世華泊郡低價入市，上百人排隊搶房！北京朝陽國資再售存量房

北京世華泊郡實景。目前，該小區(qū)正因低價房源入市引發(fā)市場關(guān)注。中房報記者康康/攝

面對大體量項目集中入市，相關(guān)國資部門需注意這一行為對市場可能帶來的影響，若處理不當，可能加劇市場下行壓力。

張帥旗 中房報記者 康康 北京報道

北京朝陽區(qū)新北苑板塊，正迎來一輪房價變局。

4月底，市場傳出消息，北京市朝陽區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“北京市朝陽區(qū)國資委”）持有的約200套世華泊郡現(xiàn)房將以每平方米5萬元均價入市。

分析來看，這一入市價格比同小區(qū)二手房當前掛牌價低近1萬元/平方米，較距離項目約一公里外的中鐵建國際城2023年8.7萬元/平方米的均價低約3.5萬元/平方米。

消息一經(jīng)曝出便迅速引發(fā)市場關(guān)注與熱議。

4月30日，中國房地產(chǎn)報記者來到了世華泊郡，現(xiàn)場人頭攢動，約有上百人在排隊拿號選房；有的購房者在29日下午2點便提前到場排隊等候。一位現(xiàn)場購房者表示，項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊有3條地鐵線路，且成交均價約在5萬元/平方米，比周邊項目價格低，值得關(guān)注。

另據(jù)現(xiàn)場一房產(chǎn)經(jīng)紀公司人士透露，截至30日上午11時，當天推出的房源僅剩低樓層可選，整體去化較好。

實際上，這已不是北京市朝陽區(qū)國資首次處置名下存量房產(chǎn)，此前已有中鐵建國際城、晨光家園C區(qū)相關(guān)房源低調(diào)入市。如今，持有的世華泊郡的房產(chǎn)再度掛牌推向市場，表明北京市朝陽國資委正加速“喚醒”沉睡多年的存量資產(chǎn)。

對于此批房源入市，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，“目前，國務(wù)院國資委持續(xù)推動‘兩非兩資’剝離，要求國企加快盤活存量資產(chǎn)，北京國資面臨更嚴格的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率考核。且這些房源多為早年配建的保障房，持有成本持續(xù)累積，在市場下行期‘持有即虧損’，快速變現(xiàn)優(yōu)于賬面浮虧。”

塵封10余年的現(xiàn)房

北京世華泊郡因低價房源入市引發(fā)市場關(guān)注，約有四五百人前來排隊拿號選房。中房報記者康康/攝

世華泊郡這批房源并非傳統(tǒng)意義上的新房。

相關(guān)信息顯示，此批房源由北京城建于2011年至2012年分批次建成，為原回遷空置房，至今已空置10余年，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為70年商品房，全部位于世華泊郡小區(qū)南排的9號樓～14號樓間。

此次入市房源戶型在一居室到三居室，面積在65平方米～120平方米間。配套方面，項目周邊有北京市朝陽外國語學校來廣營校區(qū)，鄰近華貿(mào)天地和龍湖天街，距地鐵13號線北苑站約1.1公里，步行約15分鐘。

值得注意的是，此次房源均為毛坯交付，買家需自付裝修成本。樓道公共區(qū)域為粉刷白墻和水泥地面，品質(zhì)明顯低于北排樓棟的瓷磚樓道。同時，南排樓棟則毗鄰高壓線，這條線路在2008年奧運會時期曾使用過一次，此后一直未通電，后續(xù)是否啟用尚不確定。

據(jù)北京市朝陽區(qū)新北苑板塊一王姓房產(chǎn)經(jīng)紀人介紹，該批房源“放風均價”在每平方米5萬元，通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)渠道還可享受團購折扣，綜合下來單價或會降至4.9萬元/平方米左右。

當前，世華泊郡二手房掛牌均價約6萬元/平方米，這批入市房源與之形成了每平方米約1萬元價差。

圖片來源：安居客

“世華泊郡均價5萬元/平方米定價，精準錨定了當前市場可接受的底部區(qū)間，且拍賣底價通常預留5%～10%競價空間，這也是‘以時間換空間’的理性選擇。”柏文喜認為。

世華泊郡國資房源內(nèi)部，整體裝修標準一般，多為基礎(chǔ)配置。

此外，這批房源的交易方式與普通新房不同，買家需先繳納10萬元定金鎖定房號，后續(xù)通過阿里或京東資產(chǎn)拍賣平臺完成交易，支付首付款后進行網(wǎng)簽。

上述王姓經(jīng)紀人表示，這批房源需要進行產(chǎn)權(quán)拆分，因此，世華泊郡的交付周期約為2至3個月，期間會分批集中辦理手續(xù)，并非單套即時交付。

加大房產(chǎn)盤活力度

世華泊郡小區(qū)實景。中房報記者 康康/攝

這并非北京市朝陽區(qū)國資委首次出售持有房產(chǎn)。

2023年9月，中鐵建國際城154套住宅在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開開拍，起拍均價約8.7萬元/平方米，這是北京朝陽區(qū)國資部門首次對外掛牌處置存量房產(chǎn)。2025 年7月，北京市朝陽區(qū)國資再推晨光家園C區(qū)約300套房源，入市單價5.5萬~6 萬元/平方米，同樣引發(fā)市場高度關(guān)注。

從銷售結(jié)果看，兩個項目呈現(xiàn)冷熱分化：中鐵建國際城首輪拍賣遇冷，多次延期后仍未售罄，后續(xù)下架轉(zhuǎn)由代理渠道降價促銷，均價降至7.5萬元/平方米，降幅約14%，最終去化超6成，三居室基本售罄。而晨光家園 C 區(qū)則出現(xiàn)連夜排隊、開盤即熱銷的場面，360套房源兩天內(nèi)基本售罄，僅剩余少量臨鐵路大戶型，成為北京樓市近年罕見的“日光盤”。

如今，世華泊郡以每平方米均價5萬元入場，較中鐵建國際城入市時的起拍均價低約3.5萬元/平方米，較晨光家園C區(qū)則低了0.5萬元/平方米，目前項目市場去化較好。

多宗國資自持房源接連掛牌入市，背后正是地方政府盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)、喚醒閑置國資資源的政策導向與主動布局。

2026年2月，北京市朝陽區(qū)財政局發(fā)布的工作部署文件顯示，“會同朝保發(fā)公司，繼續(xù)加大房產(chǎn)盤活力度，推動世華泊郡項目盡快上市處置，提高閑置房產(chǎn)盤活效益”。同時提及，“積極挖潛可上市處置房產(chǎn)，為我區(qū)收入做好儲備”。

而早在2025年8月，北京市朝陽區(qū)財政局便已為世華泊郡258套房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理撥付了908.64萬元專項經(jīng)費，明確此舉旨在“加快推進我區(qū)國有資產(chǎn)盤活利用，避免國有資產(chǎn)閑置沉淀”。

圖源：北京市朝陽區(qū)財政局

“該出售行為雖因涉及國資身份而顯得特殊，但從拍賣本質(zhì)來看，屬于普通的市場交易，本質(zhì)上主要是促進存量資產(chǎn)的盤活與退出。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示。

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過去4年，北京朝陽區(qū)新北苑板塊房價呈下行趨勢，該板塊多個標桿樓盤已從高點大幅回落。

據(jù)上述王姓經(jīng)紀人介紹，2021年，世華泊郡一套85平方米兩居室以780萬元成交，單價高達9.17萬元/平方米；到了2022年，世華泊郡二手房掛牌價有所回落，實際成交價仍在8萬元/平方米徘徊。

到了2024年，市場急轉(zhuǎn)直下，一套90平方米的二手房以705萬元成交，單價降至7.83萬元/平方米。目前，該項目二手房市場均價約為6萬元/平方米。以此數(shù)據(jù)計算，從9.17萬元/平方米到6萬元/平方米，3年時間，世華泊郡跌幅約為34.6%。

世華泊郡此番以低價房源掛牌入市，或?qū)Ρ拘^(qū)及周邊二手房市場成交與定價形成明顯沖擊。

上述王姓經(jīng)紀人也表示，本次出讓的世華泊郡房源均為毛坯無裝修狀態(tài)，但單價較小區(qū)現(xiàn)有二手房最高每平方米便宜約1萬元，性價比優(yōu)勢顯著，已吸引不少購房者關(guān)注，目前已鎖定七八組意向客戶。

“面對大體量項目集中入市，相關(guān)國資部門需注意這一行為對市場可能帶來的影響，若處理不當，可能加劇市場下行壓力。”嚴躍進表示。