北投置業“重塑”棲澐灣：新案名背后的設計“彩蛋”

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以下為正文：

這是一個讓人“久等”的項目。

北投置業在通州張家灣的新盤有了新動態，其正式公布案名為棲澐灣。

該項目原本叫北投云帆汀瀾，早2025年初拿到了預售許可證，時隔8月后，又重新調整設計方案，讓項目增加了開敞陽臺等新規配置，成功邁入四代宅的優質行列。

之后，新的案名也官宣了。

在項目宣傳片里，新案名寓意滿滿：“棲”于時代主場，“澐”釀全球風尚，“灣”入世界潮流中心，這諧音梗用得十分巧妙。今年通州不少新盤案名都帶“云”字，棲澐灣保留了“云”的讀音，還融入了張家灣的水元素，而且和兄弟盤晟景汀瀾在案名上做了區分，避免消費者產生同一產品系的聯想。

該項目位于北京城市副中心1102 - 6003、6004地塊，2023年6月20日被北投置業以25.9億元底價拿下，樓面價2.57萬元/㎡。其中，西區6003地塊今年1月26日就拿到預售許可，卻一直未開盤。8月12日，調整后的設計方案在網上公示，北投置業稱此次調規是為打造綠色、低碳、智能、安全又舒適的“好房子”。

此次調整涉及多個方面，包括總平面圖、戶型、立面配套以及技術經濟指標等，且修改后各項規劃指標仍符合原規劃要求。具體調整內容如下：一是取消東西向住宅，全部改成南北向住宅；二是依據“好房子”政策對總體布局和戶型等進行調整；三是配套商業原本在地上，現在全部集中布置在地下一層，圍繞下沉廣場；四是結合社區入口位置設置鄰里共享空間；五是根據最新樓棟布置，對建筑出入口、小區道路、地下車庫出入口等進行調整，以滿足規范和控規要求；六是技術經濟指標也隨著方案調整做了相應變動。

項目總占地4.59公頃，建筑規模10.09萬㎡，容積率2.2。調整后，地上不計容建筑面積增加到499㎡，建筑高度從36米提高到45米。規劃有24棟住宅樓，東西區各12棟，涵蓋4F - 15F的洋房及小高層。兩幅地塊西北角的2#樓，西側3個單元是15F小高層，其余22棟均為11F及以下的洋房產品，多數樓棟有頂退設計。建筑呈典型的行列式排布，多單元設計，最長的2#樓東西長78.71米，分4個單元，每單元兩戶，戶均面寬不到10米。

戶型方面最大的變化是將南向飄窗改成可封閉陽臺，但僅針對客廳部分，部分邊戶還增加了側邊飄窗或轉角飄窗，北向設備平臺得以保留。整體戶型使用率有所提升，小戶型擴容有限，邊戶和大戶型贈送面積增加明顯。原預證下的房源戶型有建面75㎡兩居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，產權得房率在75 - 82%之間，從原戶型圖看可擴展空間不大。戶型調整后，客廳0.5米的飄窗變為1.5 - 1.8米的陽臺，75㎡戶型贈送面積至少增加1.6㎡。

該項目開發主體是北京北投宏象房地產開發有限公司，成立于2023年7月13日，注冊資本5000萬元。棲澐灣地處東六環外的張家灣古鎮片區，距離現有地鐵1、7號線花莊站約2.4公里，步行前往不太現實；距離正在建設的M101線（張家灣站）直線距離約200米，該線路2024年開工建設一期工程，預計2027年開通運營。張家灣古鎮地區是城市副中心“一河三城”歷史文化體系的重要組成部分，未來將打造成為古今記憶交匯地、漕運文化展示窗口、文化功能融合節點和文化旅游休閑勝地，與北京環球影城主題公園形成一動一靜、錯位互補的發展格局。

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該項目土拍信息回顧：

2023年6月20日競價截止時，北京城市副中心1102街區FZX-1102-6003、6004地塊僅獲得1次報價，最終地塊由北投置業以25.9億底價競得，樓面價約2.57萬/㎡。

根據掛牌文件信息，北京城市副中心1102街區FZX-1102-6003、6004地塊土地面積45880.634平方米，建筑控制規模≤100937.394平方米，用地性質為R2二類居住用地，交易起始價25.9億元，將以“六通一平”形式供應，具體位置如下：

地塊容積率2.2，控高36米，期房銷售指導價5.5萬/㎡，若以平均建面110㎡計算，可提供房源約900余套，大概率做洋房+小高層社區，客群或以剛改、初改家庭為主。

不過地塊在東六環路外，北側緊鄰廣通街，南側約2公里是京哈高速，距離地鐵1號線/7號線花莊站直線距離約3公里，出行將主要依靠自駕及地面交通。另外地塊周邊3公里范圍內有通州運通中醫醫院、通州區張家灣鎮中心小學、通州區張家灣中學、城市綠心森林公園，大型商超、購物中心等生活配套還有待豐富。（關于距離描述，僅作參考，以官方實際測量為準）