上海
2025年底，英國房地產市場里流傳著一個共識：
2026年，錢要不值錢了……
英國央行在2024年8月開啟降息周期，到2025年12月已經連續降息六次，將基準利率從5.25%一路降至3.75%。
每次降息，房貸市場就跟著松動一點。
市場的預判也越來越樂觀——許多分析師認為，2026年還將迎來兩次降息，利率有望降至3%左右，
這對購房出租投資者來說，幾乎是一個令人振奮的開局。
然后，2026年2月28日，一場戰爭打亂了所有的劇本。
1.一場中東戰爭，打翻了所有預測
伊朗局勢爆發后，能源價格隨即飆升，通脹預期迅速逆轉。
此前苦苦壓下來的通脹數字，眼看著要再次抬頭。
英國央行貨幣政策委員會在2026年3月的例會上，以全票通過的方式，宣布維持利率在3.75%不變。
委員會在會議紀要里措辭謹慎：
將密切關注中東局勢對全球能源供應及能源價格的影響，隨時準備采取必要行動，確保通脹走向2%的中期目標。
這一表態，與年初那種"降息只是時間問題"的氣氛，形成了鮮明的落差。
2.現在的通脹，比預期的更麻煩
英國央行的數據顯示：
2025年12月的通脹率還在3.4%。
在戰爭爆發之前，央行預測通脹會在2026年春天降回2%目標附近。
但戰爭改變了這一判斷。
央行最新預測，通脹將在2026年第三季度升至3%至3.5%之間——主要原因是能源賬單上漲，既推高了家庭開支，也推高了企業成本。
更麻煩的是，即使伊朗局勢快速緩解，能源供應鏈的修復也需要時間，價格壓力不會立刻消退。
與此同時，英國經濟本身也在承壓。
官方數據顯示，2026年一季度GDP幾乎沒有增長，失業率升至5.2%，是近五年來的高點，工資增速也在放緩。
國際貨幣基金組織已將英國2026年經濟增長預期從1.2%下調至0.7%——這是G20主要經濟體中降幅最大的。
3.各大機構怎么看？
在路透社4月份針對50名經濟學家的調查中，45人預測央行將在4月30日的例會上維持利率不變，5人預測加息。
沒有一個人預測會降息。
這種罕見的共識背后，是多家頂級機構的悲觀判斷：
Oxford Economics認為央行會將利率維持在3.75%，"不僅貫穿2026年全年，還會持續到2027年相當長一段時間"。
荷蘭Rabobank則更直接，明確表示不預測今年還有任何降息，理由是高油價會"很快傳導"至英國通脹。
Capital Economics的首席英國經濟學家Paul Dales描述了三種可能性：
延遲降息、取消降息、或者加息——他認為其中"延遲"最有可能發生。
法國外貿銀行Natixis的英國經濟學家Sylwia Hubar則補充道，如果中東沖突持續，既推高通脹又拖累增長，英國央行最終可能"今年一次都不降"。
話雖如此，局勢也并非毫無轉機。
4.停火消息，給房貸市場帶來了一絲喘息
就在4月中旬，隨著美伊停火談判取得階段性進展，霍爾木茲海峽重新開放，市場情緒迅速回暖。
石油價格大幅下跌，英國政府債券（國債）收益率也跟著回落。
當債券收益率下跌，銀行業用于定價固定利率房貸的"互換利率"（Swap Rate）也隨之下降。
于是，幾乎在停火消息傳出的同時，Santander和TSB相繼宣布下調房貸利率。
有分析師認為，其他貸款機構也可能陸續跟進。
L&C Mortgages的抵押貸款顧問David Hollingworth表示：
"我們原本期待，在中東局勢平息之后，央行會加速降息，讓更多紅利傳導給借款人。
現在這條路雖然崎嶇，但至少方向沒有變。"
問題是，停火是否穩固、局勢會否反復，沒有人能打包票。
5.對英格蘭房產投資者來說，現在意味著什么？
對于持有英國房產的海外買家來說，利率走向影響的不只是貸款成本，還有整個市場的買賣節奏。
好消息是，即便在高利率壓力下，Rightmove在4月發布的數據顯示，英國平均房價在4月環比上漲了約3,000英鎊。
整體市場被描述為"出人意料地具有韌性"。
麻煩在于，貸款成本的不確定性，正在讓部分買家持觀望態度。
對于打算通過抵押貸款來放大投資回報的購房出租房主來說，現在的5年期固定利率仍在4.5%至5%之間，兩年期產品則從3.5%起步，價格遠不像兩三年前那樣便宜。
6.利率不動，房主有哪些操作空間？
市場上出現了幾個值得關注的趨勢。
一是越來越多的購房出租房主轉向"只還息"（Interest-Only）貸款，而不是本息同還。
這樣做的好處是每月還款額大幅降低，月度現金流更寬裕。
代價是貸款本金不會減少，最終需要另行償還。對于以資產增值為主要目標的海外買家來說，這種結構相對靈活。
二是有限公司（Limited Company）購房結構持續升溫。
以公司名義購置出租房產，可在稅務上規避部分個人名義持有的不利政策。
Mortgage Advice Bureau的Rachel Geddes指出，"以有限公司名義購買新的出租房產，已經成為市場主流，受監管變化驅動。"
數據顯示，僅2025年9月一個月，就有5,312家專為購房出租成立的新有限公司注冊，比歷史上任何一個9月都多28%。
三是HMO（House in Multiple Occupation，多人合租房）的融資產品正在擴容。
Paragon銀行近期宣布，擴大針對HMO購房出租房主的60%貸款價值比（LTV）產品線。
需求端，年輕租客為應對生活成本壓力，越來越傾向于合租，這支撐了HMO的出租需求和租金收益。
7.留意4月30日：英國央行下一次例會
英國央行貨幣政策委員會的下一次決議將在2026年4月30日公布。
綜合當前市場數據來看，絕大多數經濟學家預測維持3.75%不變。
真正關鍵的，是央行屆時如何表態——若措辭更趨鷹派（暗示加息風險），市場上的固定利率房貸可能重新上行；
若暗示"下半年有望降息"，則房貸定價會進一步松動。
在這次會議之后，6月18日和7月30日還有兩次例會。
如果中東局勢在未來兩三個月里保持穩定，通脹數據開始如預期回落，那么下半年迎來一次降息，仍然是一個合理的情景。
8.對海外買家的實用建議
說了這么多，落到操作層面，有幾點可以參考：
如果你的現有固定利率房貸在未來六個月內到期，現在就應該開始咨詢重貸方案，而不是等到到期后自動滾入標準浮動利率（SVR）。SVR通常接近10%，是固定利率的兩倍左右。
如果你打算在倫敦、曼徹斯特或伯明翰新增投資，與其等待利率降到某個"完美點位"，不如將目光放在租金回報率和資產長期價值上。租金上漲的勢頭沒有逆轉，而等待本身也是有成本的。
如果你考慮的是更靈活的貸款結構，追蹤利率（Tracker Mortgage）是一個值得討論的選項——它會隨基準利率的下降而自動下調，省去重貸的手續，但同時也會隨加息而上浮，風險需要評估。
利率的故事，2026年還遠沒有到終章。
下半年的走向，會在未來幾個月的通脹數據和中東局勢中，一點一點浮出水面。
ref：
https://hoa.org.uk/advice/guides-for-homeowners/for-owners/mortgage-rate-forecast/
https://moneyweek.com/economy/uk-economy/605427/when-will-interest-rates-go-up
掃碼?客服微信咨詢
微信號： BuyHomeUKSerena
歡迎咨詢： 英國購房的各種問題
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發布，本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
