從保利天奕加推爆火，看琶洲南TOD的未來

我是紫沐，這是我第451篇日記。

這周末保利天奕加推，依然爆火，妥妥的新盤頂流。

現(xiàn)在的市場，產(chǎn)品好有人買單，性價比高也有人買單。

但只有既認可你的產(chǎn)品，又認可你的價格，才能成為新盤頂流。

保利天奕的實力，還是值得肯定的。

但新盤頂流，就一定有美好的未來嗎？

別忘了，就在天奕旁邊的琶洲南TOD，曾經(jīng)也是新盤頂流。

現(xiàn)在的處境，卻說不上樂觀。

大概率，會有破發(fā)風(fēng)險。

那就延伸到幾個問題。

首先，琶洲南TOD破發(fā)，是產(chǎn)品的問題嗎？

明顯不是。

琶洲南TOD的競爭力有目共睹。

地段屬于真正的泛琶洲板塊，能吃到琶洲發(fā)展紅利。

本身自帶完善的配套，有下沉式商業(yè)，有地鐵上蓋，有九年制學(xué)校。

甚至還有濱水公園和產(chǎn)業(yè)配套。

加上樓盤本身是核心區(qū)少有的大花園樓盤，內(nèi)部交標也沒拖后腿。

所以總體上看，琶洲南TOD沒什么瑕疵，算得上六邊形。

唯一的弱點，可能就是開發(fā)早，戶型屬于舊規(guī)。

但對琶洲南TOD這種改善定位的樓盤來說，得房率的影響遠沒有剛需剛改那么大。

對標目前很火的天奕天曜，琶洲南TOD也完全不虛。

天奕雖然產(chǎn)品新，但周邊還是荒地。

很多地塊，連拍賣都沒搞定。

配套完善的速度，肯定沒有琶洲南TOD那么快。

至于天曜，金融城核心區(qū)的地段概念，確實比琶洲南TOD好。

但員村不好看也不好住啊。

這亂糟糟的城市界面，短期很難有大的改善，配套在舊改完成之前也無法升級。

所以真要看競爭力，長遠看琶洲南TOD不輸，短期看琶洲南TOD更好。

既然不是競爭力的問題，那破發(fā)的真正原因是什么？

是大環(huán)境，是操盤手。

琶洲南TOD開盤的時候，廣州樓市還處在火熱期的尾巴。

樓市信仰還沒破滅，經(jīng)濟環(huán)境也相對穩(wěn)定。

那琶洲南TOD，作為那時候的新盤頂流，定價10萬+沒啥問題。

而且別忘了，那時候某地白紙黑字說得明白，琶洲會嚴禁商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

琶洲南TOD，理論上會成為絕版，這也給了開發(fā)商推高房價的底氣。

只是誰也想不到，才過了兩年，琶洲住宅供應(yīng)會迎來井噴。

三兄弟、三姐妹，甚至琶洲南TOD旁邊，都多了一塊小琶洲南。

樓盤的稀缺性，被背刺到稀碎。

加上樓市和經(jīng)濟不景氣，開發(fā)商要以價換量求存，買家也無力支撐高房價。

價格戰(zhàn)大行其道。

比如天奕和天曜，雖然競爭力對比琶洲南TOD不占優(yōu)勢，但人家能降價啊。

7字頭開盤，加上新規(guī)，沖擊能不大嗎。

天量供應(yīng)稀釋了稀缺性，加上樓市整體大幅回調(diào)，開發(fā)商以價換量。

這才是琶洲南TOD破發(fā)的真正原因，而不是產(chǎn)品有問題。

業(yè)主沒有買錯房，只是買在了錯誤的時間。

當然，放在那時候，誰也想不到，會錯得這么離譜。

既然產(chǎn)品沒問題，入手琶洲南TOD最需要考慮的，就是價格了。

別說，琶洲南TOD在二手中的熱度很高。

至少在我這，少有幾個咨詢二手的，都會把琶洲南TOD納入考慮范圍。

那目前天奕天曜最低7字頭，是不是琶洲南TOD也要降到7字頭。

我覺得不是。

琶洲南TOD除了產(chǎn)品和配套，還有個很大的優(yōu)勢，就是現(xiàn)樓。

所見即所得，不用擔(dān)心交付風(fēng)險，優(yōu)缺點都能直觀看到，不用猜。

入手之后，能睡個安穩(wěn)覺。

而且它不用等，即買既改善。

對于那些有地段、配套或者產(chǎn)品改善需求的買家來說，不用再等兩年。

省下來的時間，也是值錢的。

另外天奕好樓層基本要8萬+，天曜好樓層基本要9萬+。

琶洲南TOD疊加現(xiàn)樓優(yōu)勢后，賣10萬左右沒啥問題。

至于二手競品，目前中?；ǔ菫澈图卧９^，非超豪戶型普遍也在12-13萬左右。

考慮到地段和配套的差距，這個價差也很合理。

有現(xiàn)房需求的，可以蹲一蹲好價。

現(xiàn)在入手，自住保值能力還是很強的。

以前分析琶洲南TOD的時候，曾寫過不要追11萬以上的價格，目前看來是判斷對了。

但也沒必要對高價入手的買家落井下石。

人家只是買錯了時間，并沒有買錯產(chǎn)品。

對比同期其他樓盤，琶洲南TOD的抗跌水平，其實吊打99%的對手了。