北京
文/上海進深 嚴明會
要說今年上海樓市熱度最高的區域，一定繞不過去前灘。
4月，前灘公館瀾墅、前灘元境接連觸發積分，5月，板塊熱度依舊維持高位。
隨著前灘板塊逐漸進入成熟兌現期，前灘的新房、二手房，都開始加速回暖。
過去幾年，前灘的新房供應更多集中在高總價改善與豪宅產品，入場門檻不斷抬高。
即將入市的前灘尚品，走了一條差異化路線。
這個項目位于三林濱江東區，是繼中企云萃森林之后區域內第二宗純商品住宅地塊，也是前灘最后一塊住宅拼圖。
目前項目展廳已經開放，樣板間預計6月初亮相，9月正式入市。
它沒有繼續一味拉大面積，而是直接把起步戶型做到了約103㎡。
而且，整個項目有相當大比例的100㎡左右產品，整體定位剛改型住宅。
在今天的上海核心板塊里，100㎡面積段已經越來越少見。尤其是濱江板塊，大部分新盤基本從120㎡甚至140㎡起步，總價一下被抬高。
面積門檻雖然被壓低，但并沒有犧牲產品體驗。
在新規體系下，項目大量運用了飄窗、多陽臺以及部分設備平臺可利用的設計，100㎡的實際空間感已經開始接近過去老規約115㎡左右產品的居住體驗。
具體來看一下各個面積段的戶型：
約103㎡戶型：整體框架方正，三陽臺 四飄窗，客廳與兩個次臥均連接陽臺，室內空間向外延展明顯。
一梯兩戶，入戶電梯廳還預留了大面積自用墻體，實用性拉滿。
約125㎡戶型：兩梯兩戶，更純粹的獨立梯廳，讓產品開始向更改善靠攏。
寬廳設計，面寬約5.6米，可改造為“3 X房”。
約140㎡戶型：改善屬性更明顯了，入戶門升級為子母門。四開間朝南，三個臥室全部位于南向。客廳與南次臥之間采用非承重墻設計，也為未來家庭結構變化預留了空間改造彈性。
約155㎡戶型：位于樓王位置，一梯兩戶，4房2衛，大橫廳 雙套房，美中不足的是2個衛生間中有一個暗衛。
除了戶型本身，項目還有一個比較重要的優勢，在于1.8的低容積率。整體以小高層為主，前灘尚品規避了很多高層住宅常見的連廊問題，并實現了類一梯一戶的獨立電梯廳體驗。
由于項目拿地成本相對不高，前灘尚品有著明顯的價格優勢。
據說，這個項目的價格會對著中企云萃森林來打，后者在2022年12月首開，現已經進入尾盤銷售狀態，均價約10.5萬/㎡。
尤其是100㎡左右戶型，如果最終能夠把總價控制在千萬級附近，對于當前前灘市場來說，競爭力會非常強。
因為同價位段內，真正兼具濱江屬性、低密產品形態以及完整改善體驗的新盤并不多。
項目公司為上海地產三林濱江生態建設有限公司，由上海地產集團與前灘國際分別持股80%、20%，法人及董事長為孫毅。
相比很多純市場化職業經理人，孫毅的履歷其實帶有很強的區域開發色彩。
從中華企業、上海地產北部投資公司，到世博文化公園建設管理，他長期都圍繞浦東三林濱江這一帶展開工作。
上海地產并不是傳統意義上的高周轉市場化房企，這次在產品端投入不小。
項目引入了宸嘉嘉佰道·長風的原班設計人馬，包括GOA大象、DDON笛東等設計團隊。從現有的外立面、公區等效果圖，能看到不少宸嘉項目的影子。
公共區域打造上，規劃了約2300㎡下沉式庭院會所，以及約1500㎡架空層泛會所，產品能級上對標更高端的產品線。
整個項目由05-08地塊、07-02地塊、07-05地塊、07-11地塊組成。
首開07-02地塊，推建面約100㎡、120㎡3房，建面約130㎡、150㎡4房。
四個地塊中，兩宗地塊的規劃設計方案已經公示。
07-02地塊擬建13幢9-13層小高層住宅，1幢6層多層住宅；可售房源443套左右。
另外一宗07-05地塊，擬建5幢8-18F租賃住房、4幢8-10F商品房以及社區配套，租賃住宅占比≥70%，商品住宅≤30%，分布在社區南側，僅約160套左右。
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