突發！大悅城撤銷四大區，一季度營收增46.71%，盈利現金流均承壓

2026年4月30日，大悅城披露《2026年第一季度報告》；時隔近兩個月，公司于6月22日對外發布第十二屆董事會第二次會議決議公告。一份完整呈現一季度經營全貌，一份落地重大內部組織改革，兩份文件形成清晰的因果關聯。結合兩份公告內容綜合分析，此次大刀闊斧的組織重塑并非管理層臨時決策，而是針對一季報所暴露的銷售回款走弱、結算毛利收窄等經營難題，落地企業“1123”發展戰略的配套舉措，市場也持續關注本次6月落地的扁平化調整能否緩解企業當前多重經營壓力。

圖源：大悅城公告

據6月22日披露的2026-028號董事會決議公告記載，本次架構調整的會議于6月17日以線上通訊形式召開，經9名董事全票通過，無反對、棄權意見，改革力度在近年房企內部優化舉措中較為突出。放眼行業，中海、保利、招商等多家央企房企近兩年均在推進大區裁撤、總部直管的扁平化改造，大悅城同步跟進調整，直接撤銷北方、華東、華南、西南四大區域公司，徹底廢除沿用多年的“總部—大區—城市項目”三級管控模式，改為總部直接管轄北京、上海、深圳、成都、杭州、西安、三亞亞龍灣7家城市經營主體，項目投拓、日常運營、營銷全部權限下沉一線。公告原文明確調整初衷：多層大區設置拉長項目拿地、定價、開業調整等事項的審批鏈路，壓縮中間層級可加快一線市場響應速度；同時集團資金、人力將集中投向高能級城市群，減少三四線低效土儲帶來大額資金沉淀，從源頭緩解存貨長期占用經營性現金流的行業痛點。

區域管控模式重構之外，該公司同步拆分整合內部職能，四大專業化事業部調整細則全部載明于6月22日披露的同一份董事會公告，各業務權責邊界劃分更為清晰。其中市場關注度最高的“大悅生活”板塊，由原有商業事業部、物業事業部合并組建，打通購物中心、社區物業兩大運營場景，統一自持物業租金與物業費的統籌管理，放大大悅商業IP協同價值；原產業與寫字樓管理部更名為產業發展事業部，專門負責產業園、甲級寫字樓、酒店等持有大宗資產運營；產品中心與營銷管理部合并成立開發事業部，覆蓋住宅產品研發至交付全流程；另外從戰略運營中心剝離內控信息化小組，單獨設立數智化中心，統籌集團存貨、回款、費用全鏈條數字化精細化管控。

圖源：大悅城公告

整套架構調整是公司“1123”戰略落地的組織載體，官方完整釋義在2026-028號公告中完整列明：一是提升大悅城商業行業地位，二是夯實高品質住宅開發業務；實現產品、區域雙向聚焦，走差異化布局、專業化經營、精細化管理三條精進路徑。公告結合行業背景指出，當前城市發展由大規模增量擴張轉向存量提質增效，對企業運營、資源統籌、精細管控提出更高標準，撤銷大區、整合業務板塊，能夠減少多層溝通成本，讓各業務條線聚焦核心賽道，契合存量運營長期發展方向。

值得注意的是，該公司本次組織改革具備明確經營背景，具體據2026年4月30日披露的一季報，財報數據直觀反映企業當期經營短板，也是管理層推動架構精簡的現實動因。這份一季報顯示，一季度實現營業收入75.02億元，同比增幅46.71%，收入增長全部來自當期完成交付的住宅項目，但盈利表現不及預期，當期綜合毛利率僅24.17%，同比下滑10.43個百分點，土地、建安成本走高疊加新房定價約束，住宅結算利潤持續收窄，直接拖累整體盈利水平。細分利潤數據同樣來自該份一季報：當期歸母凈利潤虧損2.21億元，同比減虧0.37億元；扣非歸母凈利潤虧損1.98億元，同比減虧0.74億元，虧損小幅收窄僅依靠非經常性損益支撐，住宅、商業主業尚未創造正向利潤。財報同時披露，當期合營合作項目帶來2.69億元少數股東收益，但該部分收益歸屬合作方，無法覆蓋母公司資產減值、高額財務費用形成的虧損。

圖源：大悅城2026年一季報

盈利承壓之外，現金流大幅波動是一季報核心風險信號，財報正文專門對變動原因作出說明。一季度經營活動現金流凈額-6.05億元，去年同期為凈流入6.43億元，同比變動幅度-194.01%，核心誘因是當期商品房銷售回款同比下滑，樓市回暖節奏存在不確定性。完整現金流結構中，投資活動當期凈流出2.71億元，主要用于自持商場改造、產業配套投入；籌資現金流由負轉正，錄得3412.00萬元凈流入，源于本期新增借款規模高于到期債務兌付，僅能階段性平衡當期資金缺口，企業盈利與經營性現金流長期造血能力仍有待改善。資產負債表數據同樣取自4月30日一季報，截至2026年3月末，公司總資產1518.39億元，較2025年末下降3.30%，體現壓降低效資產思路；存貨564.04億元，較年末縮水40.68億元，對應收縮三四線土儲、加速存量樓盤去化策略。負債總額1165.23億元，資產負債率76.74%，債務短期化特征凸顯，一年內到期非流動負債高達113.88億元。賬面貨幣資金192.19億元，但一季報附注標注資金包含預售監管、項目專戶等受限款項，無法全部自由償債，短期剛性兌付壓力客觀存在，中糧央企背景可為公司融資提供穩定信用支撐。

另，據一季報完整披露的股權結構顯示，該公司整體股權底盤穩固，無控制權爭奪隱患。明毅有限公司為中糧全資主體，持股49.28%，疊加中糧集團直接持股20%，二者構成一致行動人，合計持股69.28%，實控人為國務院國資委。關于太平系股東變動：一季報統計時點，太平人壽單一產品持股5%；依據2026年2月14日披露的簡式權益變動報告書，太平人壽聯合太平資產合計減持后，整體太平系持股降至4.9999%；中央匯金長期持有1.50%股份，徐開東、張忱業等自然人僅小額分散持倉。除此之外，一季報補充會計調整說明：該公司將子公司間資金拆借利息重新劃分為經常性損益，該操作僅調整報表科目歸類，不會改變企業實際經營盈虧總額。

若將4月30日一季報與6月22日組織架構公告交叉對照，兩份文件形成完整邏輯閉環，本次扁平化調整每一項舉措，均對應財報反映的經營短板。從管理效率層面，撤銷四級大區、簡化層層審批，能夠縮短投拓、運營決策周期；依據6月22日公告的業務規劃，整合后的“大悅生活”統一自持商業與物業運營，此前公司發行華夏大悅城消費REIT盤活成都大悅城底層資產，項目資產完成報表出表，但大悅城旗下主體仍持續擔任運營管理方，基金合同約定年度可供分配資金分紅比例不低于90%，該模式為存量商業盤活提供成熟參考；區域聚焦策略能夠減少土儲資金占用，緩解存貨消耗現金流的問題；新設立的數智化中心，可依托數字化工具統籌存貨、回款、費用，優化現金流精細化管理水平。

結合一季報全套財務指標客觀研判，企業短期存在多重經營約束：存量資產減值、高額財務費用持續擠壓利潤，商品房銷售回款恢復存在不確定性，疊加年內超百億到期債務，資金端持續承壓。拉長周期來看，依托中糧央企穩定融資渠道，大悅商業IP具備持續資產證券化、輕資產輸出空間；待本次扁平化架構全面落地，一線投拓、運營響應效率有望提升，資源投放精準度存在優化空間。

綜合4月30日一季報、6月22日架構調整公告兩份官方材料信息，撤銷四大區、整合專業化事業部的組織重塑，疊加一季度增收但盈利、現金流雙雙承壓的經營現狀，完整勾勒大悅城從傳統住宅開發商向城市綜合運營商轉型主線。組織精簡僅為內部管理優化手段，并非短期扭轉業績的特效藥，結合兩份公告底層經營邏輯判斷，企業能否實現利潤修復、經營性現金流轉正，核心取決于核心城市住宅去化、商業輕資產落地規模。后續將持續跟蹤公司半年報銷售回款、集團管理運行效率兩大觀測指標，以此驗證本次6月落地扁平化改革的實際成效。