廣州樓市啞火

我是紫沐，這是我第402篇日記。

樓市多空博弈徹底進(jìn)入白熱化。

而且不是口嗨，雙方都有論據(jù)支撐。

空方打出的牌，是最新的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

先看金融，開局就是王炸。

5月份M1增速-4.2%，創(chuàng)歷史新低。

5月份M2增速7%，繼續(xù)下滑。

M2下滑，可以理解。

畢竟之前一直高增速，經(jīng)濟(jì)卻起不來，導(dǎo)致錢只在金融系統(tǒng)空轉(zhuǎn)。

那降低增速，擠擠水分，穩(wěn)一手沒問題。

但M1超預(yù)期（預(yù)期-1.7%）大跌，就有點(diǎn)細(xì)思極恐。

過去30年，M1負(fù)增長(zhǎng)的次數(shù)，只有3次。

一次是22年1月，口罩時(shí)期。

另外兩次，是今年，剛剛過去的4月和5月。

再往前，M1出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，得追溯到1989年。

那已經(jīng)是35年前的事了。

M1和M2的剪刀差，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的11.2%，意味著什么？

用通俗一點(diǎn)的語(yǔ)言。

M2可以理解為官方投入的錢，是政策意志。

M1可以理解為社會(huì)上流通的錢，反映實(shí)際需求。

兩者的剪刀差擴(kuò)大，也就意味著，操盤手想刺激消費(fèi)，但大家卻越來越不敢花錢了。

所以現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有多差，大家對(duì)未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心有多弱，可見一斑。

社融數(shù)據(jù)，同樣不好看。

5月社融新增20648億，環(huán)比多增21306億元。

看起來很牛。

但別忘了，上個(gè)月的社融，是繼2005年10月以來，第二次出現(xiàn)的負(fù)增長(zhǎng)。

對(duì)標(biāo)對(duì)象，太弱了。

而且從結(jié)構(gòu)上分析，這波社融回暖，更是有注水的嫌疑。

因?yàn)?strong>5月新增人民幣貸款為8157億，同比少增4062億。

而5月政府債券凈融資，增加了1.23萬億，同比多增6682億。

也就是說，給5月社融數(shù)據(jù)撐排面的，主要還是政府債。

和企業(yè)、居民的融資需求回暖，沒半毛錢關(guān)系。

社融需求有沒有真回暖，金融機(jī)構(gòu)口徑的信貸數(shù)據(jù)，表現(xiàn)得更真實(shí)。

5月新增人民幣貸款9500億，同比少增4100億。

其中新增企業(yè)貸款7400億，同比少增1158億。

新增居民貸款757億，同比少增2915億。

企業(yè)和居民的貸款意愿到底有沒有反轉(zhuǎn)，對(duì)后市的信心是否回歸。

這冷冰冰的數(shù)據(jù)，早已說明一切。

而且這僅僅是空方打出的第一張牌。

新鮮出爐的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，更是殺招。

今年前5月，新建商品房銷售面積和銷售金額，同比下跌20.3%和27.9%。

單看5月份，數(shù)據(jù)則更揪心。

70個(gè)大中城市，新房整體跌幅從4月的2.96%，擴(kuò)大到5月的4.3%。

其中68個(gè)城市，環(huán)比下跌。

二手整體跌幅從4月的6.79%，擴(kuò)大到5月的7.49%。

70個(gè)城市，無一例外，全部環(huán)比下跌。

這一波，叫全軍覆沒。

具體到四大一線城市，數(shù)據(jù)也不容樂觀。

廣州，更是領(lǐng)跌。

新房同比跌了8.3%，二手同比跌了11.4%。

所以為什么，明明很多媒體都說市場(chǎng)火，樓市空軍的底氣，卻越來越足。

因?yàn)閿?shù)據(jù)，站在他們那邊。

當(dāng)然，多軍也有自己的武器。

前5月的數(shù)據(jù)不好看，不代表后續(xù)數(shù)據(jù)也不好看。

以廣州為例，5.28史詩(shī)級(jí)救市后，市場(chǎng)明顯回暖。

新政后兩周，帶客量上漲了40%，成交量更是暴漲71%。

而且二手市場(chǎng)成交周期也在縮短。

從最高峰的296天，縮短到174天。

所以多軍的觀點(diǎn)也很硬。

5月，就是底部。

6月，迎來新生。

樓市到底能不能浴火重生？

說實(shí)話，我覺得現(xiàn)在說上漲，有點(diǎn)太早了。

具體原因，在上周的文章，已經(jīng)闡述過：現(xiàn)在信了吧，漲價(jià)才能去庫(kù)存

而且有些客觀事實(shí)，是不能忽視的。

比如天河公園東逸四期，最近掛牌了一套125㎡主套三房。

單價(jià)只有7.6萬。

雖然是二樓，但對(duì)比同戶型巔峰期最高11.7萬的單價(jià)，跌了近35%。

實(shí)際成交價(jià)，可能還更低。

東逸四期125㎡，放在整個(gè)天河公園，都是標(biāo)桿級(jí)別的產(chǎn)品。

這種程度的跌幅，固然有分化的原因。

但也和市場(chǎng)缺乏信心，脫不開關(guān)系。

而且不單是購(gòu)房者缺乏信心，開發(fā)商也缺乏信心。

看看今年的土拍，只能用凄慘來形容。

過去兩個(gè)月，已經(jīng)有10宗地塊中止出讓或延期出讓。

其中還包括設(shè)計(jì)之都三期，這種地段還不錯(cuò)的地塊。

如果開發(fā)商真覺得樓市馬上漲，還會(huì)像現(xiàn)在這樣消極躺平么？

另外廣州5.28新政后，我寫了篇文章。

在一片叫好聲中，分析了新政的不合理之處：深度文，客觀解讀廣州5.28救市政策

比如取消限售，短期只會(huì)加劇踩踏效應(yīng)。

很多人不信。

但可惜這些推測(cè)，現(xiàn)在都應(yīng)驗(yàn)了。

老黃埔網(wǎng)紅盤富頤華庭，這兩天就上演了一出砸盤。

106㎡主套三房，剛拿到證就掛賣，只賣490萬，單價(jià)4.6萬。

最終成交價(jià)更是低至441萬，單價(jià)4.2萬。

你說富頤的在售產(chǎn)品和二手掛盤，還能怎么玩？

樓市錯(cuò)過去年小陽(yáng)春的反轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)，拖沓到現(xiàn)在，其實(shí)很尷尬。

因?yàn)橐碳鞘校詈诵牡牟呗浴?/p>

是獎(jiǎng)勵(lì)看多者，懲罰看空者。

在操盤手需要的時(shí)候接盤，獲得房?jī)r(jià)上漲的獎(jiǎng)勵(lì)。

在操盤手需要的時(shí)候躺平，就得接受踏空的懲罰。

漲價(jià)去庫(kù)存，才符合人性。

但現(xiàn)在呢。

看多者反而是被懲罰的一方。

不僅要背負(fù)更高的利率，還要看著持有的資產(chǎn)凈值下跌，輸?shù)靡粩⊥康亍?br/>

看空者，卻獲得了獎(jiǎng)勵(lì)。

可以享受極低的利率，以更低的成本入場(chǎng)抄底，吃多軍的血籌碼。

這等于用真金白銀誘惑大家做等等黨，還怎么刺激樓市？

如何逃脫這個(gè)惡性循環(huán)，如何破掉樓市困局。

屬于操盤手的挑戰(zhàn)，才剛剛開始呢。