南京都市圈聯動下，鄰城外溢置業流向觀察

作為國內首個獲國家發改委正式批復的跨省都市圈，南京都市圈橫跨蘇皖兩省，是長三角一體化發展的關鍵載體。過去多年，鄰城外溢置業一直是都市圈樓市的核心特征，而2026年，在南京主城房價優化、跨省軌道逐步落地、鄰城價格平穩調整三重因素作用下，南京與句容、馬鞍山、滁州、鎮江等城市的置業流向，正迎來根本性轉變。

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南京主城置業新趨勢：近郊扛量，主城吸引力回升

當前南京樓市成交格局呈現近郊主導、遠郊補位、主城回暖的特點。2024年1月至2026年4月，南京全市新房累計成交65895套，江寧、浦口、雨花臺、棲霞四大近郊區域合計成交42799套，占全市成交量約65%，成為市場絕對主力。

數據：克而瑞，普通住宅+別墅

遠郊板塊憑借低總價優勢承接剛需外溢，溧水、六合、高淳累計成交分別達4682套、3985套、2982套，均價集中在8616-12536元/㎡。與之形成對比的是，建鄴均價達55500元/㎡以上，與遠郊形成顯著價格梯度。

經過深度調整，南京主城置業門檻明顯降低，市場熱度逐步回升。全市成交均價從2024年12月的34015元/㎡，回落至2026年4月的26721元/㎡，2026年3-4月單月成交均維持在2500套左右，市場走勢趨于穩定，部分此前外溢的購房者開始重新回歸主城。

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剛需外溢格局分化：低總價導向，雙向流動顯現

在都市圈剛需外溢市場中，低總價、近南京、通軌道成為核心篩選標準，馬鞍山、句容等鄰城與南京近郊板塊形成雙向流動。

2024年1月至2026年4月，鎮江新房累計成交33222套，均價9910元/㎡；馬鞍山累計成交6896套，均價10955元/㎡，2026年二季度價格逐步企穩。

寧馬城際通車后，南京板橋、江寧濱江成為外溢核心承接區。石林云城、錦繡云麓、大華錦繡前程等項目，總價80-138萬元即可入手剛需戶型，精準匹配南京外溢客群需求。同時，馬鞍山部分低密湖景別墅憑借價格優勢，吸引南京改善客群關注，形成剛需外溢、改善反向流入的新格局。

句容市場剛需特征清晰，客群注重低總價、低首付，寶華板塊依托仙林地緣優勢，仍持續承接南京剛需，同時逐步出現改善型需求。

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交通兌現分化市場：軌道落地成板塊分水嶺

跨省軌道交通是都市圈置業的核心支撐，已兌現板塊與規劃中板塊分化加劇。

圖：深度智聯AI生成

寧馬城際作為全國首條跨省共建共管共營市域鐵路，實現30分鐘無感跨省通勤，沿線板橋、江寧濱江成交量持續攀升；寧句城際通車后，寶華、句容城區活躍度顯著提升，軌道紅利充分釋放。

與之相反，缺乏交通與產業支撐的跨省遠郊板塊，面臨價格調整壓力。滁州汊河部分早期熱門樓盤，價格較高峰期大幅回落，“單純以距離換價格”的置業邏輯，在無實質配套支撐的區域已不再適用。

04

價格梯度重構：傳統外溢邏輯被打破

2026年南京都市圈房價梯度出現關鍵變化，南京遠郊與鄰城價格基本持平，徹底改寫傳統外溢邏輯。

當前南京高淳、溧水均價分別為8616元/㎡、10400元/㎡，與鎮江9910元/㎡、馬鞍山10955元/㎡價位接近，部分南京遠郊價格甚至低于鄰城。這意味著，購房者無需跨省，即可在南京行政范圍內買到同價位房源，傳統“鄰城更便宜”的優勢大幅弱化。

市場隨之出現三大變化：投資客逐步退場，鄰城部分大盤二手房存量壓力較大；自住剛需成為市場主力，低價房源去化表現穩健；改善客群分化，一部分回流主城擇機上車，一部分選擇鄰城稀缺低密產品。

05

置業建議：立足自住需求，聚焦確定性板塊

結合當前市場趨勢，針對不同客群給出理性置業參考：

自住剛需：優先南京行政區域，規避跨省隱性成本

置業優先級建議：主城及近郊→南京市域遠郊，跨省交界板塊建議謹慎選擇。購房前可實地考察小區入住率、通勤便利性、本地生源占比等真實居住指標，同時關注戶籍、教育、醫療等同城化進度，避免跨省置業帶來的長期隱性成本。

長線改善：聚焦軌道兌現，優選稀缺產品

1、優先選擇軌道交通已通車的板塊，寧馬、寧句沿線確定性更高；

2、警惕超大型社區配套兌現延遲風險，關注商業、醫療、教育等實景落地情況；

3、鄰城置業可聚焦產品稀缺性，低密、景觀獨特的房源更具長期價值；

4、把握南京當前寬松的購房政策，主城上車機會增多，回流主城成為理性選擇。

2026年南京都市圈置業邏輯，已從早年的投資驅動外溢，轉變為通勤自住型外溢 + 產品差異化外溢。軌道交通重塑通勤半徑，房價梯度重構置業選擇，房產市場逐步回歸居住屬性。

未來，依托產業、人口、交通、公共服務的優質資產，才能穿越市場周期。無論選擇回流主城，還是堅守鄰城，立足真實自住需求、理性判斷價值，才是最穩妥的置業準則。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過人機協作綜合使用AI問數、AI問知、行業Skills功能撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

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