運營投融資體系、更大力度支持盤活存量土地、建立房屋全生命周期安全管理制度、構建多主體協同參與機制、健全法律法規標準體系、強化科技人才支撐作用7方面政策舉措。同時，明確了“好房子”建設改造、完整社區建設擴面提質增效、老舊街區廠區改造提升、市政基礎設施提升等14項重大工程和行動等。

■專家解讀

房地產應成為城市更新的重要板塊

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，國務院印發的《城市更新“十五五”規劃》，在推進現代化人民城市建設過程中，突出強調了城市更新的重要作用。《規劃》在傳統更新內容之外，特別提出要“建立可持續的城市更新體制機制和政策法規”。“十四五”期間，各地在城市更新方面積累了諸多優秀案例和可示范模式，因此“十五五”將成為體制機制和政策法規更加健全、體系化推進的關鍵時期。

從房地產角度看，《規劃》明確了三方面與行業高度相關的內容，分別是更大力度支持盤活存量土地、建立房屋全生命周期的安全管理制度，以及明確“好房子”的建設改造工作。當前存量土地盤活力度亟須加大，“更大力度”意味著政策層面將進一步傾斜，金融財稅政策也將持續跟進，此前專項債在盤活存量土地方面已有部分財稅支持。房屋體檢已作為基礎工作積極推進，為房屋全生命周期安全管理制度落地奠定基礎。與此同時，結合當前老舊小區和危舊房改造，“好房子”標準也在逐步落實。總體來看，房地產應成為城市更新的重要板塊，既要做好房屋及土地的盤活更新，也要在政策層面持續獲得支持。

城市更新指標擴容，與擴大內需深度融合

嚴躍進談到，《規劃》列出了10個主要定量指標，為相關工作提供了明確依據。其中，城鎮危舊房改造套數從“十四五”的25萬套提升至50萬套，翻倍增長，將帶動房屋體檢等配套工作加速推進；城中村改造數量與“十四五”基本持平，維持在4000個左右，改造規模依舊龐大，建議結合房票等工具優化工作模式；城市地下管網改造長度提升幅度明顯，體現了城市安全導向，尤其可與危舊房改造中的管網更新同步推進。總體來看，“十五五”城市更新的各項指標體現出明顯的擴容提質導向。

《規劃》明確提出推動消費基礎設施改造升級，并鼓勵發展首發經濟、銀發經濟、冰雪經濟、低空經濟、賽事經濟、體驗經濟等新業態。他表示，“目前，消費基礎設施REITs的發行已有效盤活了一批存量資產。通過引入新業態，城市更新能夠在細分領域為國家擴大內需發揮積極作用，培育新型消費模式。”

另外，在提升城市治理能力方面，《規劃》既延續了傳統做法，也引入了新機制。例如，探索居委會、業委會、物業企業之間的協調運行模式，各地已在積極推進。同時，城市治理向智慧化、精細化邁進，《規劃》提出推動區塊鏈技術賦能住房交易、產權登記等環節，為運用數字化和人工智能技術提升城市更新管理水平提供了良好契機。

財政、金融、社會資本為城市更新提供資金保障

“資金從哪里來”是城市更新的關鍵問題。嚴躍進表示，《規劃》明確了三大資金來源：財政、金融和社會資本。財政支持方面，包括中央財政獎勵、地方專項債、地方財政其他資金投入及稅費減免，體系較為完善。

金融支持方面，《規劃》明確，發揮各類金融機構作用，引導金融機構按照市場化、法治化原則，在業務范圍內為城市更新項目提供金融服務，不得新增地方政府隱性債務。對風險可控、商業可持續、符合條件的項目，允許采用綜合開發、銀團貸款、項目投資等市場化模式給予支持。《規劃》還明確提到要“探索金融支持城鎮老舊住房更新、原拆原建的有效舉措”，嚴躍進認為，這實際上是在為原拆原建培育新的金融支持模式。“可以理解為，在傳統個人住房貸款基礎上，立足于城市更新的要求，將形成一些新的住房金融支持方式。”

社會資本方面，不動產投資信托基金在商業辦公、保租房等領域已發揮良好的盤活作用，此外，還有更靈活的資產證券化產品及公司債券等工具。嚴躍進表示，“各地應積極用足用好這些政策，資金落實到位是加快推進城市更新的重要支撐。”

新京報記者 曹晶瑞

編輯 張磊 校對 楊許麗