二環外“王炸”地塊遇冷：華潤置地57.7億底價“悄悄”拿下

誰也沒想到，北京第二批供地中最受矚目的“明星地塊”，最終以一種近乎平淡的方式落定。

4月30日，豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0007地塊（下稱“萬泉寺0007地塊”），最終以57.711億元的底價成交，拿地主體是華潤置地，這一總價也創下了今年北京宅地成交的新高。

不同于以往核心地塊多房企爭搶、溢價率居高不下的熱鬧場面，這次萬泉寺0007地塊的出讓顯得冷清，只有華潤置地一家企業報名，沒有競價、沒有博弈，底價直接敲定歸屬，這樣的結果讓不少關注北京土地市場的業內人士直呼“意外”。

視頻拍攝/段文平 視頻剪輯/白羽舒婷

“王炸”地塊意外底價成交，華潤拿下核心稀缺資源

公開資料顯示，萬泉寺0007地塊為R2二類居住用地，坐落于豐臺區太平橋街道萬泉寺村，用地規模39460.32平方米，地上建筑規模控制在98651平方米以內，容積率2.5，建筑控高80米，局部高點不超過90米，出讓起始價即為57.711億元，從基礎指標來看，就是一塊妥妥的“優質大地塊”。

萬泉寺0007地塊位于麗澤金融商務區。圖/北京市規自委官網截圖

在成交之前，該地塊就已經備受市場關注。克而瑞分析稱，從區位、交通、配套、生態到規劃，這塊地幾乎集齊了北京核心區宅地的所有“王牌”。

從環線來看，萬泉寺0007地塊位于西南二環至三環之間。在北京，二環周邊的住宅地塊早已是“賣一塊少一塊”，稀缺性不言而喻，更別說萬泉寺0007這樣一塊各項條件都占優的地塊，幾乎是“可遇不可求”。

產業配套方面，地塊位于麗澤商務區核心區，距離麗澤SOHO僅600米左右，步行就能到達。麗澤是全國首個“園林式金融商務區”，既有生態底色，又有產業活力，截至目前，入駐企業總量已經突破1600家。2025年，麗澤商務區更是交出了稅收突破百億元的成績單，培育出13棟稅收“億元樓宇”，聚集了84家規模以上金融企業。

生活和交通配套更是相當完備。新京報貝殼財經記者實地探訪發現，該地塊附近就是地鐵麗澤商務區站，目前已經開通14號線和16號線，未來還將接入11號線、麗金線和大興機場線。更值得期待的是，麗澤城市航站樓預計明年6月就能投入使用，在家門口就能直接辦理值機。

站在地塊旁就能清晰地看到麗澤天街這座商業中心。新京報貝殼財經記者 段文平 攝

商業方面，地塊與麗澤天街僅一路之隔，站在地塊旁就能清晰地看到這座商業中心，平時逛街、吃飯、購物，不用跑遠路；地鐵往西兩站就能到達西鐵營萬達廣場，進一步豐富了生活配套。生態資源方面，項目緊鄰蓮花河，妥妥的河景房，周邊還有金中都城墻遺址公園、麗澤濱水文化公園環繞。

開發挑戰暗藏玄機，高端定位鎖定未來售價

雖然是底價成交，但這宗明星地塊背后其實暗藏著不少開發挑戰。

最直觀的挑戰是地塊規劃限制較多。不同于常規住宅地塊的標準坐北朝南布局，萬泉寺0007地塊的朝向并非最優，這就給樓棟布局規劃帶來了不小的限制。

該地塊并非標準坐北朝南布局。圖/北京市規自委官網截圖

同時，項目外立面設計也有明確的規范要求。根據規劃文件，綜合考慮城市界面形象，居住地塊立面采用較高窗墻比，采用現代主義的設計手法，強調簡潔的線條和幾何形狀，材料使用鋁板、玻璃、石材等現代材料，建筑主體色彩宜與周邊協調。

此外，根據該地塊《“多規合一”協同平臺審核意見的函》，競得人須無償建設沿蓮花河兩側五塊共計約17公頃的河道綠化帶，建設標準不低于2200元/平方米，僅這一項投入，就至少需要3.74億元。

這筆額外投入也直接拉高了地塊的實際樓面價。原本按照起始價計算，該地塊的樓面價約為5.85萬元/平方米，但加上綠化帶建設成本后，實際樓面價直接升至6.23萬元/平方米，略高于周邊的中海麗金府項目。

除此之外，地塊內還涉及2處未定級不可移動文物，這無疑會進一步增加綜合開發成本和建設周期。

不過，盡管開發挑戰不小，但地塊的先天優勢決定了它的高端定位。無論是核心的區位、成熟的產業配套，還是完善的生活、生態資源，都注定了萬泉寺0007地塊未來將打造成為高端住宅項目。

萬泉寺0007地塊未來將打造成為高端住宅項目。新京報貝殼財經記者 段文平 攝

參考周邊同類項目，與地塊距離不遠、位置稍遜的中海麗金府，目前的銷售均價超過10萬元/平方米。以此為參考，結合萬泉寺0007地塊更優越的區位和配套，未來其售價大概率不會低于10萬元/平方米，甚至有望沖擊更高價位。

而對于華潤置地而言，此次以底價拿下這塊“王炸”地塊，既是機遇也是挑戰。憑借其豐富的高端住宅開發經驗，或許能完美破解地塊的開發難題，將其打造成麗澤周邊的高端住宅標桿，而這塊地的最終呈現，也將成為今年北京高端樓市的一大看點。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 楊利