廣東
我是紫沐，這是我第486篇日記。
先從最近很火的廣氮板塊看起吧。
上周越秀閱璟臺開盤，去化很好，好到臨時加推了兩棟板樓。
但相比于廣氮價值逆襲的說法，我更傾向于是以價換量。
塔樓4.9萬起，板樓5.4萬起，確實很顯性價比。
畢竟周邊的存量二手，新一點的像天河壹品普遍掛6萬+，老一點的像天健上城也是5萬+為主。
而閱璟臺不僅戶型有升級，有高得房率，還自帶大面積會所。
更關鍵的是，學位能對口天河省實，有搖號清灣的資格，等于雙名校兜底。
所以這個開盤價，競爭力碾壓內部二手，對潛在買家會很有吸引力。
但還是要多說一句，廣氮奧體不屬于萬金油板塊。
它有明顯的硬傷，公共通勤極不方便，近10年都很難有地鐵。
加上本身沒啥規劃預期，商業配套也只是基本夠用。
所以有投資需求，或者對煙火氣和配套有高要求的買家，就不太合適。
同樣的道理，也適用于牛奶廠。
牛奶廠目前二手房承壓很嚴重，對比在售新盤，戶型、環境、學位統統打不過。
連原本領先的配套優勢，都逐漸被超越。
而且牛奶廠不缺地，后續還有持續供應，二手房的困境短期很難有改善。
所以要買，買里面的新盤就好，越秀觀樾和保利辰園湖境，自住都挺ok。
只是牛奶廠的地鐵預期比廣氮還差，又經常堵車，核心優勢是環境好。
那買剛需產品的話，就要想清楚后續的流通性。
剛需普遍吃地鐵，沒有地鐵的剛需房，流通性是會弱一點的。
如果追求泛用性，有兩個地方很合適。
一個是智慧城，主要是珠江天河都薈。
一個是梅花園，主要是天河和樾府，還有西派天河序。
珠江天河都薈性價比更高，門檻也更低，300萬出頭就能上車。
有現成的商場、近地鐵、有在建的名校，學鐵商都沒啥短板。
加上尺度極大的戶型和有誠意的交標，對剛需來說會很友好。
但智慧城另外幾個要靠房票去消化的樓盤，大家就別去碰了，競爭力還比不上一些近郊盤。
至于梅花園，雖然吐槽了好幾年天河和樾府，但人家降價三年之后，現在也不失為一個選擇。
學鐵商都在線，除了戶型舊點，沒太大毛病。
它跟最近熱銷的閱璟臺板樓，其實是有點競爭關系的。
800萬左右的預算，是選產品更好的閱璟臺，還是選配套更成熟的和樾府？
下個月的網簽數據，或許能給到答案。
聊完這些小板塊，是時候聊聊天河的三巨頭：天河北、珠城和金融城。
天河北這地方，你要說產品那肯定不咋樣，但真住下來還是很舒服的。
廣州最好的學鐵商幾乎都在天河北，而且是經過時間沉淀的好配套。
所以年年說天河北沒落，但每年春節前后，天河北成交都很旺。
追學位、追配套的買家，永遠不會少。
珠江新城呢，感覺更不需要廢話。
雖然各大板塊都說自己要超越珠城，但珠城的配套和圈層優勢，目前還沒有對手。
至少未來5年，沒必要討論珠城會不會沒落，更應該關注的是如何選籌。
今年珠城有個X因素，就是馬場。
以馬場的體量、配套和產品，能重新定義珠城的價格體系。
馬場的開盤價，很可能會鎖死珠城大部分二手的房價天花板。
所以今年珠城的價格博弈會很有意思，反彈大概率有，但能否回到巔峰，目前看比較懸。
所以別被帶節奏，多看多談，這博弈短期很難結束的。
至于金融城，最近好消息是有的。
員村再征地6.8萬㎡，花城大道東延段也在加速推進。
可以這么說，什么時候花城大道徹底貫通，員村完成舊改，金融城就真的是金融城。
所以，未來是光明的。
只是未來要多久，不確定。
員村舊改雖然在加速，但涉及范圍太大，牽扯的人和利益太多，不是短短一兩年就能搞定的。
短期能做的，更多是內部的零星改造，以及對收儲地塊的掛拍。
所以相比于金融城的產業，金融城的新住宅，可能來得更快。
保利天曜、玻璃廠、珠實金融城地塊..足夠覆蓋不同人群的產品需求。
不過要注意，廣州住宅新規又收緊了，后續新房得房率可能會降到100%出頭。
內卷的方向，可能會聚焦在品質、設計和實用性上面。
要不要等，就看個人需求了。
差點忘了天河公園和華景，簡單說兩句：
天河公園地段和配套都沒問題，最大的問題是產品，跟頭部梯隊差距有點大。
所以內部表現，后續會很分化。
過時的產品，由于總價原因，容易被進一步拋售。
從天河公園往外置換的人，也會越來越多。
華景呢，它跟天河北有點類似。
最大的優勢其實是教育資源，但配套沒天河北成熟，適合低預算學位買房。
好了，先這樣吧。
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