歷史驚人相似，中國房地產可能重走2015老路

去年還有人在愁，房子掛出去半年沒人看。今年三四月突然有人加價來搶。

這個畫面有點眼熟。腦子里立刻冒出2015年的影子。那年也是一線先動，慢慢擴散到全國。

可眼前這波＂小陽春＂，究竟是新一輪上行的起點，還是冬天里的一段暖流？我們想跟大家好好聊聊。

2015年4月，70個大中城市二手住宅價格環比轉正。到11月，同比也由負翻正。再往后，2016年10月新建商品住宅同比漲幅沖過10%。

2018年11月又一次摸到兩位數。商品房銷售面積增速從2015年的6.5%，一路爬到2016年的22.5%。

這串數字背后，是＂去庫存＂任務被市場用真金白銀兌現。那一輪上漲的發動機是棚改貨幣化。

央行通過抵押補充貸款這個工具，把錢注入政策性銀行。資金再順著棚改鏈條，流到購房者口袋里。

原本分一套新房的拆遷戶，拿到現金后直接買商品房。棚改貨幣化比例從2014年較低水平往上抬，部分三四線被推到很高份額。

國家親手在縣城和地級市，點了一把需求大火。配合這把火的，還有居民加杠桿。那幾年，老百姓的房貸余額像爬樓梯一樣往上竄。

城鎮化率每年還能抬一個多百分點。年輕人源源不斷進城。購房主力的80后正趕上結婚生子高峰。

需求扎扎實實擺在那。三股力量擰成一根繩，把2015年到2018年的樓市抬上了一個新臺階。

2026年5月，一線城市的成交數據漂亮得讓人眼前一亮。今年3月，上海二手房成交超過3萬套，刷出近五年最高紀錄。

北京近2萬套，同比增長3.4%，是近15個月的峰值。杭州近1萬套，環比漲了178%。

全國20個重點城市二手房成交面積突破1700萬平方米。環比漲117%，同比微增6%。光看這組數字，跟2015年開年的氛圍有幾分像。

仔細看，差別一下就出來了。量起來了，價沒起來。北京房價從高點累計跌了將近40%。

上海跌了35%。老破小成交價已經回到2016年之前的水平。今年一季度，全國穩樓市政策一共出臺175次。

上海降低了購房門檻。一線城市開始收縮供地，給庫存騰空間。

政策力度不小，可價格依然貼在底部走，跟十一年前那種＂政策一發、量價齊升＂的爽快勁完全不同。

今年的成交結構也有意思。賣得最火的是老破小。單價低、面積小、樓齡老的那種。

原因不復雜。一來，租售比終于熬過了3%這道線，租金已經能貼近房貸利息。二來，前幾年扛不住的賣家陸續割肉離場。

掛牌價壓得夠低。北京二手房單套成交面積大約86平米，比往年同期的近90平還小一截。進場的，是真心想自住的剛需。

供給端也松了一口氣。過去三年春節后的50天里，北京掛牌量平均要新增8000到1萬套。今年這個數字基本持平。

上海更早，從2025年11月就開始掛牌量下行。掛牌價穩住了，上海2、3月成交價還連續小幅反彈。

賣家不再急著出貨。前幾年那種＂被動拋售拉著主動拋售一起跑＂的雪球，轉得慢下來了。

有人質疑，剛需占比這么高，等他們買完，房價還得往下掉。但底部行情往往就是剛需先動手。這群人對價格最敏感，怕漲也怕錯過。

改善型客戶有賣有買，決策周期長，節奏更平滑。2025年二季度，那時候改善需求一度成主角，價格反而出現一次較深下跌。

說明改善結構更脆弱。今年由剛需挑大梁，地基反而踏實。

能不能止跌，參考下海外樣本。日本、美國、香港這些經濟體的地產泡沫破裂后，下跌中位數大概是6年。中國樓市2021年見頂。

按這個時間表推算，2027年前后可能整體見底。一線城市下跌啟動得晚，2023年初才真正轉向。

這次是政策主動調控刺破，不像海外那樣被金融危機砸下來。所以2026年一線城市探明底部，理論上是有可能的。

但請注意，探底不等于反彈。判斷地產底部，租金回報率是繞不開的硬指標。全國50大城市平均已經到2.6%，超過30年期國債收益率，很接近房貸利率。

哈爾濱這種弱二線，租金回報率甚至沖到5%附近。跟海外比，中國的租金回報率還要再扣掉持有成本。

美國維護物業加房產稅大概要扣兩個百分點。凈回報超過國債，價格能橫住。超過房貸，就有反彈動力。

中國部分城市已經踩到這條線。高盛前段時間給出的判斷是，上海、深圳今年底觸底，到2028年房價累計漲幅有望達到15%。

這個判斷比國內不少賣方樂觀，但也沒到當年那種＂翻倍＂劇本的程度。

機構這次的預測都收斂了不少。沒人再敢拍胸脯說＂一二線再來一輪翻倍＂。大家心里都明白，宏觀環境跟2015年完全不是一回事。這就說到根本差別了。

2015年，中國城鎮化率還有大幅提升空間。年輕人進城就要安家。2026年5月，這個數字已經站在65%以上。

城鎮化的邊際速度明顯慢下來。新增進城人口對住房的需求中樞正在下移。

打個比方，過去是池塘往里灌水，水位自然漲。現在水龍頭變細了，光靠加點溫度，水位不會自己跳起來。

人口這條線壓力更直白。出生人口連續多年下行。全國總人口出現負增長。購房主力從80后切到90后再到00后。每一代人數都在遞減。

婚育率走低。三口之家占比也在下降。未來需要的住房單元總數，大概率回不到過去那種增量市場。

地產的角色，從＂做大蛋糕＂轉向＂切蛋糕＂。誰切到好位置就能贏，但行業整體很難再普漲。

另一個變化，是經濟支柱在悄悄換崗。房地產占GDP的比重已經從過去30%到33%的高峰，回落到20%以下。

空出來的位置被誰占了？新能源、電力設備、人工智能、半導體這些產業正在接棒。今年公布的工業數據里，高技術制造業增加值依然保持雙位數增長。

資金和人才的流向變了。合肥、常州這些城市的崛起就是明證。

那居民這邊到底受沒受傷？傷了，但底子還在。住房按揭不良率仍維持在很低水平。居民存款和金融資產這兩年還在持續增長。

不像當年的日本和美國那樣把儲蓄打光。大家手里有錢，只是不敢花、不愿加杠桿。

這種謹慎，是對前幾年價格大幅波動的本能反應。需要時間和正面信號慢慢修復，一兩次降息解決不了。

貨幣政策這邊也透露了信號。2026年5月20日公布的最新貸款市場報價利率，1年期維持3.0%，5年期以上維持3.5%。已經連續多個月按兵不動。

上一次調降要追溯到2025年5月，那次兩個品種各降了10個基點。央行沒有像2015年那樣連續大幅降息降準。

工具箱里彈藥充足，但保持著節奏感。這種克制，正好說明頂層不希望靠地產再吹起一個大泡。

2026年的中國樓市，跟2015年有形似，沒有神似。一線城市核心地段、稀缺屬性強的好房子，可能率先走出底部。

慢慢進入以現金流回報為基礎的估值區間。三四線、遠郊、缺乏產業支撐的地方，要繼續在筑底中消化庫存。對普通人來說，把房子當成資產沒錯。

但要換一把尺子量。租金回報率、地段稀缺性、居住品質，這三條比＂漲多少倍＂重要得多。歷史不會簡單重演。相似的，只是人性。