新質(zhì)生產(chǎn)力重塑商業(yè)地產(chǎn)需求

深圳市福田CBD片區(qū)，寫字樓林立。　南方日報資料圖

日前，廣東省統(tǒng)計局公布一季度經(jīng)濟運行簡況。數(shù)據(jù)顯示，一季度廣東GDP同比增長4.6%，創(chuàng)近5年同期最高增速。主要宏觀指標(biāo)全面回升，工業(yè)、外貿(mào)、消費表現(xiàn)亮眼，經(jīng)濟底盤穩(wěn)固、新質(zhì)動能充沛，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供了堅實的宏觀支撐和信心基礎(chǔ)。“工業(yè)強、外貿(mào)旺、消費穩(wěn)”的宏觀經(jīng)濟組合拳，正如何傳導(dǎo)至寫字樓、零售、工業(yè)物流等各個業(yè)態(tài)?新質(zhì)生產(chǎn)力能否成為扛鼎全年增長、帶動商業(yè)地產(chǎn)走出調(diào)整周期的核心力量?房地產(chǎn)市場的全面止跌回穩(wěn)，又需要哪些政策與市場條件的共振?南都記者專訪多位業(yè)內(nèi)人士，深度拆解廣東經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場的協(xié)同修復(fù)密碼。

　　新引擎

　　新興產(chǎn)業(yè)擴張衍生出新的辦公需求

廣東一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)中，最引人注目的無疑是新質(zhì)生產(chǎn)力的蓬勃發(fā)展。一季度，全省規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.4%，其中先進制造業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)增加值分別增長7.0%和11.9%，后者增速領(lǐng)跑，成為驅(qū)動經(jīng)濟增長的絕對主力。

這一結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，正深刻重塑著廣東商業(yè)地產(chǎn)的需求基本盤。“以新質(zhì)生產(chǎn)力為代表的產(chǎn)業(yè)正在成為經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力，有力支撐了產(chǎn)業(yè)園和物流園的需求，并成為辦公樓去化的核心動力。”CBRE世邦魏理仕廣州分公司董事總經(jīng)理嚴(yán)思慧向記者分析，這些新興產(chǎn)業(yè)的擴張，還會帶動相關(guān)金融和專業(yè)服務(wù)業(yè)的業(yè)務(wù)增長，衍生出新的辦公需求。

仲量聯(lián)行研究部資深董事、中國區(qū)物流地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人曾麗用一組數(shù)據(jù)印證了這一趨勢。她指出，從一季度數(shù)據(jù)看，廣東新質(zhì)生產(chǎn)力加速壯大，高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長11.9%，顯著高于規(guī)模以上工業(yè)整體增速；先進制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)的比重分別提升至56.7%和34.8%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)向高端化、智能化升級。

“隨著高技術(shù)制造業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)擴張?zhí)崴伲髽I(yè)在研發(fā)創(chuàng)新、供應(yīng)鏈協(xié)同、品牌拓展及出海布局等環(huán)節(jié)更趨活躍，推動企業(yè)數(shù)量增長、產(chǎn)業(yè)鏈加速集聚與產(chǎn)能迭代升級。”曾麗表示，在此背景下，與科技創(chuàng)新和先進制造高度相關(guān)的辦公與產(chǎn)業(yè)配套空間需求持續(xù)釋放。

以深圳為例，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2026年第一季度，深圳辦公樓市場新增需求進一步向新興產(chǎn)業(yè)集中。多家頭部科技企業(yè)合計簽約租賃面積約2.5萬平方米，涵蓋擴租及較大面積新租成交，反映出科技企業(yè)在產(chǎn)品迭代、團隊擴編和總部職能升級帶動下，對高品質(zhì)辦公空間的需求持續(xù)提升。與此同時，圍繞核心企業(yè)布局的人工智能、IP運營及專業(yè)外包服務(wù)等上下游企業(yè)加快集聚，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)進一步顯現(xiàn)。機器人賽道亦保持活躍，相關(guān)企業(yè)合計簽約產(chǎn)業(yè)空間約兩萬平方米。整體來看，科技企業(yè)集中成交仍是本季度辦公樓市場改善的核心驅(qū)動力。　

　　穩(wěn)定器

　　消費與外貿(mào)激活零售及物流市場

新質(zhì)生產(chǎn)力拉動經(jīng)濟增長，穩(wěn)定的消費和向好的外貿(mào)，則穩(wěn)住了市場信心。一季度，廣東全省社會消費品零售總額同比增長2.5%，增速高于全國0.1個百分點；全省居民消費價格指數(shù)(CPI)同比上漲0.5%，漲幅比上年全年擴大0.7個百分點；全省居民人均可支配收入16096元，同比名義增長4.4%。

“消費數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)體現(xiàn)了消費信心的恢復(fù)。”嚴(yán)思慧認(rèn)為，受以舊換新及春節(jié)消費熱潮共同帶動，進入第二季度，廣州演藝市場暢旺，預(yù)料零售市場將進一步復(fù)蘇。值得一提的是，第一季度廣東投資數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，尤其是廣州，同期固定資產(chǎn)投資額同比增長更是達(dá)到了9.8%，顯示企業(yè)正在增資擴產(chǎn)，將帶來更多生產(chǎn)經(jīng)營性物業(yè)的需求，帶動就業(yè)和消費的增長，形成一個良性循環(huán)。

與此同時，廣東外貿(mào)“開門紅”的表現(xiàn)更為驚艷，一季度進出口總額增長19.4%，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。龐大的貨物流通量，直接轉(zhuǎn)化為對高標(biāo)準(zhǔn)倉儲和物流設(shè)施的旺盛需求。盡管近年來物流地產(chǎn)新增供應(yīng)較大，但以跨境電商、高端制造為代表的產(chǎn)業(yè)對供應(yīng)鏈效率的要求不斷提升，正驅(qū)動著物流倉儲市場的結(jié)構(gòu)性需求。

“結(jié)合廣東一季度工業(yè)強勢、外貿(mào)高增、消費回暖的經(jīng)濟基本面來看，全年工業(yè)將持續(xù)穩(wěn)中有進、提質(zhì)升級。高端制造、新質(zhì)生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)會持續(xù)發(fā)力，工業(yè)整體韌性會不斷增強。”第一太平戴維斯華南區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)服務(wù)部負(fù)責(zé)人張寧表示，增長的工業(yè)生產(chǎn)與進出口貿(mào)易，有機會帶動物流、倉儲供應(yīng)鏈需求回升。

值得關(guān)注的是，由于工業(yè)物業(yè)以及物流倉儲市場供應(yīng)量今年新增供應(yīng)量較大，因此從整體去化速度來看，還是有一定的壓力。長遠(yuǎn)而言，工業(yè)與物流雙向賦能、協(xié)同發(fā)展，也會帶動一系列供應(yīng)鏈需求以及出海需求。

　　展望

　　政策與市場共振 邁向全面穩(wěn)健復(fù)蘇

盡管宏觀經(jīng)濟暖意融融，新質(zhì)生產(chǎn)力也為特定地產(chǎn)領(lǐng)域帶來結(jié)構(gòu)性機遇，但必須承認(rèn)，房地產(chǎn)市場整體仍處于筑底企穩(wěn)的關(guān)鍵階段。

數(shù)據(jù)顯示，一季度全省固定資產(chǎn)投資同比增長0.2%，已連續(xù)兩個月保持正增長；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降14.8%，但降幅較2025年全年大幅收窄8.8個百分點，供給端調(diào)整節(jié)奏明顯放緩；新建商品房銷售面積同比下降15.6%，降幅收窄1.5個百分點，與全國樓市趨勢一致，需求端“小陽春”的積極信號正在逐步積聚。

那么，推動房地產(chǎn)市場真正實現(xiàn)止跌回穩(wěn)，需要哪些“催化劑”?業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，這需要政策端和市場端的同頻共振。

從市場與政策兩大維度來看，經(jīng)濟基本面持續(xù)向好是關(guān)鍵支撐。一季度廣東工業(yè)走強、外貿(mào)回暖、消費平穩(wěn)，有效穩(wěn)固就業(yè)與收入預(yù)期、提振市場信心；疊加新質(zhì)生產(chǎn)力不斷壯大，既拉動產(chǎn)業(yè)與辦公需求，也間接托舉住宅、零售市場。政策層面需供需協(xié)同發(fā)力，需求端持續(xù)優(yōu)化地產(chǎn)調(diào)控、因城施策，降低購房門檻與成本，保障剛需和改善型住房需求；供給端抓實保交樓、化解房企風(fēng)險，依托三大工程探索地產(chǎn)發(fā)展新模式，培育行業(yè)新增長點。

展望全年，在廣東強勁的經(jīng)濟韌性支撐下，與新質(zhì)生產(chǎn)力緊密相關(guān)的工業(yè)、物流及部分核心區(qū)域的寫字樓市場，有望率先企穩(wěn)并引領(lǐng)復(fù)蘇。而零售和住宅市場的全面回暖，則更依賴于宏觀經(jīng)濟增長勢頭的鞏固，以及更具針對性和協(xié)同性的政策支持。當(dāng)強勁的經(jīng)濟引擎與精準(zhǔn)的政策舵手形成合力，廣東房地產(chǎn)市場的“協(xié)同修復(fù)”新周期或?qū)⒓铀俚絹怼！　?/p>

采寫:南都記者 孫陽