十五五開局！上海樓市要反轉(zhuǎn)？

　　歲末年初，又到了研判明年房?jī)r(jià)的時(shí)候。

　　2025年香港樓市已經(jīng)止跌回漲，重返右側(cè)通道。

　　年末上海樓市出現(xiàn)異動(dòng)，二手掛牌量加速下滑。

　　熊了這么久的樓市，難道會(huì)在2026年迎來(lái)反轉(zhuǎn)？

　　出現(xiàn)異動(dòng)信號(hào)

　　討論市場(chǎng)是否觸及拐點(diǎn)，最直觀的指標(biāo)一定是“成交量”。

　　而且是持續(xù)性的成交量趨勢(shì)。

　　最典型的2015年，從4月份開始，單月成交量持續(xù)突破3萬(wàn)套。

　　大牛市行情也直接確認(rèn)。

　　如果上海樓市的成交量能穩(wěn)住，那就具備了企穩(wěn)的先決條件。

　　2025年11月，上海二手房成交約2.3萬(wàn)套，環(huán)比上漲24%。

　　創(chuàng)下自今年5月以來(lái)的新高。

　　在沒有大政策加持的背景下，這一表現(xiàn)實(shí)屬難得。

　　圖源：樓市日歷

　　12月上海樓市延續(xù)了11月的平穩(wěn)熱度，預(yù)計(jì)也會(huì)有2.2萬(wàn)套。

　　就目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，稱得上是相當(dāng)不錯(cuò)的成績(jī)。

　　除此之外，掛牌量也有了一些持續(xù)性的變化。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，上海二手房掛牌總量繼續(xù)加速下滑。

　　圖源：潛龍勿用

　　掛牌量看的是房?jī)r(jià)的下限。

　　如果掛牌量不再增長(zhǎng)，拋壓減緩，房?jī)r(jià)才可能不進(jìn)一步下跌。

　　雖然這也不代表房?jī)r(jià)一定上漲，但至少表明市場(chǎng)情緒不再單邊惡化。

　　當(dāng)下上海二手市場(chǎng)的成交量、掛牌量都有了積極的信號(hào)。

　　難道在十五五的開局之年，上海樓市真要迎來(lái)反轉(zhuǎn)？

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　　微觀結(jié)構(gòu)依然不妙

　　探究樓市能否反轉(zhuǎn)，還得理解當(dāng)下市場(chǎng)的微觀結(jié)構(gòu)。

　　上海樓市整體數(shù)據(jù)改善的背后，是不同板塊、不同總價(jià)段房源的劇烈分化。

　　1）低總價(jià)剛需房源已逐步探底

　　很多人已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，今年的二手市場(chǎng)，誰(shuí)跌得多，誰(shuí)就有成交量。

　　彭浦新村的老破小25年成交量遠(yuǎn)大于24年，近三年連續(xù)增長(zhǎng)。

　　目前800萬(wàn)以下低總價(jià)房源跌到位的多，降價(jià)幅度已經(jīng)明顯放緩。

　　入場(chǎng)抄底的買房人也增加了。

　　每個(gè)月2萬(wàn)套的成交量全靠這個(gè)總價(jià)段撐起來(lái)。

　　2）中高總價(jià)次新房仍處“補(bǔ)跌期”

　　1000萬(wàn)以上高總價(jià)的懸空資產(chǎn)泡沫依舊大，各區(qū)都在亂跌。

　　尤其是1200-1500萬(wàn)的改善類次新房。

　　比如大寧、古美、御橋等板塊，去年價(jià)格還很堅(jiān)挺，今年快速補(bǔ)跌。

　　過去四年，市場(chǎng)完成了對(duì)老破小等劣質(zhì)資產(chǎn)的清算。

　　如今進(jìn)入第二階段（堅(jiān)挺次新房的補(bǔ)跌）的深化期。

　　3）豪宅市場(chǎng)或面臨“最后一跌”

　　從我們跟蹤的數(shù)據(jù)來(lái)看，豪宅的拋盤量已經(jīng)上來(lái)了，后續(xù)價(jià)格也會(huì)承壓。

　　預(yù)計(jì)2026年，市中心豪宅板塊可能迎來(lái)最后一跌，從而完成樓市調(diào)整的最后一環(huán)。

　　熊市三年多，打破了上海樓市永遠(yuǎn)漲的信仰，也扭轉(zhuǎn)了大眾對(duì)房子的認(rèn)知。

　　買房的需求向自住和剛需集中，投資屬性大幅淡化。

　　因此，即便市場(chǎng)見底，復(fù)蘇過程也會(huì)比以往更漫長(zhǎng)。

　　政策面上，上頭更傾向于讓市場(chǎng)自主出清。

　　讓老百姓來(lái)決定二手房?jī)r(jià)格，讓真實(shí)需求決定底部。

　　所以今年春節(jié)前不會(huì)有大政策，比如說(shuō)財(cái)政補(bǔ)貼按揭貸款利息、限購(gòu)放松之類的。

　　這些政策正常情況下要到明年兩會(huì)，也就是3月之后才會(huì)有。

　　除非房?jī)r(jià)出現(xiàn)加速下跌，上海二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下滑超過2-3%。

　　但這種情況顯然不太會(huì)發(fā)生，因?yàn)?strong>老破小和遠(yuǎn)郊主跌浪已經(jīng)完成。

　　現(xiàn)在下行壓力比較大的二手次新房，主要是第三代住宅（2015年至2025年）。

　　這些房子在上海總的市占率只有20%左右，對(duì)大盤影響不大。

　　所以政策干預(yù)的緊迫性并不強(qiáng)，上海樓市會(huì)走市場(chǎng)化出清的道路。

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　　2026年能止跌嗎？

　　香港樓市之所以能在2025年止跌回漲，重返右側(cè)通道。

　　是因?yàn)橄愀蹖?shí)現(xiàn)了租售比>按揭利率，且租金已經(jīng)回升三年，趨勢(shì)性上漲：

　　反觀上海，當(dāng)前租售比約2%，按揭利率仍高于3%，租金還在橫盤甚至陰跌。

　　在這個(gè)平衡沒有達(dá)成之前，市場(chǎng)難說(shuō)系統(tǒng)性見底。

　　但以年K線看，2026年房?jī)r(jià)整體跌幅會(huì)小于2025年。

　　時(shí)間節(jié)奏上，2026年上半年的表現(xiàn)會(huì)好于下半年。

　　由于次新房限售解禁從明年4月開始，解禁高峰在11月。

　　所以明年下半年供應(yīng)壓力遠(yuǎn)高于2026年上半年。

　　按照總價(jià)段來(lái)細(xì)分：

　　300萬(wàn)以下房子，維持2025年的水平；26年價(jià)格下跌幅度不大；

　　300-800萬(wàn)房子，成交量略微增加，觸底的樓盤變得越來(lái)越多；

　　800-1500萬(wàn)房子，成交量會(huì)顯著增加。

　　這個(gè)總價(jià)段是價(jià)格主跌區(qū)間+新房解禁密集區(qū)間。

　　2000萬(wàn)以上房子，成交量略微增加，濱江區(qū)域顯著增加，其他區(qū)域不變。

　　主因就是股市走牛，有錢人套現(xiàn)買房：

　　我們認(rèn)為，26年上半年市場(chǎng)大概率是橫盤震蕩。

　　部分學(xué)區(qū)房或低總價(jià)的房子可能出現(xiàn)小幅反彈，形成小陽(yáng)春。

　　26年下半年可能會(huì)有一波下跌，幅度在5-7%左右。

　　前期沒跌到位的次新房，比如虹口瑞虹新城、楊浦、徐匯濱江、前灘這些區(qū)域，會(huì)對(duì)整體下跌作出主要貢獻(xiàn)。

　　最后

　　上海樓市，還在努力“止跌企穩(wěn)”中。

　　2026年不會(huì)大翻身，也不會(huì)出現(xiàn)大跳水的極端情況。

　　樓市的玩法會(huì)越來(lái)越復(fù)雜。

　　所以不同的玩家，要有不同的策略。

　　如果你是房東：二手次新房加快賣，能高位套現(xiàn)就快速套現(xiàn)。

　　如果你是買家：老破小里的掛戶口學(xué)區(qū)和高租息資產(chǎn)已經(jīng)可以入手。

　　另外，新房里的“類第四代住宅”部分產(chǎn)品已經(jīng)上市，比如安瀾上海、真如中海環(huán)宇。

　　這些新房綜合得房率能達(dá)到90%，附帶抬板技術(shù)，按實(shí)用面積的單價(jià)來(lái)看性價(jià)比不錯(cuò)，也值得關(guān)注。

　　如果你在觀望，判斷上海樓市真正見底就看四個(gè)信號(hào)：

　　房?jī)r(jià)整體再下滑5%-10%；

　　經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)住5%；

　　二手掛牌量減少且成交持續(xù)3個(gè)月放量；

　　房貸利率和租售比達(dá)成租購(gòu)平衡。

　　盡管還有壓力，但上海樓市正在無(wú)限接近底部。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。