北盈律所·張永民主任征拆普法｜城市更新“十五五”規劃落地

2026年5月15日，國務院常務會議審議通過了《城市更新“十五五”規劃》。這是我國首部國家層面專門針對城市更新的發展規劃，明確宣告：中國城市發展正從“大規模增量擴張”轉向“存量提質增效”，大拆大建的時代正式翻篇。

截至2025年末，我國常住人口城鎮化率已達67.89%，目標到2030年提升至71%。與此同時，土地資源趨緊、老舊片區功能退化、基礎設施老化等問題日益突出。城市不再缺少空間，缺的是高品質的再利用。粗放式開發已無可持續空間，城市發展邏輯必須從“重規模”切換到“重內涵、重品質、重效率”。《規劃》因此提出，要建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。

告別大拆大建，不等于不發展。《規劃》明確“留、改、拆”并舉的路徑——優先微更新、漸進式改造，只有鑒定為D級危房或嚴重影響重大基礎設施的房屋，才會納入拆除范圍。

更關鍵的是，確立了“先體檢后更新、無體檢不更新”的硬性要求。全國地級及以上城市和縣級市將全面開展城市體檢，覆蓋住房、小區、街區、城區四個維度。體檢出的問題，就是更新的重點，確保每一次更新都精準對癥。

《規劃》給出了明確的“任務書”：

安居：改造城鎮危舊房約50萬套，改造老舊小區約11.5萬個；

地下管網：建設改造燃氣管網約20萬公里、排水管網約17.5萬公里、供水管網約17.5萬公里、污水管網約10萬公里、供熱管網約12萬公里，筑牢城市安全韌性根基；

老舊街區廠區：更新改造約1500個，推動功能轉換與業態升級；

歷史文化保護：落實“老城不能再拆”，全面調查保護老城和歷史文化街區，活化利用工業遺存，讓城市留住記憶。

對居民而言，老舊小區加裝電梯、增設停車位、完善養老托育設施、織密口袋公園和綠道，都將進入加速期。對于涉及征收拆遷的群體，“大拆大建”終結也意味著“拆遷暴富”路徑的終結，安置方式更加多元。住建部已明確將通過貨幣化安置、房票安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造，為被征收人提供更多選擇權。

城市的未來，不在于推倒重來的“新”，而在于精耕細作的“好”。當城市不再無限擴張，如何讓已有土地生長出更美好的生活？答案正在每一個被精心更新的街區、每一條被修繕的地下管網中，悄然寫就。