口述松江城市更新｜塔匯“城中村”的蛻變之路

口述：翁雷均

采訪：王梅

整理：王梅

時間：2025年8月5日

翁雷均：1967年1月生。現(xiàn)任松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)黨委書記。

城中村，狹義上是指農(nóng)村村落在城市化進程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊，或全部、大部分耕地被征用，農(nóng)民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，又稱為“都市里的村莊”；廣義上是指在城市高速發(fā)展進程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

事實上，即便是上海這樣的大都市，也不乏“被城市包圍的村落”。在松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)就有一個叫“李塔匯”的“城中村”板塊。如今，伴隨著“城中村”改造的推進，這里的面貌正在發(fā)生改變。從破舊的“城中村”轉變?yōu)橐司右藰I(yè)宜游的幸福社區(qū)，每一步都凝聚著無數(shù)人的努力與期盼。而我，也有幸參與見證了這里的變化。

緣起：老鎮(zhèn)遭遇困境 改造勢在必行

上海作為全國城鄉(xiāng)一體化的探路者，早在20世紀80年代就開始了探索。在這個背景下，松江縣委、縣政府提出了“三個集中”，即“農(nóng)田向規(guī)模經(jīng)營集中、工業(yè)向園區(qū)集中、農(nóng)民居住向集鎮(zhèn)集中”。城市的快速擴張也帶來了“成長的煩惱”——被城市包圍的村落逐漸淪為“城中村”，房屋老舊、設施落后、環(huán)境臟亂、安全隱患頻發(fā)等問題逐漸凸顯，居民生活品質與城市發(fā)展形成鮮明反差。

放眼整個上海，郊區(qū)和鄉(xiāng)村面積約占陸域總面積的85%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)不僅是建設全球城市核心功能的重要承載地，也是提升城市能級和核心競爭力的戰(zhàn)略空間。2001年，石湖蕩鎮(zhèn)在撤石湖蕩、李塔匯鎮(zhèn)的基礎上建立，按照2009年“兩規(guī)合一”的要求，石湖蕩鎮(zhèn)sjs50002單元控制性詳細規(guī)劃于2015年得以批復，城市開發(fā)邊界線進一步明確。在此期間，唐明路以北工業(yè)區(qū)發(fā)展較為迅速，靠近此區(qū)域的村民建筑也比較集中。雖已明確甘德路以北的住宅規(guī)劃用途，但由于石湖蕩鎮(zhèn)財力有限，安置房及商品住宅開發(fā)建設工作難以有效推進，造成了城鎮(zhèn)建設集中于云禮路以北的老鎮(zhèn)區(qū)域，塔匯等地塊呈現(xiàn)出基本包圍式的“城中村”現(xiàn)狀，改造的必要性、迫切性日益突出。

2019年年底，我到石湖蕩鎮(zhèn)工作，擔任鎮(zhèn)黨委書記。2020年，上海市政府第二批“城中村”改造項目推進，石湖蕩鎮(zhèn)申報了李塔匯“城中村”改造項目。2021年9月，我們下定決心啟動“城中村”改造，項目東至辰塔路，南至甘德路，西至油墩港，北至閔塔路，緊鄰松江新城南側，距離9臺23線規(guī)模的上海松江站客運樞紐，直線距離僅約4千米。

然而，受二級水源保護區(qū)的限制，這個項目最初并未獲批。好在有市生態(tài)環(huán)境局和各相關部門的大力支持，項目最終得以實施。2023年8月30日，項目正式開工建設。從圖紙到落地，實屬不易。

作為松江區(qū)新一輪“城中村”改造的首個落地項目，本次改造開發(fā)總面積約451.6畝，規(guī)劃總建筑面積約76.1萬平方米，預計總投資86.48億元，開發(fā)建設周期為6年，分四期進行：一、二期為政府回購的動遷安置房，三期為商品住宅，四期為商業(yè)商辦。一期安置房占地153畝，總建筑面積29.8萬平方米；二期安置房占地114畝，預計總建筑面積19萬平方米；三期商品房占地118畝，容積率為1.6；四期商業(yè)12畝、商辦35畝，容積率為2.0；公建配套19畝。

2025年2月13日，上海市委書記陳吉寧同志到松江調研，提出了“四個區(qū)”的功能定位，特別是松江要打造“現(xiàn)代化松江新城建設樣板區(qū)”。整個松江新城約158平方千米，石湖蕩鎮(zhèn)有2.7平方千米納入其中。因此，在該功能定位的引領下，石湖蕩鎮(zhèn)的“城中村”改造項目，將依托松江新城建設和松江樞紐的區(qū)位優(yōu)勢，利用樞紐多式聯(lián)運，形成生態(tài)科創(chuàng)辦公、創(chuàng)意文化等產(chǎn)業(yè)集群。隨著改造項目的實施，區(qū)域將發(fā)生翻天覆地的變化，當?shù)卮澹ň樱┟裆罹幼…h(huán)境也將大為改觀。

塔匯“城中村”項目效果圖

破局：直面發(fā)展難題 找準突破改造

“城中村”改造難題不少，關鍵要找準突破口。

塔匯地區(qū)的老房子大多是二十世紀八九十年代老百姓自建的宅基地房，這些磚木結構的房子經(jīng)不起風雨侵蝕，時間一長，墻皮脫落、屋頂漏雨是常態(tài)，更讓人揪心的是還存在火災隱患。改造的第一步，就是要讓村民住得安心。首期規(guī)劃建設的一期安置房共2296套，充分考慮實用性，戶型設計分60平方米、80平方米、105平方米，采光特別好。每棟樓還專門設置了殘疾人坡道，連樓道扶手的高度都經(jīng)過反復調整，只為讓行動不便的居民住得舒心。如果運氣好的話，一戶人家可能抽到同一樓層，幾個戶型的房子都能拿到。我記得當初開動遷動員會，一位村民激動地說：“等了十幾年，終于看到希望了！以后下雨再也不用拿盆接水了，我們也可以住上高樓了。”

塔匯老舊房

塔匯區(qū)域內(nèi)既有塔匯居民區(qū)的居民，也有金勝村、東港村的村民，還有工業(yè)區(qū)的租客。實施改造之前，我們曾做過調研，周邊工業(yè)區(qū)租住在這里的租客多達2000多名，管理難度特別大。過去在這里，“臟亂差”是標簽，垃圾隨意堆放，夏天蚊蠅滋生；排水管老化，一場大雨就能讓街道變“河道”。改造中，我們徹底升級地下管網(wǎng)，新建雨水排水系統(tǒng)，確保“雨停路干”；引入天然氣管道，告別“扛罐上樓”的歷史；推行智慧垃圾分類，增設環(huán)保驛站，讓環(huán)境整潔成為常態(tài)。

更讓人眼前一亮的是綠化規(guī)劃。社區(qū)綠地率不低于35%，樓間空地種滿香樟、桂花，更配有近6500平方米的公共綠地，讓居民“推窗就能見綠”。這里不僅是住的地方，更是能散步、賞花、呼吸新鮮空氣的生態(tài)家園。

搞好公共服務配套，打造“15分鐘幸福生活圈”也是“城中村”建設的重要內(nèi)容。曾經(jīng)的塔匯，公共服務配套薄弱，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、社區(qū)設施等嚴重不足，居民生活不便。改造后，我們以安置房為核心，布局“15分鐘生活圈”，步行即可到達育新路社區(qū)文化活動中心、延壽路新建社區(qū)衛(wèi)生服務中心，后者就在動遷安置小區(qū)對面，可提供180個床位，老百姓今后就醫(yī)非常方便。另外，松江二中附屬浦南實驗學校將于2025年9月掛牌，李塔街也將變身為風情商業(yè)街。這些年，塔匯區(qū)域的老百姓總是抱怨，我們這里啥也沒有，生活非常不便。而今，眼見動遷房已經(jīng)建好了，大家都激動地想進去看一看，也迫切希望周邊的配套能跟上。老百姓所期盼的，也是政府部門期盼的，現(xiàn)在我們正在抓緊制定安置方案，讓大家伙盡快住上新房。

松江二中附屬浦南實驗學校

“城中村”改造，不光要實現(xiàn)“安居”，還得讓老百姓“樂業(yè)”。因此，我們設想依托上海松江站的優(yōu)勢，引入生態(tài)科創(chuàng)園、創(chuàng)意文化街區(qū)，打造產(chǎn)城融合示范區(qū)。前期排摸顯示，塔匯“城中村”項目北側和東側周邊有377戶實體企業(yè)，這為附近的老百姓提供了就業(yè)的可能和便利。同時，像海爾、鷹峰電子、中核法馬通這些央企名企的入駐，也帶來了就業(yè)機會。此外，借助線上電商平臺，本地特色農(nóng)產(chǎn)品走向全國、文旅項目吸引游客的同時，也帶來了不少商機。一位回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的年輕人說：“以前覺得家鄉(xiāng)沒希望，只能往外跑。現(xiàn)在這里既有老味道，又有新機遇，我打算開個民宿，讓更多人看到塔匯的美。”

海爾上海洗衣機互聯(lián)工廠

創(chuàng)新：探路城鄉(xiāng)融合 創(chuàng)“石湖蕩模式”

“城中村”改造需要巨額資金，單靠政府投入難以為繼。我們的做法是采用“政府主導+市場運作”模式，引入中鐵二局集團有限公司進行合作開發(fā)。政府負責土地整理和政策保障，企業(yè)帶來資金和建設經(jīng)驗，集體經(jīng)濟組織以10%的比例入股，村民分享商鋪租金。這種模式既避免“政府兜底”的財政壓力，又讓企業(yè)、村民共享發(fā)展紅利，真正實現(xiàn)了“三方共贏”。可以說，這是我們石湖蕩“城中村”改造的最得意之處。

“城中村”改造勢必涉及動遷，這也是老生常談的一大難題。塔匯“城中村”居住人員復雜，有的家庭幾代同住，有的房屋產(chǎn)權模糊，動遷更是難上加難。我們堅持“就地安置、就近上樓”，動遷前召開數(shù)十場聽證會，甚至邀請村民代表參與戶型設計。安置房選址緊鄰原住地，老街坊還是老鄰居，菜市場、小賣部老板還是熟面孔。這么一來，大家自然就很支持動遷了。一位老人曾笑著對我說：“以前擔心搬遠了不習慣，現(xiàn)在新房就在老屋對面，心里特別踏實！”

即將建成的塔匯城中村一期項目

凡事征求老百姓的意見，站在老百姓的立場辦事，工作自然就會順暢很多。就連居委會名稱的擬定，我們也廣泛征求大家的意見。當時，有97位村民參與了居委會名稱的遴選工作。考慮到原先這里有一個生產(chǎn)隊叫金祥，有32位村民建議以“金祥”命名，我們充分聽取了大家的意見，采用了這一帶有共同記憶的名字。

“城中村”改造不是簡單的“拆舊建新”，而是要讓歷史記憶與現(xiàn)代化生活和諧共生。所以，塔匯的改造拒絕“復制粘貼”式的開發(fā)。規(guī)劃中，油墩港水系被打造成生態(tài)景觀軸，河畔步道串聯(lián)起李塔、碼頭遺址和現(xiàn)代商務區(qū)。現(xiàn)在，延壽寺及李塔歷史保護建筑已經(jīng)完成修繕，保留并弘揚本地的李塔文化、碼頭文化；沿延壽路兩側商業(yè)、學校的建設，極大提升了附近文化生活品質。未來，老人可以到延壽寺旁的廣場打太極，年輕人能在文化中心參加讀書會，孩子們則通過社區(qū)展覽了解塔匯的歷史。我們希望通過這些細節(jié)，讓新社區(qū)既有便利的現(xiàn)代生活，也有觸手可及的鄉(xiāng)愁。

李塔

如今的塔匯，正從圖紙走向現(xiàn)實，首期安置房將于2025年年底交付，但這僅僅是起點。2025年7月18日，上海市人民政府發(fā)布了新修訂的《黃浦江上游飲用水水源保護區(qū)劃》，在此背景下，石湖蕩鎮(zhèn)將迎來一次嶄新的發(fā)展。借此機遇，我們也在謀劃未來的道路。例如，在生態(tài)建設上，以油墩港生態(tài)軸為核心，與新城綠環(huán)“塔匯森林”形成藍綠交織、濱水相望、貫通成環(huán)、環(huán)環(huán)相扣的生態(tài)網(wǎng)絡；在產(chǎn)業(yè)吸引上，依托上海松江站樞紐優(yōu)勢，規(guī)劃生態(tài)科創(chuàng)園和創(chuàng)意文化街區(qū)，吸引數(shù)字農(nóng)業(yè)、綠色科技企業(yè)入駐；在社區(qū)建設中，依托試點智慧管理平臺，構建“全齡友好”社區(qū)；在長效富民上，實現(xiàn)集體經(jīng)濟、創(chuàng)客空間、電商平臺多管齊下、共同發(fā)力。這些想法正在一步步落地推進。如今，塔匯的村干部和村民們信心滿滿，大家都說：“我們要讓塔匯美起來，生活好起來，口袋和腦袋共同富起來！”

塔匯“城中村”改造，是石湖蕩的蛻變，更是松江城鄉(xiāng)共進的縮影。當危房變安居、鄉(xiāng)愁化動力、村民成主角——這便是“人民城市人民建”理念最生動的詮釋。未來，等條件成熟，古松區(qū)域的改造也將有序推進，“東西兩翼”平衡發(fā)展是石湖蕩鎮(zhèn)的長遠目標，這座從歷史中走來的小鎮(zhèn)，終將在時代的浪潮中，書寫出屬于自己的“未來答卷”。隨著“十五五”規(guī)劃的落地，這片土地將承載更多期待：這里會有長三角游客慕名而來的生態(tài)客廳，有青年創(chuàng)客扎根的夢想小鎮(zhèn)，更有祖祖輩輩生活于此的村民，笑著說出那句——“住在石湖蕩，就是好福氣。”

■來源 《口述松江城市更新》

■編輯 沈莉娜

■欄目主編 許萍

上觀號作者：上海松江