回遷房買賣遭遇先賣后贈(zèng)！北京房產(chǎn)律師詳解一房二處置裁判規(guī)則

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案例導(dǎo)讀

拆遷分到安置房，父親一邊和他人簽訂房屋買賣合同，一邊又和女兒簽訂附義務(wù)贈(zèng)與協(xié)議，把同一套房屋贈(zèng)與女兒。女兒出資全款購(gòu)房、履行贍養(yǎng)義務(wù)、拿到房屋鑰匙，卻被他人強(qiáng)行占用。起訴維權(quán)后，法院直接駁回女兒全部訴求！本期案例講透：一房二處置，簽訂時(shí)間先后，直接決定房屋歸屬。

人物與涉案主體

父親（房主）：秦某山

女兒（原告）：秦某瑤

房屋買受人（被告）：羅某寶

拆遷/購(gòu)房單位：甲投資公司

涉案房產(chǎn)：一號(hào)房屋（拆遷回遷安置房）

案情回顧

秦某山原有老宅納入棚戶區(qū)改造，2017年與村委會(huì)簽訂拆遷協(xié)議，合計(jì)享有213.6㎡拆遷安置指標(biāo)，可購(gòu)置多套回遷安置房。

2018年1月，秦某山因?qū)ν馇穫c羅某寶簽訂《回遷房買賣合同》，將后續(xù)將要分得的一號(hào)回遷房屋出售給羅某寶，用以抵扣、清償自身債務(wù)，合同明確房款已結(jié)清，雙方簽字確認(rèn)。

后續(xù)為轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、規(guī)避此前的房屋交易約定，秦某山與女兒秦某瑤補(bǔ)簽《附義務(wù)贈(zèng)與協(xié)議》，落款倒簽至2017年6月。協(xié)議約定：秦某山將全部213.6㎡拆遷安置指標(biāo)附義務(wù)贈(zèng)與女兒秦某瑤，由女兒承擔(dān)所有購(gòu)房相關(guān)費(fèi)用，同時(shí)履行贍養(yǎng)父親的義務(wù)。

2022年，一號(hào)回遷房屋正式可以簽約購(gòu)置，秦某瑤以父親名義對(duì)接甲投資公司簽訂購(gòu)房合同，自行出資墊付全部購(gòu)房款、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，辦完所有手續(xù)后順利拿到一號(hào)房屋鑰匙。

正當(dāng)秦某瑤準(zhǔn)備入住時(shí)，發(fā)現(xiàn)羅某寶已私自更換門鎖、強(qiáng)行占用房屋。雙方多次溝通、報(bào)警調(diào)解均無果。

秦某瑤認(rèn)為自己持有合法贈(zèng)與協(xié)議、全額出資、履行贍養(yǎng)義務(wù)，是房屋真實(shí)權(quán)利人，遂向法院起訴：要求確認(rèn)贈(zèng)與協(xié)議有效、判令羅某寶騰退返還房屋、父親配合辦理房屋過戶手續(xù)。

被告抗辯理由

羅某寶主張：自己與秦某山的房屋買賣合同簽訂在先，合法有效。父女二人的贈(zèng)與協(xié)議是事后倒簽、惡意補(bǔ)簽，目的是逃避債務(wù)、推翻在先的房屋交易，屬于惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

秦某山對(duì)女兒的訴訟請(qǐng)求無異議，認(rèn)可贈(zèng)與協(xié)議內(nèi)容。

法院查實(shí)關(guān)鍵事實(shí)

1、合同簽訂時(shí)間存在明確先后順序：羅某寶與秦某山的房屋買賣合同簽訂于2018年1月，時(shí)間更早。父女之間的贈(zèng)與協(xié)議看似2017年簽署，但協(xié)議預(yù)留的手機(jī)號(hào)2018年3月才開通，足以證實(shí)贈(zèng)與協(xié)議為事后倒簽，真實(shí)簽訂時(shí)間晚于房屋買賣合同。

2、父親屬于無權(quán)重復(fù)處分：秦某山早已將涉案房屋處置給羅某寶，后續(xù)再將同一房屋通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)給女兒，該贈(zèng)與行為缺乏合法權(quán)利基礎(chǔ)，屬于無效處分行為。

3、法律關(guān)系不能混同：女兒主張的過戶債權(quán)、返還原物是兩個(gè)獨(dú)立法律關(guān)系，法院釋明擇一訴訟后，女兒選擇主張房屋返還權(quán)利。

最終判決結(jié)果

1、秦某瑤與秦某山的《附義務(wù)贈(zèng)與協(xié)議》涉及涉案房屋的部分無效；

2、駁回秦某瑤要求羅某寶返還房屋的全部訴訟請(qǐng)求；

3、父女之間的房款、過戶糾紛屬于債權(quán)糾紛，需另行起訴解決。

普法核心干貨

? 誤區(qū)1：親屬之間簽贈(zèng)與協(xié)議、房屋就一定歸自己

? 真相：房屋處置以真實(shí)簽約時(shí)間先后為準(zhǔn)，先賣后贈(zèng)的情況下，贈(zèng)與行為無效，無法對(duì)抗在先的合法買賣交易。

? 誤區(qū)2：倒簽合同可以推翻之前的交易約定

? 真相：法院可通過手機(jī)號(hào)開通時(shí)間、交易流水、履約記錄等細(xì)節(jié)識(shí)破倒簽造假，惡意倒簽協(xié)議不具備法律效力。

? 誤區(qū)3：出資、贍養(yǎng)、持有鑰匙，就能擁有房屋物權(quán)

? 真相：出資和履約只能形成債權(quán)關(guān)系，無法直接對(duì)抗在先成立的合法房屋買賣物權(quán)權(quán)益。

案例總結(jié)

拆遷回遷房一旦存在一房二處置，法院優(yōu)先保護(hù)在先成立的合法交易。事后補(bǔ)簽、倒簽的贈(zèng)與協(xié)議，無法推翻在先的房屋買賣合同。親屬之間的贈(zèng)與、出資履約，不能對(duì)抗善意在先交易方的合法權(quán)益，受損一方只能向違約的房主追責(zé)索賠，無法強(qiáng)行占有房屋。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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