倫敦還是曼城？2026年購(gòu)房出租收益率深度對(duì)比！

很多持有英鎊資金的海外投資者，心里都裝著同一個(gè)問(wèn)題：

倫敦依然是英國(guó)地產(chǎn)的第一選擇嗎？

十年前，這個(gè)問(wèn)題幾乎不需要回答。

買(mǎi)倫敦，就等于買(mǎi)了一張長(zhǎng)期穩(wěn)贏的入場(chǎng)券。

可到了2026年，這張入場(chǎng)券的價(jià)格越來(lái)越高，而背面寫(xiě)的"預(yù)期回報(bào)"，卻悄悄縮水了。

與此同時(shí)，北方一座城市正以驚人的速度搶走話題中心的位置——曼徹斯特。

1.一組數(shù)字，先說(shuō)清楚

先給一個(gè)最直接的答案。

根據(jù)Zoopla、JLL等機(jī)構(gòu)的2026年最新數(shù)據(jù)：

倫敦標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房出租物業(yè)的平均毛租金收益率約為3%至4%。

曼城的平均毛收益率則在5.5%至6.5%之間，部分區(qū)域（如M14學(xué)區(qū)）可達(dá)7.8%甚至更高。

換句話說(shuō)，同樣的資金投入，曼城每年能多拿回2至4個(gè)百分點(diǎn)的租金回報(bào)。

這個(gè)差距，在英國(guó)央行利率仍處于高位的2026年，意味著巨大的現(xiàn)金流差異。

2.為什么倫敦的收益率這么低？

倫敦的房?jī)r(jià)，把一切都?jí)浩搅恕?/p>

2026年，倫敦平均房?jī)r(jià)約51萬(wàn)英鎊。

同期，曼城平均房?jī)r(jià)約25.7萬(wàn)英鎊，大約是倫敦的一半。租金水平上，倫敦平均月租約為2,253英鎊，曼城約為1,317英鎊。

房?jī)r(jià)差距是兩倍，租金差距卻遠(yuǎn)沒(méi)有兩倍——這正是倫敦收益率偏低的根本邏輯。你花了更多的錢(qián)買(mǎi)進(jìn)去，但租戶給你的回報(bào)，并沒(méi)有等比例地提高。

Zoopla在2026年4月發(fā)布的最新房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，倫敦和英格蘭東南部的房?jī)r(jià)同比均下跌0.2%，是全英格蘭表現(xiàn)最弱的區(qū)域。外倫敦（Outer London）區(qū)域受按揭利率上升影響尤為明顯，Harrow區(qū)成交時(shí)間已從去年的33天延長(zhǎng)至54天，漲幅高達(dá)65%。

與此形成對(duì)比的是，西北英格蘭在Zoopla的2026年全國(guó)市場(chǎng)排名中占據(jù)前10位中的6個(gè)，而倫敦及東南部則包攬了排名墊底的大多數(shù)位置。

2.曼城憑什么？

很多人第一次認(rèn)真看曼城，往往是被一張收益率表格說(shuō)服的。但讓曼城真正成立的，并不只是賬面數(shù)字。

曼城有超過(guò)10萬(wàn)名在校大學(xué)生，畢業(yè)生留城率超過(guò)60%，是英國(guó)除倫敦外最高的。

這意味著龐大且持續(xù)更新的租戶群體，從學(xué)生，到剛畢業(yè)的年輕專業(yè)人士，再到被BBC、ITV、亞馬遜、西門(mén)子等大公司吸引而來(lái)的成熟租戶。

從就業(yè)端看，曼城的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度正在追趕首都。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，曼城的年均GVA增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)在2026年達(dá)到2.5%，超過(guò)全英平均水平2.1%，是英國(guó)第三快的增長(zhǎng)城市。

租賃需求的強(qiáng)勁，直接體現(xiàn)在數(shù)字上。Rightmove數(shù)據(jù)顯示，英格蘭西北英格蘭地區(qū)每套出租物業(yè)的詢盤(pán)數(shù)量，已從2019年的平均7條，躍升至2023年的30條。

3.城市重建，才是最大的底牌

理解曼城，必須理解它手里這張城市重建的牌。

其中分量最重的，是Victoria North項(xiàng)目。這是整個(gè)北英格蘭有史以來(lái)規(guī)模最大的城市重建計(jì)劃：155公頃土地，7個(gè)全新社區(qū)，超過(guò)1.5萬(wàn)套新住宅，總開(kāi)發(fā)價(jià)值（GDV）高達(dá)40億英鎊。

這個(gè)項(xiàng)目由曼城當(dāng)?shù)卣c開(kāi)發(fā)商Far East Consortium聯(lián)合推進(jìn)，目標(biāo)是在未來(lái)15至20年內(nèi)，將曼城北部徹底改造成一個(gè)現(xiàn)代化、可持續(xù)的城市新區(qū)，預(yù)計(jì)容納超過(guò)4萬(wàn)名居民。

2026年，項(xiàng)目的關(guān)鍵里程碑正在逐步兌現(xiàn)：City River Park的首期"St Catherine's Wood"正式向公眾開(kāi)放，Red Bank新住宅片區(qū)也完成了895套新房的交付。

與此同時(shí)，曼城當(dāng)?shù)卣?月剛剛宣布為該項(xiàng)目追加8,600萬(wàn)英鎊資金，用于建設(shè)新的Metrolink有軌電車(chē)站Sandhills，將這片重建區(qū)與城市核心區(qū)直接連通。

按照Savills的預(yù)測(cè)，整個(gè)西北英格蘭地區(qū)到2029年的累計(jì)房?jī)r(jià)漲幅約為28%至29%；JLL則預(yù)測(cè)，曼城在未來(lái)五年的租金累計(jì)增長(zhǎng)將達(dá)到21.6%，在全英城市中排名第一。

4.倫敦不是沒(méi)有機(jī)會(huì)

說(shuō)了這么多曼城的好，倫敦真的就沒(méi)有價(jià)值了嗎？

當(dāng)然不是！

倫敦依然是全球最具流動(dòng)性的房產(chǎn)市場(chǎng)之一。

這意味著，當(dāng)你需要退出的時(shí)候，倫敦的房產(chǎn)更容易賣(mài)出去，也更容易以合理價(jià)格賣(mài)出去。

這種流動(dòng)性，在曼城等區(qū)域市場(chǎng)中是無(wú)法完全復(fù)制的。

另外，倫敦的資本增值韌性歷經(jīng)多輪市場(chǎng)周期考驗(yàn)。

盡管2026年整體價(jià)格橫盤(pán)，部分借助Elizabeth Line新連接的區(qū)域（如Woolwich、Abbey Wood、Ealing Broadway）仍實(shí)現(xiàn)了6%至9%的年度漲幅。

這些區(qū)域的機(jī)會(huì)，依然值得關(guān)注。

對(duì)于尋求"資產(chǎn)安全感"和長(zhǎng)期持有的保守型海外投資者而言，倫敦在全球資本中的地位，仍是它無(wú)可替代的護(hù)城河。

5.那么，現(xiàn)在怎么選？

兩座城市，其實(shí)對(duì)應(yīng)著兩種不同的投資邏輯。

如果你的首要目標(biāo)是現(xiàn)金流——每個(gè)月都能從租金里看到正回報(bào)——那么曼城在2026年的勝算更大。

更低的入場(chǎng)門(mén)檻，更高的收益率，加上城市重建帶來(lái)的中長(zhǎng)期資本增值潛力，三重因素疊加，讓曼城對(duì)收益型投資者極具吸引力。

如果你的首要目標(biāo)是資產(chǎn)保值，看重的是"這筆錢(qián)放在哪里最安全"，以及"我隨時(shí)能賣(mài)掉"——那倫敦依然是更穩(wěn)妥的選擇。

它的全球知名度和買(mǎi)家基礎(chǔ)，在市場(chǎng)震蕩時(shí)提供了額外的保護(hù)。

還有一種越來(lái)越受機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)可的思路：兩個(gè)城市同時(shí)配置。用倫敦錨定長(zhǎng)期增值，用曼城產(chǎn)生日常現(xiàn)金流，分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，兼顧不同市場(chǎng)周期的機(jī)會(huì)。

6.做個(gè)小結(jié)

歸根結(jié)底，這場(chǎng)討論從來(lái)都不是一場(chǎng)勝負(fù)之爭(zhēng)。

曼城贏在現(xiàn)金流。

更低的買(mǎi)入成本，更高的租金回報(bào)率，每個(gè)月到賬的租金，都在告訴你這筆投資正在工作。

對(duì)于希望用英國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)生穩(wěn)定被動(dòng)收入的海外買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，曼城在2026年提供的答案，比任何時(shí)候都更清晰。

倫敦贏在資產(chǎn)增值。

它的名字本身就是一種背書(shū)，全球買(mǎi)家認(rèn)識(shí)它，信任它，愿意在任何市場(chǎng)環(huán)境下為它買(mǎi)單。

持有一套倫敦的房產(chǎn)，更像是持有一種全球通用的硬資產(chǎn)，價(jià)格橫盤(pán)的年份，它依然守住了你的本金。

兩種城市，對(duì)應(yīng)兩種不同的投資出發(fā)點(diǎn)。

一個(gè)追求"錢(qián)生錢(qián)"的現(xiàn)金流邏輯，一個(gè)追求"資產(chǎn)穩(wěn)如山"的保值邏輯。

沒(méi)有對(duì)錯(cuò)，只有適不適合你此刻的資金目標(biāo)和持有周期。

真正聰明的配置，往往不是非此即彼——而是讓兩座城市，各司其職。

ref：

https://www.zoopla.co.uk/discover/property-news/house-price-index/

https://knightknox.com/manchester-rental-market-guide/

https://selectproperty.com/insights/london-property-investment-vs-manchester/

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