陜西
作者：周軍律師.
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房地產樓市創意配圖：抵押擔保
在最高額抵押實務中，不少合同會明確約定“最高債權本金限額”，同時約定擔保范圍含本金、利息、罰息、違約金、實現債權費用等。
那么，最高額抵押合同約定本金限額，利息、違約金等還屬于擔保范圍嗎？
最高院在《興業銀行股份有限公司佛山分行等與肖亮平等金融借款合同糾紛上訴案》中明確：
最高額抵押合同約定了本金限額的，則僅指債權本金的最高限額，而擔保物權的擔保范圍則應當包括當事人在相應的擔保合同中約定的該債權本金及其利息(含罰息、復利)、違約金、損害賠償金，債權人實現債權的費用等。
裁判觀點簡析
法律規定最高額抵押的本質特征主要在于其所擔保的債權為一定期間內發生的不特定債權，且具有最高限額的限制。但是，我國目前不動產擔保物權登記，不同地區的系統設置及登記規則并不一致。多數省區市的登記系統未設置“擔保范圍”欄目，僅有“被擔保主債權數額(最高債權數額)”的表述，且只能填寫固定數字，而當事人在合同中又往往約定擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金等附屬債權，致使合同約定的擔保范圍與登記不一致。顯然，這種不一致是由于該地區登記系統設置及登記規則造成的。在此種情況下，人民法院應當以當事人合同約定的最高限額為準，來認定擔保物權的擔保范圍。
本案中，由于當地登記系統設置原因，權利人在登記部門進行最高額抵押登記時，在“最高債權額”一欄中僅能填寫雙方合同中約定的最高本金限額，但雙方當事人在案涉《最高額抵押合同》約定的保證范圍為：保證額度有效期內發生的在保證最高本金限額下的所有債權余額，包括主債權本金、利息(含罰息、復利)、違約金、損害賠償金，債權人實現債權的費用等。
根據法律規定及登記系統的設置限制，應當認定權利人在登記的“最高債權額”一欄中填寫的最高本金限額，僅指債權本金的最高限額，而該擔保物權的擔保范圍則應當包括當事人在相應的擔保合同中約定的該債權本金及其利息(含罰息、復利)、違約金、損害賠償金，債權人實現債權的費用等。
因此，原審法院判決抵押權人在雙方約定并登記的最高限額范圍內就抵押物享有優先受償權，將當事人在擔保合同中約定的利息(含罰息、復利)、違約金、損害賠償金和債權人實現債權的費用等排除在擔保范圍之外，明顯與法律規定不符，應予糾正。興業銀行佛山分行的該項上訴事由成立，應予支持。
周軍律師提醒，最高額抵押合同如是對擔保范圍的全部進行數額限制，則構成債權總額最高限額，如是對擔保范圍中的本金數額進行限制，則僅構成本金最高限額，當事人對另行約定的利息，違約金等從債權不受本金限額限制，仍屬于抵押擔保范圍。
陽光下桌面上的積木雕刻著抵押
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