這兩年廣州最讓人驚喜的板塊，其實(shí)是番禺

我是紫沐，這是我第487篇日記。

繼續(xù)選籌系列文章，前三期可點(diǎn)擊跳轉(zhuǎn)：荔灣 海珠 天河

這次聊聊番禺。

番禺最近公布的土拍計(jì)劃，很讓人驚喜。

接近75%的地塊都是產(chǎn)業(yè)用地，總數(shù)高達(dá)59宗，占全市產(chǎn)業(yè)用地近40%。

作為對(duì)比，今年番禺居住用地占比，只有8%。

就沒(méi)點(diǎn)上進(jìn)心，都不敢這么分配供地結(jié)構(gòu)。

明眼人都能看出來(lái)，番禺的發(fā)展沒(méi)有因?yàn)槿f(wàn)博成熟而踩剎車(chē)，反而有越做越強(qiáng)的趨勢(shì)，成為廣州近郊板塊TOP1的希望很大。

具體怎么買(mǎi)，我們先從萬(wàn)博說(shuō)起。

前兩年魚(yú)珠和萬(wàn)博PK誰(shuí)是最好的近郊板塊時(shí)，我就更看好萬(wàn)博。

結(jié)果也沒(méi)看錯(cuò)，萬(wàn)博在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)和住宅上多點(diǎn)開(kāi)花，居住舒適度碾壓老黃埔。

出行，有3+7+18三條地鐵線；

娛樂(lè)，有天河城+四海城+K11+長(zhǎng)隆+山姆；

教育，有番禺廣附+東風(fēng)東+廣雅。

這配套數(shù)量和質(zhì)量，全廣州除了天河北，沒(méi)有第二個(gè)對(duì)手。

所以?xún)赡陼r(shí)間，萬(wàn)博房?jī)r(jià)能拉魚(yú)珠小1萬(wàn)的身位，不是沒(méi)有原因的。

預(yù)算足夠，萬(wàn)博就是番禺買(mǎi)房的最優(yōu)選。

目前板塊內(nèi)綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的樓盤(pán)，我覺(jué)得還是華潤(rùn)萬(wàn)博悅府。

香江1號(hào)雖然產(chǎn)品更好、定位更高，但屬于非標(biāo)品。

萬(wàn)博悅府就不一樣，在600-1000萬(wàn)都有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，受眾更廣。

而且對(duì)口名校、地鐵上蓋、三大商業(yè)在旁，配合華潤(rùn)的品質(zhì)，除了貴挑不出什么毛病。

如果要追求性?xún)r(jià)比，我覺(jué)得萬(wàn)博和樾府比萬(wàn)博和臻更合適。

和臻的優(yōu)勢(shì)是總價(jià)低，但離萬(wàn)博中心商業(yè)和地鐵都有點(diǎn)距離。

相對(duì)的，和樾府配套和位置更好，跟最頂?shù)娜f(wàn)博悅府比，也就品質(zhì)上有差距。

所以遇到合適的價(jià)格，和樾府很值得考慮，保值能力不錯(cuò)，上個(gè)月密集成交也說(shuō)明了這點(diǎn)。

最后提一嘴，萬(wàn)博雖然居住體驗(yàn)很好，配套和產(chǎn)業(yè)發(fā)展也ok，但沒(méi)啥投資價(jià)值。

核心原因還是供需，萬(wàn)博現(xiàn)在不缺房子，未來(lái)也不咋缺房子。

單純是里仁洞舊改帶來(lái)的天量供應(yīng)，就能賣(mài)好多年。

當(dāng)?shù)乩襄X(qián)或許會(huì)鐘情塔尖資產(chǎn)，但能被集中看上的，終究是少數(shù)。

大多數(shù)房子，能做到保值就很理想了。

老一代二手，像萬(wàn)科歐泊、雅居樂(lè)花園等等，后續(xù)還得繼續(xù)承壓。

再看看另一個(gè)熱門(mén)板塊，番禺廣場(chǎng)。

要說(shuō)住得舒服，番禺廣場(chǎng)不比萬(wàn)博差多少。

出行有3+18+22三地鐵，休閑可以去永旺夢(mèng)樂(lè)城，后續(xù)還有新的綜合商場(chǎng)，和全新的番禺廣場(chǎng)公園。

加上人口密度沒(méi)萬(wàn)博那么夸張，住著會(huì)有點(diǎn)鬧中取靜的閑適感。

只是番禺廣場(chǎng)有兩個(gè)問(wèn)題：

一個(gè)是教育資源偏弱，在名校泛濫的時(shí)代比較吃虧。

另一個(gè)是，番禺廣場(chǎng)的上車(chē)門(mén)檻，其實(shí)挺高的。

它不像萬(wàn)博，萬(wàn)博有萬(wàn)博和瑧，能持續(xù)孵化大量70分的剛需產(chǎn)品。

番禺廣場(chǎng)的房子，不管一二手，便宜的基本都有硬傷。

唯一偏六邊形的綠城玉海棠，定位高貨量少，總價(jià)也不低。

所以真要說(shuō)性?xún)r(jià)比，萬(wàn)博反而比番禺廣場(chǎng)更有看頭。

高不成低不就，是番禺廣場(chǎng)目前的最大困局。

每個(gè)區(qū)都有自己的天坑，番禺也不例外。

有幾個(gè)地方，過(guò)去吐槽過(guò)不少次，最典型就是新造。

還記得3年前，新造賣(mài)得如火如荼，我在鋪天蓋地的好評(píng)中寫(xiě)了篇文章：新造是怎么挖坑的

如今3年過(guò)去，預(yù)測(cè)全中。沒(méi)有開(kāi)發(fā)商砸錢(qián)宣傳，新造又變回了小透明。

而且是配套拉胯，連自住都不太舒服的小透明。

像亞運(yùn)城和祈福，雖然嚴(yán)重供過(guò)于求，但至少配套是齊的，日常生活是便利的。

南站以前配套也很糟糕，但新鴻基進(jìn)場(chǎng)之后，肉眼可見(jiàn)的踏實(shí)了，現(xiàn)在也開(kāi)始有自住氛圍。

唯有新造，爹不疼娘不愛(ài)，除了PPT還是PPT，想點(diǎn)個(gè)外賣(mài)都沒(méi)啥吃。

類(lèi)似這種畫(huà)餅為主的板塊，以前踩坑就算了，現(xiàn)在千萬(wàn)別再踩。

樓市下半場(chǎng)，現(xiàn)有的配套，比以后會(huì)有的配套，要實(shí)在太多。

如果要在這幾個(gè)板塊里挑高個(gè)，祈福相對(duì)會(huì)比較好。

配套成熟，現(xiàn)在又有22號(hào)線補(bǔ)足通勤短板，住起來(lái)挺舒服的。

如果對(duì)學(xué)位有要求，最近上新的敏捷金湖壹號(hào)可以看看，簽約了九年制省實(shí)。

加上產(chǎn)品還ok，距離地鐵步行可達(dá)，樓下就有商業(yè)，300萬(wàn)出頭算不錯(cuò)了。

最后聊聊洛溪，這地方以前是廣州市中心外溢的第一站。

只是番禺把重心往萬(wàn)博傾斜后，洛溪的發(fā)展就完全停滯了，這些年也沒(méi)啥配套上的提升，前景和居住舒適度都一般。

所以想破圈、想賣(mài)地，只能打別的牌，比如說(shuō)江景。

不管是老牌豪宅星河灣，還是今年推出的洛溪地塊，主打都是江景。

只是結(jié)合洛溪的現(xiàn)狀，打江景牌也得有新思路。

畢竟現(xiàn)在豪宅太多，有錢(qián)人根本不夠分。

只有江景，沒(méi)有配套和地段價(jià)值的偽豪宅，很容易滯銷(xiāo)。

還不如往剛改上靠，主打低總價(jià)就能暢享無(wú)遮擋江景+低容積率，結(jié)合洛溪近市區(qū)的優(yōu)勢(shì)和九年制學(xué)校，贏面反而更大。

但說(shuō)實(shí)話(huà)，洛溪就像老荔灣，曾經(jīng)輝煌過(guò)，但很難再創(chuàng)輝煌。

預(yù)算不高看祈福/南站，追求性?xún)r(jià)比看萬(wàn)博，會(huì)更有泛用性。

希望在未來(lái)，番禺還能給我們帶來(lái)更多驚喜吧。