年輕人成海南購房主力軍，還特愛買二手房，背后原因令人沉默……

在海南，“30歲+”年輕人購房比例占到50%左右，最高達到56%。

“低總價房源成交占比持續增大，購房客戶年輕化……”4月24日下午，“2024海南房地產經紀行業高峰論壇”在海口舉行。

貝殼找房相關負責人在會上透露了一個“有趣”的現象，據他們統計的成交數據顯示，自去年3月份至今，新海南人購房占比回升，“30歲+”年輕人成為海南購房的主力軍，且年輕人購買二手房的占比偏重。

相關數據對海南二手房成交客戶進行了“畫像”，“30歲+”年輕人購房占比處于絕對“地位”，占比一度超過50%。其次是“20歲+”、“40歲+”，均占比為20%左右。

在海南樓市，購房消費群體首次置業需求購買力較弱，加杠桿的意愿不強，“以房換房”的需求釋放；當地樓市成交價格持續下降，也導致新房需求進一步向二手房轉移。以海口為例，該市樓市或迎來存量房市場。

來自中策（海南）的數據顯示，截至今年3月底，海南可售庫存提升至2570萬平方米，去化周期上升至73個月，其中商辦產品去化壓力較大。今年一季度海南商品房市場依托海口、三亞成交為主，合計占到5成之多。當地旅居市場熱度下降，3月整體成交“量價齊跌”，市場回暖仍需信心。

在樓市面臨的新形勢下，房產經紀人也面臨生存、就業的巨大壓力。本次“房地產中介大會”也著重探討行業發展及從業人員轉型突破等話題。

年輕人海南購房占比較重

在本次“房地產中介大會”上，貝殼找房、中策信德研拓中心等平臺機構相關負責人對海南樓市，特別是海口、三亞兩大重點城市的樓市進行了較為詳盡的分析和研判。

在會上，貝殼找房海口站負責人用圖表分享了一個“有趣”的現象：近一年來，海南購房群體，特別是二手房購房群體，年齡普遍趨年輕化——年輕人成為在海南購房消費的主力軍。

以最近一年來海南二手房交易數據生成的“客戶畫像”：低總價房源成交占比持續增大，購房客戶年輕化，價格敏感度高，首次置業、剛需主導市場。

這是什么意思呢？以海南二手房市場成交圖表參數，成交客戶年齡被劃分為60歲+、50歲+、40歲+、30歲+及20歲+等多個年齡段，其中30歲+年輕人購房比例占到50%左右，最高達到56%。

在上述數據中，40歲+、20歲+年齡段購房群體，各占到20%左右，也是“年輕段”購房主要群體。而20歲以下及50歲以上年齡段的購房群體，在二手房客戶中占比很小，基本上可以忽略不計。

分析當中原因，一方面是年輕人受經濟條件的掣肘，剛需住房更傾向低總價的二手房；另一方面海南二手房價格持續走低，購房者更有“抄底”的空間，性價比更高。

從近一年來海口二手房不同總價段成交占比來看，總房價100萬元以下的房源消費，占到21%~31%；100萬元至150萬元的房源消費，占比23%~32%；200萬元至250萬元的房源消費占比較小，各僅占到10%左右。

另外，從成交客戶戶籍來看，今年以來新海南人購房占比回升，其中今年2月份省外戶籍客戶購買二手房占到67%。

據研判，市場價格的持續下降，也導致新房需求進一步向二手轉移。以海口為例，市場或迎來存量房市場。

樓市仍面臨去化壓力

中策信德研拓中心提供的數據分析顯示，截至今年3月底，海南新房可售庫存提升至2570萬平方米，去化周期上升至73個月。

據中策（海南）提供的監控數據顯示，在供求量價方面，一季度全海南省商品房供應311.54萬平方米，環比下降43.79%，同比增長8.97%；成交105.98萬平方米，環比增長17.64%，同比下降167.58%；成交均價23939元/平方米，環比增長17.82%，同比增長23.11%。

一季度海南商品房市場以海口、三亞項目成交為主，合計占到5成左右。而旅居市場熱度下降，3月整體成交量價齊跌。

據海南統計部門最新數據顯示，海南全省今年1~3月份房屋銷售面積和銷售額方面，呈現“雙降”態勢，分別下降了7.8%和16.7%。

其中海口市房屋銷售面積和銷售額，與上年同期相比分別減少了18.9%、31.7%。但三亞在房屋銷售面積上“逆勢上揚”，較去年同期增幅為21.9%，但銷售額同比小幅減少了0.3%。

海南省房地產中介行業協會輪值會長鄧濤對此認為，市場的這一變化也屬正常，一方面是去年年初前后，海南樓市出現階段性小幅回暖；另一方面是因為今年年初開始，海南各地陸續優化調整房地產政策，政策傳導市場仍需要一個過程。

“我個人認為，相比全國其他地方的房地產市場而言，海南樓市相對還是較為健康平穩的。”鄧濤告訴記者，在海口、三亞兩個重點城市的中心城區，剛需及改善性的住宅項目銷售依然堅挺，一些豪宅型產品也受到高端消費群體的關注。

中介人員的新挑戰

在當前形勢下，本次“房地產中介大會”在行業“新思路、新機遇、新賽道”方面探索進行了研討。

“租賃經紀人不是臨時工，他們比跑滴滴、送外賣收入要高，在海口月收入過萬元并非難事。”鄧濤認為，租賃經紀人的發展空間很大，租賃經紀也是一門“好生意”。

鄧濤稱，助力海南自貿港發展，第一步是先讓各類人才住下來、留下來，解決好新市民、青年人等住房問題，租房無疑是過渡性解決這一居住問題的最好辦法。而租賃經紀人在其中充當著重要的角色。

鄧濤認為，租賃經紀對于房地產行業的發展也有具有積極的意義，無論是經濟發達的一線城市還是其他二三線城市，政府在住房租賃市場的政策出臺，都顯示出了支持和引導市場發展的決心，為市場的健康發展提供了有利的外部環境。

“我之前也算過一筆賬，一名稍微熟練業務的租賃經紀人，他一個月以7單左右業務計算，月收入上萬元并非很難的事情。”鄧濤說。

同時作為中介行業的資深從業人員，鄧濤也嘗試著自身業務的創新和突破，以起到行業示范作用。

3年前，鄧濤將個人重心轉向做新媒體——“濤哥聊房”IP賬號創始人，目前抖音粉絲6.5萬，也是海南達人專場模式領跑者。

“我做了3年的新媒體，積累了短視頻內容輸出和平臺直播的經驗，還有賬號運營管理經驗，結合房地產銷售，做了二手房跟新房的銷售。”鄧濤告訴記者，但是他發現，如果新媒體短視頻、直播結合租賃話題，可能獲客無數，“因為目前租賃這一塊新媒體做的人并不多，或者說做得還不是特別專業。”

“無論是做短視頻還是做直播，專業用心去做才能打造好個人IP。”鄧濤認為，開辟新媒體賽道為房地產賦能，也是房產中介從業人員的新機遇、新挑戰。（作者：陳標志 內容綜合中國房地產報）