上海
那年的冬天很冷，一位年過七旬的老人，住在一套頂棚長期滲水、墻壁發霉、供暖時好時壞的出租房里。
她多次向房東反映，石沉大海。有一天，中介的人上門了，說要"清理房子"——沒有法院命令，沒有執行官，也沒有合法通知。
中介最終叫來了警察。
諷刺的是，警察來了之后，被追責的不是老人，而是房東這一方。
這件事在英國房產圈掀起了不小的風波。
對于許多遠在中國的海外投資者來說，這個故事聽起來可能有些遙遠。
但如果你在英國持有出租房，這件事所揭示的法律邏輯，和你的利益切身相關。
1.漏雨的房子，到底是誰的責任？
在英國，出租房的維修責任由1985年《房東與租客法》第11條（Section 11，Landlord and Tenant Act 1985）明確規定。
簡單來說，房東必須負責維修房屋結構與外部，包括屋頂、外墻、門窗、管道，以及供暖和熱水系統。
這不是"情理上"的責任，而是法定義務。
租客簽了合同，就等于房東默認承諾這套房子可以安全、正常地居住。
如果屋頂漏水、暖氣壞了、墻壁發霉，房東不修，當地政府有權上門檢查，甚至強制執行。
更關鍵的是：
如果房東明知房屋存在嚴重缺陷，卻仍繼續收租，不僅面臨罰款，還可能在法院面對租客的損害賠償請求。
而在這種情況下，哪怕房東因為其他原因想收回房子，法院也有權拒絕頒發驅逐令。
換句話說，房子維修不達標，房東連"趕走租客"的資格都可能喪失。
2."我叫中介去處理"，就可以甩手不管嗎？
很多海外房主會這樣想：我人在國內，委托了中介全權管理，出了事應該是中介的責任吧？
英國法律的回答是：
不。
中介是你的代理人，代表你行事。
中介的錯誤操作，最終仍由房東承擔法律后果。
故事里那家中介在沒有法院命令的情況下試圖驅逐租客，本質上構成了"非法驅逐"（Illegal Eviction）——這是1977年《驅逐保護法》（Protection from Eviction Act 1977）明確界定的刑事犯罪。
實際上，英國已有案例記錄在案：
一家中介公司因擅自更換租客門鎖，被法院判決支付罰款和賠償金共超過14,000英鎊，還要承擔自身的法律費用。
房東同樣被卷入調查。
整個過程，耗時數月，損失慘重。
以為"叫中介去處理"就高枕無憂，是很多海外投資者最大的誤區。
3.驅逐一個租客，究竟需要多久？
今年5月1日起，《2025年租客權利法案》（Renters' Rights Act 2025）的核心條款正式生效。
最重要的變化之一，是Section 21"無過失驅逐"通知被徹底廢除。
這意味著，從5月1日起，房東不能再憑一紙Section 21通知、以"無需說明理由"的方式要求租客離開。所有驅逐都必須依據Section 8，提出具體合法理由，例如租金拖欠超三個月、租客嚴重擾鄰等。
整個合法驅逐流程，包括發出通知、等待通知期、向法院提交申請、等待庭審、獲得驅逐令、申請執行官上門，走完全程平均需要6到7個月。
在倫敦，執行官預約等候時間更長，從申請到實際執行，有案例長達8個月。
這還是在流程合規的前提下。一旦中間有任何程序錯誤——通知格式不對、送達方式有誤、地址填寫有問題——整個流程就得推倒重來。
時間，就是錢。
4."不適宜居住"，會帶來什么？
回到那套漏雨的公寓。
英國地方政府有權依據《住宅健康安全評級系統》（HHSRS，Housing Health and Safety Rating System）對出租房進行評級檢查。
一旦房屋被評定為存在"A類危害"（Category 1 Hazard），當地政府必須采取行動，輕則發出改善通知，重則禁止出租，甚至直接接管房產進行維修并向房東追繳費用。
2025年，Shelter等住房慈善機構委托律師事務所Duncan Lewis進行的調查顯示：
英國有超過30%的出租房租客反映長期與潮濕和霉變問題共存，超過40%的租客曾自掏腰包為房東的責任范圍內的問題付費維修。
這套數字的背后，是真實的法律風險。
在英國監管日趨嚴格的當下，以"我不知道"為由的辯護越來越難以成立——尤其是海外房主，當地政府的檢查通知可能只發到房產地址，你人在國內根本看不到。等到被處罰的消息傳來，已經太晚。
5.中介報警，錯在哪里？
回到文章開頭的事件。
中介試圖在沒有法院驅逐令的情況下清場，警察到場后，依據《驅逐保護法》，非法驅逐屬于刑事犯罪，理論上可判處最高兩年有期徒刑或罰款。
警察不僅沒有配合中介，反而有義務幫助租客重新進入房屋，并向當地政府報告此事。
Shelter法律部門的指引寫得很清楚：唯一可以合法將租客從房屋強制帶走的人，是持有法院命令的執行官（Bailiff）。
任何其他人——房東本人、中介，還是任何第三方——試圖強制進入并驅逐租客，都是違法的。
"但租客已經不交租了"、"房子都快塌了"、"中介告訴我可以這樣做"——這些在法律面前，統統不是理由。
6.海外房主，你最容易犯的三個錯
多年的案例積累顯示，海外買家在管理英國出租房時，有幾個高頻踩坑區。
一是對中介過度信任，缺乏基本監督。
中介是服務方，不是法律顧問。他們有自己的商業利益，有時會為了省事走捷徑。委托書簽了，不代表風險也轉移了。建議每年要求中介提供書面的房產狀況報告，并核對是否按規完成年度gas安全證書（Gas Safety Certificate）、電氣安全檢查（EICS）等強制項目。
二是忽視維修請求。
很多房主覺得租客抱怨是"矯情"，拖著不處理。但在英國法律框架下，維修請求一旦以書面形式提出，時間節點就被記錄在案。日后若進入驅逐程序，租客方律師會把這些記錄全部擺上桌面。
三是不了解新法規的變化節奏。
《租客權利法案》只是第一步，后續還有強制性"良好住宅標準"（Decent Homes Standard）和"Awaab's Law"延伸至私人出租市場的改革。合規成本會越來越高，越早適應，越主動。
7.那套公寓，現在怎么樣了？
在類似的案例中，被當地政府認定為"不適宜居住"的房產，會被列入當地政府的強制檢查名單。
房東要么出資整修，要么接受禁止出租的處置。房產空置期間，斷供風險、資產折損，全由房東承受。
這，比一次維修的費用貴得多。
英國的房東權利當然是存在的——在法律框架內，你有權收回房產、終止租約、要求租客遵守合同。
但行使權利的方式，必須合法。
時機，必須對。程序，必須走完。
法律，是雙向的。它保護租客，也同樣在保護依法行事的房東。
作為一個在異國持有資產的海外買家，最寶貴的資產不只是那套房子，而是對當地法律規則的基本尊重和了解。
那位老奶奶最終搬進了當地政府安排的臨時住所。
那套漏雨的公寓，至今空置。
房東的罰款單，據報道已經寄出。
一套沒有盡到責任的房子，最終失去的，比一次維修要多得多。
ref：
https://england.shelter.org.uk/housing_advice/eviction/illegal_eviction_and_harassment_what_to_expect_from_the_police
https://www.nrla.org.uk/news/renters-rights-act-2025-key-dates-for-landlords
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