“牛馬”福音？！15部門聯(lián)合發(fā)文：青年發(fā)展型城市，專治“住不起”

智庫發(fā)聲
一攬子方案，是對(duì)青年“急難愁盼”的系統(tǒng)性回應(yīng)，讓青年在城市擁有安全、從容的生活獲得感，本質(zhì)上是尊重人性、投資于人的深層實(shí)踐。

——廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會(huì)專家智庫

近日，共青團(tuán)中央、中央網(wǎng)信辦、國家發(fā)展改革委等15部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于深化青年發(fā)展型城市建設(shè) 助力建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的意見》（下文簡(jiǎn)稱《意見》）。《意見》圍繞推動(dòng)青年發(fā)展型城市建設(shè)等，提出18項(xiàng)舉措。

如何滿足青年對(duì)成長和發(fā)展的期待？此次出臺(tái)的《意見》強(qiáng)調(diào)，要強(qiáng)化城市規(guī)劃適青導(dǎo)向，加大城市服務(wù)惠青力度，增強(qiáng)城市發(fā)展聚青效應(yīng)。簡(jiǎn)單說，就是從硬件建設(shè)和軟件服務(wù)等方面，全方位構(gòu)建青年“進(jìn)得來、留得下、住得安、能成業(yè)”的城市發(fā)展環(huán)境。

一直以來居住成本過高、租賃體系不完善、購房門檻難跨越，已經(jīng)成為青年留城最大的“隱形門檻”。過去我們討論房地產(chǎn)，更多是宏觀去庫存、穩(wěn)地價(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)；而這份《意見》提醒我們：住房問題的另一面，是年輕人的未來，是城市的活力，是“人房地錢”要素能否真正實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

對(duì)此，廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會(huì)智庫專家、廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，意見提出強(qiáng)化城市規(guī)劃“適青導(dǎo)向”是非常新穎但恰當(dāng)?shù)奶岱ǎ?/strong>與適老、適兒等提法是一脈相承的，契合了當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)變化，特別是基于當(dāng)前青年從踏入城市那一刻起，在學(xué)業(yè)，以及后續(xù)就業(yè)、結(jié)婚、創(chuàng)業(yè)過程中面臨著史無前例的壓力，也是過去的青年無法經(jīng)歷的身心壓力、經(jīng)濟(jì)壓力。因此，當(dāng)前城市規(guī)劃迫切需要“適青化”。

加大城市服務(wù)惠青力度

• 在提升青年生活品質(zhì)，煥新城市宜居空間方面。

《意見》明確，強(qiáng)化城市規(guī)劃適青導(dǎo)向。將青年發(fā)展納入城市國土空間規(guī)劃。指導(dǎo)各地將青年發(fā)展需求的相關(guān)指標(biāo)納入城市體檢，在城市更新中，結(jié)合實(shí)際營造適青化空間。探索對(duì)新增青年友好型公共服務(wù)功能的項(xiàng)目給予建筑面積、容積率等規(guī)劃指標(biāo)支持。結(jié)合15分鐘生活圈建設(shè)，鼓勵(lì)“青春小店”等發(fā)展。在青年就業(yè)集中區(qū)域、文教醫(yī)機(jī)構(gòu)周邊、軌道交通沿線等根據(jù)需要，因地制宜建設(shè)宿舍型、小戶型青年公寓，降低通勤成本、促進(jìn)職住平衡。推動(dòng)城市中心區(qū)域存量低效用地再開發(fā)，布局一批低成本工作空間、生活居所。

國家發(fā)展改革委社會(huì)發(fā)展研究所社會(huì)事業(yè)研究室主任研究員邢偉表示：適青化綜合來說，既包括硬件設(shè)施建設(shè)，比如青年公寓，包括青年交流的空間，青年的文化活動(dòng)空間。軟環(huán)境方面還是相應(yīng)的管理制度要跟上，要配上。在一個(gè)城市，這些適青化的改造，空間設(shè)施，改造越充分越好，其實(shí)對(duì)青年的吸引力越大。

李宇嘉指出，針對(duì)青年的住房供給要最大可能“產(chǎn)城融合、職住平衡”，這既是青年們的訴求，也是通過住房空間匹配以降低出行成本、就業(yè)成本。

以廣州為例，此前在“十四五”期間已籌集保障性租賃住房（含人才公寓）60萬套，并計(jì)劃未來10年再建10萬套低于市場(chǎng)價(jià)30%-50%的保障性住房。此次《意見》聚焦軌道交通沿線布局，意味著青年公寓將從“補(bǔ)量”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)投放”。

同時(shí)租金定價(jià)方面，項(xiàng)目定價(jià)將嚴(yán)格對(duì)標(biāo)周邊同品質(zhì)市場(chǎng)租金，普遍低于市場(chǎng)價(jià)30%-50%。這意味著原本月租3000元的一居室，在青年公寓可能降至2000元以內(nèi)，直接降低青年生活成本。

但也意味著大量高品質(zhì)、低租金公寓入市，將對(duì)周邊配套差、房齡老的普通二手房產(chǎn)生“分流效應(yīng)”，加劇租房市場(chǎng)分化。那些依賴租金回報(bào)的“老破小”，其租售比和流動(dòng)性可能面臨挑戰(zhàn)。

• 《意見》提出，加大城市服務(wù)惠青力度。

聚焦解決青年在婚育、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、住房等方面的急難愁盼問題，《意見》明確要系統(tǒng)發(fā)力，完善普惠規(guī)范的聯(lián)誼交友服務(wù)、深入實(shí)施育兒補(bǔ)貼制度。在加大高校畢業(yè)生等青年群體就業(yè)吸納力度方面，推廣“青年驛站”，穩(wěn)定和拓展房源，兼顧免費(fèi)住宿和低償住宿，升級(jí)配套服務(wù)，為高校畢業(yè)生異地求職提供便利。針對(duì)青年不同階段安居需求，構(gòu)建服務(wù)支持體系。

共青團(tuán)中央維護(hù)青少年權(quán)益部副部長張豪表示：現(xiàn)在青年驛站除了給大學(xué)畢業(yè)生異地求職提供免費(fèi)住宿以外，部分地方也在探索，尤其在就業(yè)方面，進(jìn)一步豐富它的服務(wù)功能，比如就業(yè)崗位的推薦，就業(yè)信息的提供。有的驛站也會(huì)跟青年之家、青年夜校這些青年空間場(chǎng)景，更好地結(jié)合起來，提供一些綜合性的服務(wù)，讓青年人和新市民，到城市進(jìn)得來、留得下、住得安、能成業(yè)。

李宇嘉表示，增強(qiáng)城市發(fā)展“聚青效應(yīng)”，在住房領(lǐng)域提出推廣“青年驛站”。這是針對(duì)青年不同階段的居住需求，建立成體系的住房供給模式，比如大學(xué)宿舍、求職時(shí)的青年或人才驛站，多樣化的租賃住房，這幾類降低初期居住成本，并提不失居住的體面性，培育“先租后買”的消費(fèi)模式。

• 在鼓勵(lì)青年率先行動(dòng)，助推城市綠色發(fā)展方面。

《意見》提出，助力綠色生產(chǎn)。落實(shí)“雙碳”行動(dòng)，引導(dǎo)青年圍繞生態(tài)修復(fù)技術(shù)、綠色能源開發(fā)、環(huán)保產(chǎn)品設(shè)計(jì)等開展科技創(chuàng)新，踴躍投身低碳、零碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展。鼓勵(lì)青年在綠色建筑設(shè)計(jì)、新型建材研發(fā)、既有建筑節(jié)能改造、工業(yè)節(jié)能減碳、科技創(chuàng)新創(chuàng)效中貢獻(xiàn)智慧和創(chuàng)意。

• 在引導(dǎo)青年向上向善，塑造城市人文氣質(zhì)方面。

《意見》明確，營造生活閑適感。有序舉辦藝術(shù)節(jié)、文藝展演、美術(shù)展覽、演唱會(huì)、音樂節(jié)、小劇場(chǎng)演出、漫展、馬拉松等文體活動(dòng)，創(chuàng)造具有地區(qū)獨(dú)特標(biāo)識(shí)的影視文學(xué)、游戲動(dòng)漫IP。培育發(fā)展以青年群體創(chuàng)意型供給和成長發(fā)展型消費(fèi)為主要內(nèi)涵的“青春經(jīng)濟(jì)”。利用城市“金角銀邊”布局嵌入式休閑健身設(shè)施。落實(shí)職工帶薪休假制度，鼓勵(lì)彈性錯(cuò)峰休假。

這份《意見》的出臺(tái)

將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？

• 住房安居：從“高不可攀”到“分層可及”

《意見》明確構(gòu)建了多層次的住房保障體系，旨在通過結(jié)構(gòu)性供給改革，有效降低青年的居住成本。

這種大規(guī)模、低成本的住房供給，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯分流效應(yīng)，尤其是老舊小區(qū)的租賃市場(chǎng)將面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力。大量高品質(zhì)、低租金的青年公寓入市，將吸引原本可能租住于城中村或老舊樓梯樓的青年群體，導(dǎo)致后者的空置率上升，租金回報(bào)率下降。另一方面，這類保障性住房作為“先租后買”的跳板，能幫助青年穩(wěn)定下來、積累財(cái)富，培育未來的剛需購房群體，為商品房市場(chǎng)提供長期、穩(wěn)定的需求來源。

• 存量改造：從“城市包袱”到“活力引擎”

《意見》明確提出推動(dòng)城市中心區(qū)域存量低效用地再開發(fā)，這正是廣州當(dāng)前城市更新的核心方向。

對(duì)于房企而言，傳統(tǒng)的“拿地-建房-銷售”模式空間收窄，而參與存量改造和城市更新將是一條重要的轉(zhuǎn)型新賽道。這類項(xiàng)目往往位于城市中心，改造成本可控，且由于定位精準(zhǔn)，去化速度快，能幫助房企盤活資金。更重要的是，這些改造項(xiàng)目能導(dǎo)入年輕人口和消費(fèi)力，激活老舊板塊，提升區(qū)域整體價(jià)值，從而夯實(shí)周邊資產(chǎn)的價(jià)格底部，為區(qū)域房?jī)r(jià)提供長期支撐。

• 租購并舉：從“必須買房”到“租購自由”

為了從根本上緩解青年的購房焦慮，《意見》在租賃和購置兩端都提出了具體措施，旨在構(gòu)建“先租后買”的安居階梯。

“租購?fù)瑱?quán)”在子女入學(xué)、落戶等方面給予租賃家庭與購房家庭同等權(quán)利，將從根本上動(dòng)搖“必須買房”的傳統(tǒng)觀念。當(dāng)長期租賃也能享有穩(wěn)定權(quán)益時(shí)，部分青年會(huì)推遲購房計(jì)劃，有助于平抑市場(chǎng)過熱的需求。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房為青年提供了一個(gè)從“租”到“購”的平滑過渡路徑，降低了購房門檻。這既滿足了安居需求，又為未來的商品房市場(chǎng)培育了更具購買力的客群。

• 職住平衡：從“長途奔襲”到“就近安家”

《意見》特別強(qiáng)調(diào)在就業(yè)集中區(qū)和軌道交通沿線布局青年公寓，旨在破解超大城市普遍存在的“職住分離”困境。

這種模式能從源頭上減少對(duì)遠(yuǎn)郊低價(jià)住房的依賴，緩解中心城區(qū)的通勤壓力。同時(shí)，它也為房企提供了新的投資機(jī)會(huì)，即圍繞這些青年聚集區(qū)開發(fā)配套商業(yè)、服務(wù)型公寓等產(chǎn)品。區(qū)域配套的完善和活力的提升，也將直接帶動(dòng)周邊住宅價(jià)值的重估。

這份《意見》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，是一次深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整信號(hào)。它不再單純依賴金融或行政手段調(diào)控，而是通過創(chuàng)造新的住房供給、激活存量空間、轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念，來構(gòu)建一個(gè)更健康、可持續(xù)的市場(chǎng)生態(tài)。這預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步從“開發(fā)-銷售”的增量模式，轉(zhuǎn)向“開發(fā)-運(yùn)營-服務(wù)”的存量模式，而誰能更好地服務(wù)于青年群體的安居需求，誰就能在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。

來源：新聞聯(lián)播、券商中國等

--THE END--

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