上海房價跌回2016年！曾經的“香餑餑”老破小，如今還值得買嗎

最近刷房產圈，不少人都刷到過上海開發商租豪車裝溫州炒房團的瓜。這事鬧得沸沸揚揚，還戳破了樓市里那層沒說破的窗戶紙，不少上海房東看著自家房價從六萬跌到三萬多，急得飯都吃不好，虧一點都心疼，這種心態現在太普遍了。

房子占了中國家庭七成資產，和股票基金那點占比完全不一樣。股票跌了你可以裝看不見不打開軟件，房子跌了那是大半身家跟著縮水，換誰能不慌。

過完年和不少90后95后聊天，發現和早幾年完全變了樣。放在以前，不管在哪聚會三句離不開買房，現在根本沒人提這事。最開始是不敢提，南京江北有些地方跌了七成五以上，說出來怕家里長輩難受，到現在干脆都淡了，跟沒這事一樣。

以前廣東人逢年過節周末最愛干的事就是去看房，樣板間有茶水有小吃，逛著跟休閑一樣有意思，現在這種場景早就找不到了。往回倒到1998年房改，上海虹橋試點賣一千塊一平的商品房，那時候沒人愿意買，嚴重滯銷，開發商不得不出藍印戶口政策，外地人買大房子最多送三個上海戶口，這事換現在想都不敢想。

別說當年的炒房熱退了，連開發商那套老營銷套路都不好使了。之前上海有開發商賣不動房，租了一堆浙C牌照的勞斯萊斯瑪莎拉蒂，說溫州看房團連夜來搶房，結果被網友扒出來車牌全是租車公司的，全是演的。放在二十多年前，溫州人真的坐綠皮車帶現金來上海掃房，幾百套幾百套買，把上海本地人都看傻了，現在再玩這套，誰都騙不了，上網一搜啥都清楚。

早二十年買房那是妥妥的正確，問親戚借錢買房理直氣壯，買學區房更是名正言順，這么多年房價一直漲，沒人覺得會跌，現在全變了，大家要么不敢說要么不想說，心里全是迷茫。為啥大家這么迷茫，說白了就是沒人教過咱們怎么做家庭投資決策。從小到大長輩都說大人的事小孩別管，跟錢相關的事也不讓孩子參與，真輪到自己拿主意了，既沒經驗又怕擔責任，腦子清楚該怎么做，感情上就是下不了決心，就等著別人幫拿主意背鍋。

現在房價回歸理性，兩代人對處理房產的分歧越來越大。不少年輕人都碰到過，勸爸媽賣房勸不動，眼睜睜看著家里資產縮水，急得不行也沒辦法。上海房產交易中心現在最常見的排隊組合，就是爺爺帶孫子，做家庭內部交易，爺爺把房子99%的份額賣給孫子，自己留1%。這么做門道很多，爺爺留1%就有永久居住權，哪怕孫子欠錢要賣房，沒爺爺簽字賣不了，將來交遺產稅也只需要交1%的份額，能省一大筆錢，這種操作放在以前很少見。

改革開放四十多年，最早買商品房的那批人大多是1962到1975年出生的，現在慢慢都進入老年，咱們國家馬上就要迎來史上最大規模的財富轉移潮。未來十到二十年，大量中產家庭的房產都會集中繼承到85后90后手里，而且大多是獨生子女，一個人繼承一大家子的資產，規模比別的國家大太多。很多老一輩都想著一切為了孩子，愿意把所有資產都留給后輩，這波轉移的規模真的沒法估量。

這種財富紅利分布差得特別多，大城市小城市，南方北方，體制內體制外，差得不是一星半點。有的上海拆遷戶孩子生下來就繼承十二套房產，有的家庭掏空六個錢包才湊出一套首付，還有的家庭繼承的是十八線小縣城好幾套沒人要的房子。老一輩對房子有三個執念，這套是留著養老的，這套是留給孫子的，我死也要死在這套房子里。

這些想法不只是為了錢，還有好多心理因素，換房子覺得不吉利，虧錢賣覺得沒面子，不想被子女管著，再加幾十年房價上漲的慣性，總覺得房子放著不會壞，比股票靠譜多了。我認識個華北的退休老師阿姨，手里攥著七八套房子，全在省內小縣城和鄉村，單價特別低根本不值錢，自己也住不過來，將來子女繼承了都不知道怎么處理。給普通家庭說個實在的參考，要是縣城二手房均價低于五千一平，說明當地連開發商都不愿意進去做新房了，這種地方的非核心房產能出手就趕緊出手。

死守著虧不起不肯賣的朋友，真得先認清自己房子到底值多少錢。現在不少縣城新房庫存夠賣四五年，人均都有一套半到兩套房子，除了頂尖中學對應的學區房，其他房子根本沒流動性，賣不掉也租不出去。你要是拿不準，就看能不能租出去，能租出去說明還有需求，等市場回暖還有機會賣，連租都租不出去，那基本就沒什么價值了。

現在賣房越來越難，2022年底2023年初，賣房只要三招，交鑰匙跟店長說這套必須賣，盯著中介跟進就能賣掉。半年之后就得發傳單做VR拍短，還要假裝中介帶看才能賣得動，再過兩年，說不定只能靠短博主推廣，等人撿漏才能出手。要是房子在北上廣深杭或者強省會，哪怕像南京武漢這種之前跌了不少的城市，本身還是有需求基本盤的，不用急著虧本甩賣，可以慢慢觀察擇時機出手。

說回大家關心的老破小，現在上海二手房成交中位數已經回到兩百多萬，和2010年差不多，這十年上海人均可支配收入漲了七成五，藍領收入甚至翻了倍，不少老房子價格已經跌回2013、2014年的水平，普通藍領家庭第一次能湊得起首付上車。這些老房子雖然沒什么太大上漲空間，但是租售比已經到了2.5%到3%，流動性也不錯。如果你確定要長期在上海生活，就是要自住，碰到合適的真不用太糾結會不會再跌。

現在市場不會跌到底就立刻反彈，你慢慢挑總能碰到合適的，想換改善房的朋友也可以開始多看了，不少板塊已經跌了三成到五成，多看幾十套，你自然就知道自己到底想要什么樣的房子，也不用擔心錯過上漲。房子對咱們中國家庭來說，從來不只是個投資標的，那是一家人幾十年的積蓄，也是安全感的來源。

本來就沒有適合所有人的買賣標準答案，最重要的是一家人一起面對變化，一起商量著做決定，一起承擔結果，別因為一次投資的對錯，就否定自己或者家人。不管是上海房東虧不起的底線，還是長三角多極化發展的沖擊，都說明房產的舊時代已經過去了。房子回歸居住屬性本來就是必然的，放下心里的執念，才能從容面對接下來的變化。

參考資料：第一財經 上海樓市調整觀察